本周楼市最大的亮点是“秋季房展会”，展会上的楼盘五花八门，且多为期房，期房的最大特点便是看不见摸不着。不过，这倒为开发商创造了空炒概念的良机，但是从此也埋下了“货不对板”的隐患。今年以来，一桩桩入住纠纷让购房者颇为头疼。

　　期房并非一无是处，其价格远低于现房，可以令您以较小的投入实现安居之梦。因而，选购期房的时候一定要睁大眼睛，悉心挑选，避免日后“期房变欺房”的悔恨。

　　盯准实力派开发商

　　实力派开发商经验丰富，资金雄厚，十分注重树立与维护自身的品牌形象，因此，实力派开发商的产品通常都是过得硬的，且炒作有度。天鸿集团开发的回龙观文化居住区，几乎未打广告，便已被抢购一空，并成为了政府的“民心工程”；金源集团开发的世纪城共计300余万平方米，是西部的最热销楼盘，当然是得益于产品优异的性价比；今典集团的今典花园已全部售罄，但开发商仍不惜重金投入，改进空调机位，将塑钢窗改为黑色铝合金窗，体现了开发商崇尚“产品主义”的追求。

　　当然，实力派开发商也存在各种问题，甚至也曾引发纠纷，但是，他们弥补过失、解决问题的姿态同样令人称道。这一点与非实力派开发商明显有别。

　　认真签好合同

　　签订购房合同的时候，最好找个律师先咨询一番，逐条逐项地分析合同条款，诸如面积误差的处理问题、公摊面积的系数问题，甚至包括电梯的运行时间问题等等。

　　你可以找一本建设部今年下发的购房合同示范文本，与开发商提供的购房合同进行比较，关键条款要抓住不放，宁可最终放弃购房也决不可姑息迁就开发商，否则将后患无穷。同时还要与开发商签订补充协议，约定双方发生纠纷之后的解决之道，比如，违约金的赔付比例；退房时不仅要退还房款，同时相应的利息、税费也要由开发商退赔。

　　做好实地勘察

　　购房人千万不能只听信开发商的溢美之辞。为慎重起见，最好不在房展会上签单。可广泛收集楼书资料，然后细细比较，选出重点楼盘，再亲临实地考察，你当然看不到现房，但你可以对楼盘周边的交通条件、商业配套设施以及环境状况进行充分了解。总之区域成熟度要高，市政配套条件要好。南城某项目在楼书中写道“楼盘附近即有小学、中学”，而购房人实地勘查后得知，距此最近的小学也需25分钟车程。

　　此外，别过度相信开发商提供的精美的样板间与电脑效果图。购房者应学会看楼盘规划图，这才是最真实的。据说，上海人平均要看房七次以上方能成交，而北京人通常只看房两次就交订金。由此可见，北京人的消费行为还不很理智。

　　注意保存证据

　　在销售期内，开发商往往作出各种承诺、推出各种优惠政策，吸引购房者。奉劝购房者一定要把这些资料都收集起来，最好把开发商的各种承诺都写进购房合同当中，或作为合同附件。如不能悉数写入合同，也要完整保留当初的各种证据，以便日后查阅。

　　当然购买期房时最重要的一点是设法查验它的合法性。目前无证销售、非法开发的现象仍然存在。购房人可以当面查看开发商的销(预)售许可证，看清许可证上的楼房幢号是否是你所看中的楼房幢号，然后记下许可证的号码，前往政府主管部门核实真伪，避免上当受骗。

　　现房还需细思量

　　现房发售是楼市成熟的一种标志，也是开发商实力的最好体现。但是选购现房也需要许多专业知识。设计师说，从来没有两套房子是完全相同的，就像这个世界上从来就没有完全相同的两片树叶一样，因此，购房人必须多看多选，从中发现令自己满意的住房。

　　建筑质量是关键

　　一般来说，期房发售仍是今日楼市的主流，预售款往往是支撑开发商的重要资金来源。因而现房不仅是少数，而且情况比较复杂。

　　有些开发商资金实力雄厚，不急于回笼预售款，精耕细作，待楼盘接近现房阶段时才开盘。这类开发商往往功力不凡，对自己的项目抱有足够的信心。但是市场上更多的现房则是在预售期内没有尽快清盘的项目，待到建成现房后仍在继续销售。还有一些现房属于剩余的尾房，或是其他人腾退的“问题房”。总之，购房者须细细筛选，尤其是对待尾房和“问题房”，更要多加分析，本报对此曾专门述及，敬请读者查阅。

　　现房虽然实实在在地摆在那里，但仍然需要购房者实地勘察。这其中涉及很多专业知识。比如，墙面是否空鼓、地板是否渗漏。更主要的是查勘房屋的主体结构，你可以要求开发商出示工程质量竣工合格证，查看墙壁是否隐藏着竖向裂纹，门窗是否严密，电气线路的安装是否符合规范。

　　以上属于楼盘的建筑质量问题。此外，楼盘的功能质量也不可忽视。

　　功能质量不能忽视

　　户型应该是合理的，采光与通风条件要具备，户内各个功能空间的面积尺度要适宜，住宅的层高应在2.8米以上，厨卫之中的换气排风设施要合格，户内交通线要简捷，储藏间也不是可有可无的。购房者还要注意看窗外，是否存在视线的遮挡，是否与小区其他住户发生对视现象。甚至厨房、卫生间、客厅、卧室之中的电源插口、电视插口、电话接口都应预留。

　　小区的景观环境与生活配套设施一定要齐备，比如，电梯的数量一定要与小区的住户相匹配，有些塔楼的住户多达200户，然而，全楼只设两部电梯，明显不够用。按有关规定，一部电梯最多承载60户人家。小区的停车位一定要充足，同时要着眼于长远，车户比应在1：1以上。如果是大型的社区，则必须要有生活配套设施，比如托儿所、菜市场、小学等。

　　至于认真签合同等其他环节，则与选购期房一样，决不可掉以轻心。杨哲彬文

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