本报记者杨晓立海南报道

　　刘永好的名气并不是在房地产界奠定的，但他向房地产行业的扩张依然吸引了不少注意力。其实，“扩张”一词已不能说明新希望转型的力度，预计今年新希望集团的房地产收益将首次超过“饲料”的利润。刘永好表示，在未来3年内，新希望集团至少会拿出30亿元砸向房地产市场，其主攻方向之一就是上海。

　　8月15日凌晨，刘永好以一个房地产论坛嘉宾的身份抵达海南。15日上午，刘永好在其酒店的客房内接受了《经济观察报》记者的专访，在安排时间只有一个小时的采访中，刘永好滔滔不绝地阐述着他的信心：对新希望进军房地产领域的信心，对中国房地产的信心。

　　因为房地产有希望，因为我们是新希望

　　经济观察报：以前中国的房地产市场起步时，整个行业处于期待规范和暴利阶段，新希望集团没有进入房地产行业。现在房地产市场日趋规范的时候你们进入这个领域，您是怎么分析国内的房地产市场的？

　　刘永好：以前我们发展的重心在农业，是因为解决温饱问题是中国的首要问题，其巨大的市场不言而喻。但随着国家取消福利分房政策的落实及行业特性与国际逐步接轨的同时，国家也将住宅业作为了一个支柱性的产业，人民生活水平的提高对住宅质量的要求也逐步提高，住宅业所占人们支出的比重将逐步上升。在比较发达的国家和地区包括我国香港，住宅占一般人一生收入的20%～30%甚至是一半，这是一个巨大的产业，谁能把握好机会进入谁就会获得相应巨大的回报。国内房地产经过了几年的高速发展又经过几年的低潮后，出现了一个机会，于是组建了新希望房地产集团，而且是在最低潮、大家认为做起来最不容易的时候我们进入这个行业，在最高潮大家认为最好的时候我们反而没有做。这与我们的战略是相关的，我们抓住了从谷底攀升的时机，取得了相当的效益。我们还要继续随着曲线上升，房地产业处在一个逐步上升的区间。

　　目前国内住宅业方面区域性的品牌企业不多，全国性品牌更少。绝大多数地方的情况是靠早些年政府的投入，靠垄断性的土地资源，垄断的房地产开发。这一方面奠定了房地产开发的基础，一方面也造成了政府化或者垄断化的开发行为，这些状况随着市场化进程会逐步弱化，直至萎缩。而相应的外资投资、民间投资或者混合所有制投资的房地产开发企业正在逐步成长，大有后来者居上的趋势，这种格局在多数地方已逐渐形成。

　　总体来讲，全国房地产开发市场存在这样的特点：多，开发商多；弱，企业实力弱；差，品牌不够亮；乱，管理乱；散，分散，各自为政。这种格局与现在国家把房地产作为支柱产业的发展目标不相称。60年代香港有数百家房产商共同抢占一个市场，随着规模化、集约化、品牌化的推动，使得小、乱、杂的企业逐步淘汰，有实力、规范、有信誉的企业逐步壮大，现在有能力规模开发的只有十余家。与现在北京的上千家、全国几万家房产商形成了鲜明的对照。房地产开发的春秋战国时期会随着市场的规模化逐渐结束，较量出一批有品牌、有实力、有经营、有规模、有档次的企业，成为区域的优势企业，甚至是全国性房地产品牌。而90%以上的企业将会转行或者被重组，最终形成为数不多的强者团队。

　　经济观察报：新希望作为一支新力量进入房地产业，你们的优势是什么，原来成本结构上的公司人力资源的不足如何弥补？

　　刘永好：我们认为新希望的优势是我们有一定的实力和品牌、信誉、市场运作的经验、脚踏实地的管理手段、我们良好的社会声誉与政府的关系，不足的是专业人才和经验，但我们可以利用我们的优势进行弥补，有意做成一个全国性房地产开发企业。我们希望与有房地产开发经验的各级人才，或者有一定经验的开发商以及手中握有土地资源的人进行合作，共同发展，为房地产的振兴做出贡献。

　　当然我们也还有一些优势，政府的信任和社会的认同，对于我们的发展和销售都非常有利。有人告诉我新希望有较好的品牌，而房地产应该能够把无形资产转换成有形资产，转换的渠道很多，但房地产是一个很大的产业，中国房地产关系到千千万万的民众，把房地产这个行业放大，市场将会更为广阔，取得的业绩会更好。我们就在房地产方面加大了投资的力度。这就是我为什么要进入房地产并且把房地产作为我们重要的产业之一的原因。

　　我要做大上海的房地产市场，北京市场再说

　　经济观察报：新希望涉足房地产市场已经有5年的时间了，不能算是“初涉”房地产市场的“毛头兵”，不过更多处于观望阶段。在实施“房地产战略”上所下的决心与你在地域战略部署上有哪些依托？

