尽管严冬尚未退去，但是2002年的第一缕曙光已经普照楼市。人们追问：2002年楼市的前景如何？房地产宏观走势与供需状况能否稳定？本刊对伟业顾问与中原物业顾问两家公司的市场预测报告进行了归纳，以期对今年的市场状况画出一个大致的轮廓。

　　供应量超过去年 楼市竞争加剧

　　目前，由伟业顾问监测到的北京楼市即将开发的潜在供应量就已达到1063万平方米以上，这些潜在供应量大多会在今年推出。由于入世和申奥成功等利好因素影响，北京城市基础设施建设及其相关产业会得到蓬勃发展，再加上北京房地产市场的逐步开放和成熟，大好的商机对外地开发商形成强大吸引力。在去年结束的第二届朝阳国际商务节上，总共吸纳意向和合同投资773.49亿元，比上届多出600多亿元。

　　此外，今年危房改造的力度将进一步加大，宣武区去年10月份推出总建筑面积达600多万平方米的危旧房改造项目34个。CBD地区规划的最终确定，以及中关村西区基础设施开始大规模建设，使得许多曾在观望的开发商跃跃欲试，这些项目大多将在今年启动。总之，今年北京楼市开发量及有效供应量都将有较大突破，超过去年。

　　中原物业顾问的预测报告还显示，随着投资的不断增加，房地产竞争的加剧，将促进新上市的房屋品质及配套服务，有较大的改善。

　　高中低档物业热点区域不同

　　今年楼市热点区域的分布特点有别于去年。高价位居住类物业的热点区域，伟业顾问看好CBD和京密路与温榆河相交地区，而中等价位住宅的热点区域，伟业顾问则看好经济技术开发区以及京通路以北的东四环沿线，中低价位住宅的热点区域可能是通州地区和京开路沿线。

　　2002年是我国加入WTO的第一年，许多外企关注北京的第一道目光则投向CBD，因而2002年的CBD定会火爆一时。京顺公路的改造完成，使得温榆河地区成为别墅类高档物业的热点区域，京津唐高速公路又使北京经济技术开发区的发展逐渐火爆，而京开高速路的通车则让大兴成为低密度住宅的聚集区，一线地铁东部延长线的通车使通州低价住宅会逐渐引起人们的兴趣。

　　中原物业顾问的报告显示，受土地供应及开发成本影响，大型住宅小区热点地区将会在北京市四环路周边增加。

　　商业物业投资前景广阔

　　非居住类物业主要包括写字楼和商业物业，而商业物业主要包括百货类和超市类以及商铺类。伟业顾问预测，在一些地区内，写字楼的发展将保持较快的速度，商铺会呈现比较突出的发展势头。在加入WTO后将有大量的境外公司逐步进入中国市场，这将使北京一些地区的办公类物业需求量增大。此外，大量国际零售商也将进入国内零售市场，会极大地刺激商业物业的发展。根据其他成熟市场的经验，商业物业的售价通常要高于写字楼和公寓的售价30%，可见北京的商业物业仍有较大的发展空间。

　　据中原物业顾问预测，高档办公楼的租金将持续增长，预计全年至少增长25%，到2002年底，高档写字楼平均租金达到26美元至28美元／建筑平方米／月左右，写字楼需求市场扩大，投资价值升高。受北京市整体规划影响，2002年竣工交用的高档办公楼急剧减少，而经济的持续增长使新兴企业增加，因而办公楼宇紧张，租金持续升高，从而也带动了销售市场和投资市场。商业零售业的发展也将带动商铺投资热，目前的商铺多来自于裙房底商、大型商场或传统商业街，未来的临街铺面或商业中心铺面的需求也将趋热，为投资者带来可观的回报。

　　二手房市场将火未火

　　二手房市场2002年的成交量会有所上升，但发展不大，二手房市场的全面繁荣还要有待时日。二手房市场迟迟未能大发展原因是多方面的：北京市二手房的交易政策没有放宽，手续繁杂，税费过高，阻碍了市场发育；买卖双方信息不灵通，导致交易不活跃，从而也使供需失衡，二手房价格偏高，反过来制约了交易的发展。针对二手房的金融信贷品种也不丰富，同样制约了市场发育。即便今年政府有利好政策出台，考虑到政策的全面推行，一般存在半年的滞后期，因而二手房市场也不可能在今年全面繁荣。

　　中原物业顾问认为，尽管政府已出台一些利好政策，促进房改房的上市流通，但是由于北京的房租是吸引房主的最主要投资手段，同时，目前，高房价仍不利于让房主下决心卖旧买新，因此房改房交易要达到上海的水平至少要多等一年。

　　低密度住宅发展空间广阔

　　今年低密度住宅将获得更大的发展空间，市场占有份额也将获得比较明显的提高。四环路以外、五环路周边，预计将涌现出一大批价格合理、品质不俗的低密度住宅区。这些低密度住宅区的建筑形态各异，在很大程度上体现了住宅产业现代化、集约化、生态化的发展方向，与城内原有的旧居住区形成鲜明的对比。比如，位于回龙观一带的嘉慧苑小区是中美两国住宅产业化合作的试点，是新的住宅部品与构件的试验田。在城区之内不可能大规模兴建的低密度住宅，将随着五环路以及绿化隔离带的建设而成批涌现。

　　伟业顾问在调查中发现，目前市场上比较欠缺低密度住宅类产品，这方面的需求量尚未得到满足，仍存在很大的供应缺口，随着北京居住郊区化进程的加快，伴随着基础设施的完善和边缘居住集团建设的全面启动，将会为低密度住宅类产品的发展提供更为适宜的空间。

　　中原物业顾问也分析认为，低密度住宅的出现是今年楼市的一个新亮点。

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