写字楼供应量略有回落 CBD价格波澜微惊
CBD作为北京中央商务区核心，具有优越的人文环境和商业氛围，一直是优秀企业办公的首选之地，对于开发商、客户来说，拥有CBD的楼盘已成为一种荣耀的象征。同时，人们也关心CBD区内写字楼市场的供应与需求。针对这种情况，北京环宇信达行进行了调研。
写字楼供应量略有回落
从1990年京广中心一期和国贸中心一期写字楼投入使用以来，经过10多年的发展，CBD兴建了大量的高档物业，形成拥有十多个高档写字楼、公寓、商场、酒店等，总建筑面积达180万平方米的国际商务区，其中写字楼的面积占有93万平方米占51%的比例。
1993至1995年是写字楼市场的黄金年代，区域内写字楼主要由京广一期和国贸一期提供，供应量约12.8万平方米。1996年市场行情开始反转，区域内写字楼供应量却增加了2.3万平方米，1997年区域内写字楼供应量是历史上最多的一年，达34.45万平方米，1998年供应量较1997年减少近20万平方米。1999年国贸二期投入使用，加上其它写字楼的供应量与1998年基本持平，2000年市场行情再度回升，但仅有7万平方米入伙，相对于前两年供应量略有回落。
2001年除京汇大厦40988平方米外，基本没有新的写字楼可以投入使用。据统计，目前CBD在售的写字楼仅有现代城写字楼和数码01大厦，而数码01大厦的可售面积已不足1千平方米，虽然已售面积中部分为投资性客户所购买并将在下半年重新投入租赁市场，但由于数码01总面积为30000平方米，可租面积也将十分有限。三个项目总供应量为13.1万平方米。
新经济与传统行业青睐CBD
2000年中期以来，CBD大部分写字楼的入住率在95%以上。近期写字楼租赁市场整体显得波澜不惊，较为平淡，一方面是由于市场在网络经济步入深幅调整后缺乏类似的新的动力，另一方面，部分写字楼甚至像国贸都还有一定的空置面积，但由于数量和面积太小，客户选择的余地较小，成交较少。即便如此，仍然不能掩盖市场对CBD的较强需求。需求特征表现如下：
1.对写字楼的要求普遍较高
主要包括地理位置、商务氛围、交通条件、建筑设计、内部装修、配套设施、智能化设计、物业管理等。无疑，目前北京市仅有CBD的写字楼能够满足这些条件。
2.大面积的租购
随着500强等跨国公司的逐渐进入，大面积甚至整栋租购写字楼的情形多次发生。随着CBD建设进程的加快，相信这样的案例以后还有发生。
3.区域功能分离扩散
主要体现在现阶段CBD作为中央商务区，实际上是北京市的国际商务区而其中金融功能和IT信息功能部分分离。国内的银行、证券和保险业大多选址在金融街办公，IT通信产业多首先考虑落户中关村。因此，金融和IT信息方面对CBD写字楼的需求将主要来源于国外公司。
1999年底北京市写字楼市场的触底反弹和2000年写字楼市场的回升，是由于以电子商务和通讯信息技术产业为代表的新经济突发性需求所直接导致。出于树立企业形象和吸引资金的考虑，CBD成为国内各大网站的首选办公地点，如亿唐、网易、263首都在线、酷必得等20多家大小网站云集于嘉里中心。具有雄厚实力的外资计算机、通讯信息技术企业则继续进入或扩张，如2000年10月戴尔[微博]公司在嘉里中心租用面积达1600平方米，爱立信[微博]在汉威大厦租用600平方米，高通[微博]公司进驻嘉里中心。新兴的服务性行业发展较快，扩张势头也较为迅猛，如2000年9月和11月UPS在国贸中心共租用近1000平方米的写字间。
4.外资机构是CBD主力客户
目前进驻北京的世界500强企业有160多家，其中入驻CBD的有91家，比例为58.3%其中包括整栋购买写字楼的美国惠普[微博]公司、摩托罗拉[微博]公司和DELL电脑公司、英特尔[微博]公司及瑞典爱立信(中国)公司、诺基亚[微博]、盖洛普公司等。
这些知名企业是CBD写字楼需求市场的重要组成部分，不但消化了大面积的写字楼，还成为CBD吸引其它国内外企业入驻的招牌。
在网络经济突发性需求所引致的泡沫成分挤压缩小以后，传统行业对写字楼的吸纳面积虽然不大，却也显得稳重实在。2000年下半年进入国贸近6年的Ford公司又进行了扩租，Ford公司和MCI(媒体器材制造)公司在CBD各租用有近200平方米的面积。
租金平稳售价上升
一方面由于市场在网络经济步入深幅调整后缺乏类似的新的需求动力，显得走势平稳。另一方面，虽然部分写字楼甚至像国贸这样的写字楼都还有一定的空置面积，但由于数量和面积太小，可供客户选择的余地较小，所以CBD写字楼的租金水平基本与去年下半年持平。在最近的租赁案中，N.M.Rothschild Investment在国贸中心1座租用了338平方米(使用面积)的写字间，价格约为42.8美元／平方米。2001年，CBD写字楼租金平均为30美元／平方米(均不含物业管理费，其中国贸中心按使用面积)。
随着投资性购买的相对活跃、CBD写字楼租金相对较高以及工期的进展，写字楼的销售价格略有上涨，平均售价报价从去年下半年的2000美元上涨到2200美元左右
预期市场机遇与挑战并存。
根据北京市CBD的规划，在3.99公里的CBD区域将要建设1000万平方米的高档建筑。其中，写字楼与公寓的比例为70%比30%，从近年CBD写字楼市场的表现和CBD周边地区写字楼市场的表现来看，CBD写字楼呈现供不应求的局面，在良好的规划前提下CBD写字楼市场将进入长期稳定向上持续发展的阶段。
(一)供应方面——近期供应量较少，潜在供应量较大
CBD写字楼的供应数量应在400万平方米左右，在5至10年内将大量增加，但在近年内增加不会太明显。今年能够入住的写字楼仅有京汇大厦和三立大厦，明年也仅有数码01大厦和现代城写字楼。预期CBD写字楼的大量面世最早也得在2002年下半年以后。
(二)需求方面——需求缺乏突发性动力，但将稳定增加，潜力十足
1、500强中已进驻CBD的极具实力的企业构成CBD写字楼需求市场的极大支撑
在市场低谷时期，这些企业积极扩充，在市场上升时期这些企业继续租购，是CBD写字楼市场的中坚力量。
2、尚未进驻CBD的500强企业将是CBD写字楼客户的重要发展对象
随着中国加入WTO成为现实，意图在中国市场分得一杯羹的跨国公司不会放弃中国市场。CBD将是它们在中国设立办事机构或者分支机构的首选地址。
3、外资银行、金融、保险、证券等机构将构成大面积消化写字楼的生力军
在中国加入WTO以后，对中国市场虎视眈眈已久的外资银行、金融、保险、证券等机构将能如愿以偿，他们将首选CBD并将大面积地消化CBD写字楼。
4、新兴行业需求占一定比例
新兴的服务性行业企业如律师事务所、会计师事务所、税务师事务所和其它咨询机构等是CBD商务区的重要组成部分。他们对CBD写字楼的需求将占整个需求市场的相当比例。这部分服务性企业将主要是外资或合资企业。
目前CBD区内市场供应量实在有限，而需求稳定放大，构成市场向上的基础，而潜在的市场供应量相对较大，将对CBD写字楼市场价格上行产生一定的压力，所以CBD写字楼市场的价格将在目前的基础上有相当时间的平稳发展。信达行／瞿晓珊