　　刘永好：我对上海这块市场是分外在意的。我们做房地产始终小心翼翼，很长时间都是在成都本土作战。在海南房地产炒得最疯狂的时候，我也只是保持着关注但不投入的态度，认为那不过是“击鼓传花”。现在，新希望的战场除了老家以外只铺设到了上海和大连。在上海，除了世纪公园附近一个投资3亿的楼盘外，还在张江高科技园区投资厂房。

　　经济观察报：作为一个实力雄厚的企业家和金融家，在北京房地产市场一片利好热火朝天的时候，新希望为何对上海情有独钟呢？

　　刘永好：这是一个鲜有泡沫的成熟市场。上海市场已经回归到了房地产市场的本质，即有需求就有市场，而非盲目地炒作概念。当然，吸引我来沪的，主要是价格的上升空间，商人最终追求的是利益。东部沿海的居民相对传统的西部更为富裕，消费者的二次置业能力强，外商和台商云集上海，政府清廉规范，这都是利好因素。而上海市民旺盛的需求更是使市场健康运转的强大动力。房地产开发成本的刚性增长将会抬高上海的房价，例如土地费用、拆迁安置费和建筑费用等都在上升。目前，上海房价的总体水平并不高，而土地资源的稀缺性会渐渐地显露出来，成本和市场需求双双走高，这必将推动价位稳步上升。上海的房地产市场是一个刚睡醒的少女，楚楚动人。

　　北京的房地产市场利好消息是很多，但从价值理论来讲，北京的房子不值那些钱，对于开发商来说也是拿地的成本太高。利好之后必是利空，北京的市场应该冷静。我不是否认我会进军北京市场，但现在还没有合适的机会和合适的项目。

　　新希望的资本运营与多元化方针

　　经济观察报：现在新希望在房地产和金融两个领域进行深度的拓展，对于房地产来说央行抬高门槛后资本运作是最关键的，您能谈谈您作为民生银行的大股东之一会如何与新希望房产进行资本运作吗？对于新希望来说，多元化扩张的过程中肯定是有风险的，你怎么考虑其中的风险？

　　刘永行：我先说说后面的那个问题。前些年不少人认为做多元化就是发展、就是潮流，而做单一的产品就是陈旧、就是落后。但当时我们认真地分析了，我们从事的饲料行业正处于发展期，有很大的发展潜力，我们的主要精力应当放在这个产业上，不能过多地分散我们的精力、人力、财力。经过这些年的发展，在这一领域夯实了基础，1995年我们成为中国饲料业百强第一位。奠定了这样坚实的基础后，我们在饲料业的投资已经逐步弱化，现在我们在每个省都建立了工厂，全国有上百家饲料厂，再多建这种外延式的扩张已经不合时宜，现在我们是加强内部管理，向管理要效益，拼市场份额，而此时资金需求的弱化，使得我们有更多的资金来作新的考虑。

　　这时候我考虑的是要把我们的饲料企业做强做长，同时要考虑新的资金投资的去处。这时我们自然考虑到大的资金需求的地方，也就是金融业和房地产行业；另外我们也觉得这两个方面都有战略性的机会，可以去把握。现在大家都在说多元化是罪魁祸首、是企业失败的源泉，而专业化是企业成长的必由之路时，我们的投资，似乎不合时宜。我个人觉得，专业化也好，多元化也好，应该因企业的具体情况而定，不能笼统地说好或者不好。我们认真地研究过李嘉诚先生。为什么他后来能做所谓的多元化发展而取得如此巨大的成就？我觉得主要是结合自身的实际，抓住机会，创新发展。还有就是企业家不屈不挠的拼搏精神，是成就的根本保证。这是一个很大的课题。

　　世界上有很多企业是专业化经营的，特别是在欧美发达的国家，市场经济规范，市场相对竞争更激烈，新创业或者多元经营的成本更大，新的机会越来越少，这时候专业化才相对容易；但一些新兴的国家和正在发展中的国家，很多东西都处在空白状态，在发展中会涌现很多新的机会，这时就需要时时地调整自己的发展战略，做出符合企业发展方向的投资，这也是可行的。

　　房地产是我不太熟悉的，作为一个战略投资者，我需要了解熟悉房地产市场，逐步弄懂它，倒不一定要我亲自参与操作，而是发现这方面的人才，把握投资机会。所以现在我把本来用于个人调整的打高尔夫球的时间用来把握房地产市场了，这也是一个挑战。我们民生银行是投资银行，对于新希望本身来讲，一样要进行项目的市场判断，并不是说就把民生的钱拿来做新希望房产了，民生有民生的业务，新希望房产有新希望房产的运作资金，两者不是一体。当然在一些具体项目的合作上还是有一定的优势。新希望的产业机构就像一架飞机：新希望的总部是这架飞机的头，确定方向和实施决策；饲料业是这架飞机的身子，处于主要产业的位置；金融是飞机的左翼，房地产是飞机的右翼，而正在初步踏入的高科技等领域是尾翼——即使失败了对全局损伤也不大。

订财经短信新闻 国内外经济动态了如指掌
    订手机短信接收沪深股票实时行情股价预警