环顾京城楼市，眼下最热的区域，当属CBD无疑。有人断言，CBD竞争加剧，价格大战一触即发；也有人认为，CBD强手如林，稍有不慎可能招致“崩盘”的危险。其实，情况远不像人们说的那样，CBD纵然热度不减，但其竞争态势还谈不上针锋相对、你死我活。

　　CBD一派浮华声浪

　　CBD的概念最早见于1993年出台的《北京城市总体规划》。而CBD的详细规划至今尚处于论证阶段，各路专家见仁见智，广开言路，延续着这场“纸上的争鸣”。预计CBD建设规模为1000万平方米，而目前的建成区仅为300万平方米，开发空间仍很广阔。尽管开发商们纷纷宣传自家的项目，意在先声夺人，但在CBD详规正式出台前，一切浮华声浪终究当不得真。据可靠消息，国贸第三期工程，估计可在今年内完成拆迁，预计明年方能动工；建外SOHO的样板间日前落成，但是只展不售，拆迁工作才刚刚起步；新城国际虽然已在春季房展会上亮相，但在今年9月份之前也不会有实质性销售举动；大连万达、深圳金地等外来企业更是按兵不动，逡巡不前，静待CBD详规出台。开发商此刻是只能说不能练。如此看来，竞争尚停留在图纸上，远远没到真枪真刀的地步，这一场纸上的战争，充其量只能算是CBD争霸战的前奏。

　　开发商快的是嘴慢的是腿

　　有消息说，目前CBD一带拟开发的地产项目约为33个，其中已经拿下土地的开发商有万通、红石、万达、金地、香江国际、世源光华……有人据此认为，楼盘过剩。这种担心有些多余。就近几年的情况来看，CBD的公寓的稀缺性有目共睹，怡景园、现代城、阳光100、世贸国际公寓等项目销势火爆便是明证。而伴随着入世的利好，更多的开发商跃跃欲试。当然，经过90年代初房地产泡沫洗礼的开发商，已变得精明起来，纵然实力雄厚，也仍然采取分期投资、分期开发、陆续上市的方式，避免被一次性套牢。若第一期销势良好，则接着推出第二期、第三期不迟，否则，便及时收兵回营。所以说，“崩盘”的危险不大。表面看来，各路开发商在静待CBD详规出台，不敢越雷池半步，但他们又清醒地知道，谁在CBD的开发中占了先机，谁就可能是最后的赢家。于是乎，开发商们暗自牢牢捏住一个“快”字诀，从而使这一场纸上的战争颇让人眼花缭乱。香江国际今年花费400万元，不惜两度向国内外招标，征集财富中心的规划方案；建外SOHO的样板间悄然落成并开放。有知情人讲，潘石屹[微博]想赶紧把生米煮成熟饭，造成既定事实，以确保建外SOHO在CBD详规中被确认。

　　商务中心区？居住中心区？

　　毫无疑问，CBD是名副其实的商务中心区，这里集中了大量金融、商贸、文化机构以及商务酒店等设施，然而每每提到CBD，人们更多的听到的是公寓竞争、住宅竞争，而并非写字楼之争。怎么这一场纸上的战争悄然变味了呢？说来原因有些复杂，一方面，过去CBD内公寓稀缺，因此造成了怡景园、世贸国际公寓、阳光100等公寓项目的供不应求，进而引来了更多的开发商。另一方面，开发商纷纷跻身公寓市场，看重的是公寓较易获得按揭支持。众所周知，银行对写字楼、酒店的金融支持远不及公寓，如此一来，公寓的开发商便可借钱生财，以小搏大，避免大量占用自有资金。然而，在楼盘发售之时，开发商又高举“商住两用”的招牌，脚踩两只船，大打擦边球，意欲“左右逢迎”。按CBD的整体规划原则，其核心区1000万平方米的建筑面积之中，写字楼等商务设施约占50%，酒店、商厦及文体设施约占25%，高档公寓不可超过25%。而据统计，CBD已建成的公寓面积已达百万平方米以上，拟建的公寓项目包括建外SOHO约80万平方米，新城国际约60万平方米，金地国际花园约40万平方米，怡和国际中心约10万平方米，总量已大大超出规划目标。有人担心商务中心区就此变成居住中心区。相信政府最终将行使监管、调控的职能，譬如，去年政府便明令不许在中关村核心区批建住宅项目，下一个控制的对象肯定就是CBD。

　　CBD需要什么样的公寓

　　纵观CBD的公寓项目，定位趋同，均是高档商住型公寓，价位也明显趋同，大约9000元/平方米，因而竞争面也会趋窄。看来“快”字诀将是开发商取胜的不二法门，谁跑得快谁就是赢家。接下来的问题是，CBD里需要什么样的公寓？有人说，这里并不适合居住，高密度的建筑，浓郁的商务氛围，缺少生活情调。有人进一步指出，工作地与居住地的理想车程是30分钟以内，以便在归家的途中完成角色转换，放松紧张的神经。然而，奇怪的是，CBD现有的公寓一个比一个火，阳光100简约的小户型抢手，世贸国际公寓的高级总裁公寓也一路趋火，而且投资型买家居多，纷纷看好未来的升值潜力。你说奇怪不奇怪？有关专家一再呼吁，不要把CBD建成“鬼城”，这里应具备更多的人情味。于是，在一份竞标的CBD规划方案中，建外SOHO所在地被作成了绿地与水景。然而，另一派外国专家的意见是，CBD寸土寸金，就应该是高楼比肩、互不相让，多余的绿地与水景纯属浪费。看来，争论还要颇费一些时日，CBD的详规不会马上出台。让我们安心等待。杨哲彬