本报记者 高渊/文

　　前几天，地处上海近郊的奥林匹克花园开盘。清早开门，售楼人员惊喜地发现，门口竟然已有200多人冒雨排着长队。两天之后，一期400套房子便告售罄。

　　近来，上海几乎每个楼盘都是在你争我夺的情况下开盘的。约在半年前，不少专家还在为房地产如何走出徘徊局面出谋划策，而现在，房地产市场上的滚滚热浪几乎能把人“烫伤”。这种现象是喜是忧？上海房地产真的走进“春天”了吗？

　　升温还是过热？

　　如果说，“排队买房”只是表面现象的话，那么，最新出台的中房上海指数则更能说明问题：今年6月份的价格指数出现“井喷”现象，比5月份猛涨11点，比去年同期上涨40点，为1995年中房价格指数建立以来的最高潮。与此同时，今年上半年，上海房地产开发量在连续3年负增长的情况下，首次出现大幅增长，与去年同比上涨23%，为历年之最。而商品房预售面积同比增长26%，销售面积增长25%，接近1000万平方米，存量房交易同比增长40%。

　　上海房地产市场空前红火，看来已是不争的事实。一些业内人士认为，房市需求增长加快，说明上海房地产市场逐步走出了长达五六年的徘徊调整阶段，市场全面升温，供求关系趋于平衡。这是继1992年后，上海房地产市场迎来的第二个“黄金年代”。

　　不过，也有人不这么乐观。他们认为，近半年来房市全面升温，固然是件喜事，但政府主管部门必须保持清醒头脑，因为目前的市场已有“过热”趋向。这主要表现在房价上涨过快。据上海市房地产交易中心透露，今年一季度，上海商品房价格从去年底的每平方米4050元，跳高至4157元，3个月猛涨了107元，第二季度又比一季度上涨了1.4%。让人担忧的并不是涨价本身，而是房价涨幅远远超过了市民工资的增长速度，这可能导致房地产业后劲不足，短期繁荣过后即陷入低谷。

　　水到渠成还是投机作祟？

　　到底是“升温”还是“过热”，关键要看导致上海楼市突然“井喷”的原因是什么。

　　应该说，其中的主要因素是多年的政策引导和宏观经济持续向好。20世纪90年代初，上海开始启动住房改革，先后出台了建立公积金、购房退税等多项鼓励个人买房的政策，市民逐步树立了“要住房，找市场”的新观念。最新统计表明，目前上海商品房市场中，个人购买的比例已经达到近98%，遥遥领先于其他大城市。与此同时，去年以来，我国经济持续转热，上海人均GDP超过4000美元，个人购买力达到了一个新高点。正是在这两大因素的诱导下，上海房地产市场全面火爆。

　　“升温”虽可喜，但有不少人感叹：为何近来市场会“热得让人透不过气来”呢？不可否认的是，在“井喷”背后也有投机因素的存在。眼下，上海市民中流传“房价将大涨”的说法。出于“买房赚大钱”的心态，许多人买房时已不问朝向好坏，不管价格高低，争先恐后买下一套甚至几套住房。面对种种“抢购”景象，有人惊叹：“这到底是买房还是在买西红柿？”

　　一位业内专家对记者表示，持“买房投机”心态的人，主要是出于三方面考虑。一是从7月1日起，上海土地使用权出让改用投标拍卖方式，以前协议转让时“暗箱操作”而可能被低估的土地价格，将回归市场价值，可能导致房价上涨。二是从8月1日起，上海商品住房将实施内外销房并轨，大批境外人士将进入上海买房，中高档住房需求量将增加，也可能抬高房价。而最重要的因素是，我国加入WTO在即，大多数人认为随着大量海外企业进入上海，楼市价格上扬将是可预期的。

　　然而，事情真的这么简单吗？有关专家提出不同观点：是不是所有的房子都已经升值或将会升值？内外销住宅并轨是不是简单地“低靠高”？中国加入WTO是不是会拔高住宅的整体价格？答案很可能是否定的。深圳万科集团董事长王石已经放言，“入世”后由于竞争加剧，房价可能反而下降15%左右。

　　保持态势更要预防泡沫

　　现在，最让人担心的还不是消费者的冲动。面对热得发烫的市场，许多开发商为此精神大振，展开了新一轮声势浩大的“圈地运动”，包括不少实力非同一般的海外地产巨头。

　　据业内人士估计，今年上海房地产开发量可能接近2000万平方米，如果这一“圈地”势头持续下去的话，很可能在几年内导致局部地区供大于求，而最早出现问题的地方将是闵行和浦东新区。在我国房地产行业尚无市场预警系统的情况下，这很可能带来整个行业的大起大落。而这种景象，很容易让人联想起前些年说得很多的一个词———泡沫。

　　在预防泡沫的同时，如何让更多的人买得起房，恐怕也是政府主管部门必须认真对待的一个问题。在房地产市场“涨声”一片时，如何保持合理的住房用地供应量，保持商品房、经济适用房和廉租房供应的合理比例，采取措施平抑房价上涨，这恐怕是当务之急。

　　在经历了几年调整回落阶段之后，上海房地产市场仿佛又进入了新一轮高速发展期。从市场的热闹程度来看，说上海房地产走进“春天”应不为过。但是，在保持这股上升态势的同时，如何及时采取措施预防可能出现的泡沫，也是当前的一大课题。人们期望上海房地产走进一个长达5年甚至10年的“黄金时代”，而不是新一轮泡沫的开始。