公衍奎/文

　　根据零点公司调查，北京市民在过去两年已购二手房的人仅占购人数的6.0%，远低于房改房、经济适用房、商品房所占比重，在未来两年想买二手房的人数比重仅为2.7%。

　　北京二手房市场迟迟未能有较大的进展，其原因是多方面的，交易手续繁复、税费较高是一个阻碍市场发展的重要因素；另外，二手房定价高，超出需求者希望支出的范围，也成为影响二手市场发展的重要原因。由于北京市场上已经具备上市条件且有上市意向的二手房量还不是很大(许多已购公房尚未拿到产权证)，普通商品房价格较高，旧房房主总是与周围的新盘进行比较，对二手房房价期望过高，以及中介服务不够完善，缺乏对旧房的准确估价等等原因，造成了目前北京二手房的报价比较高。

　　供求价格失衡

　　通过对搜房交易网数据库中北京市3200多个在售二手房资料进行统计，多数物业价格集中在20-30万元之间(如图)，在售二手房总价款在30万元以下的比例仅占65.2%。房价过高，阶梯消费作用削弱，影响了市场发展。搜房研究院策划中心通过对消费者调查，了解到90%以上的有购买二手房意向的人都希望购买30万元以下的房子，并且希望购买20万元以下的占有购买意向的60%以上，有能力购买30万元以上住房的人，除以投资为目标的人外，多数宁愿选择新房。供求与需求在价格上差异巨大。

　　与北京市场状况相反，上海市二手房市场发展迅速，除政策成熟、中介服务规范等因素外，供需结构比较合理，也是存量市场能够迅速发展的重要原因。上海去年二手房交易超过1万套，在此基础上，上半年各区二手房交易量继续扩大，徐汇区甚至出现二手房交易量超过一手房成交量的景象。根据搜房交易网数据资料进行统计，徐汇区普通住宅平均单价(以施工规模为权值)为6111元／m2，单套总价大多在50万元以上，而二手房总价在20万元以内的比重占59.24%，这为消费者的阶梯消费提供了巨大的可选择空间。

　　新旧房价格比过高

　　由于地理环境、以及房屋开发年代等多方面原因，二手房价格差异比较大，下面以朝阳区、海淀区部分区域为例进行分析，在分析中，没有区分物业年限、朝向等对个别物业价格有较大影响的因素，以期能在一般意义上进行比较。

　　对搜房网数据库资料统计，朝阳区二手房平均价格4538元／m2，全部在售商品房平均价格为5894元/m2，新旧房价格比为0.77。海淀区二手房平均价格4366 元／m2，全部在售商品房平均价格6315元／m2，新旧房价格比为0.69。以朝阳区的亚运村(包括安贞)、八里庄、望京(包括酒仙桥)以及海淀区的中关村(包括双榆树、人大附近)为例，各区域内二手房统计资料如下：

　　亚运村、望京由于是属于比较新的居住区域，二手房一般是八、九十年代的房子，居住环境也比较成熟，新旧房价格比相对较高。中关村区域的二手房一般也是八、九十年代的房子，但由于中关村已经成为北京重点发展的区域，外来工作人员多，住房需求量较大，而且受规划限制，中心区不再审批住宅项目，新房价格高，二手房价与其他区域相比也比较高。八里庄区域内二手房一般年代较早，房价也相对比较便宜。

　　投资收益低

　　目前，北京市各区域的二手房售价与租金比值都还远远高于世界通行的100-120的界限。仅仅从经济上来说，买房还没有租房划算，当然这样说没有考虑消费者对生活稳定性、归属感等的追求。

　　上海徐汇区的龙华等地二手房的租售价格比已经接近比较合理的水平。淮海路的1居室租售价格比也比较接近合理水平；2、3居室租售价格比相对较高，但由于统计数据比较少，准确性较差。

　　以在中关村租或买一套2室一厅为例，按区域均价折算，总房价应为32.27万元，另外还需缴纳契税、手续费、委托代理费、印花税等，约为房价款的2.55%,买房一次性投资33.09万元。假设在房租等条件不变的情况下，租房60年，将租金折现，资本化率按最保守估计取为0.0314(2001年1期国债利率)时，现值为49.33万元；资本化率取一般投资利润0.10时，现值为17.48万元。也就是说，如果消费者平常只买国债投资，买房比租房划算；如果还有其他更高回报的投资，租房比买房划算；如果个人投资年回报率5%，则买房、租房一样。

　　如果希望购房后出租，取得收益，仍以中关村2室1厅为例，一次投入33.09万元(全为个人资产)，不考虑房屋折旧、维修以及个人所得税，月收益率为0.434%，虽然高于银行活期存款利率，但低于银行贷款利率，算不上是非常好的投资，除非用户的钱不用时只是存在银行中。另外，房屋的折旧、维修都是不可避免的；土地使用年限到期后，房子如何处理至今未有先例；几十年后房屋老化，如何拆迁、补偿更不可知，投资风险巨大。如果采用70%、15年商业银行贷款，则租金尚不足每月还贷款。在现在条件下，买二手房用于出租，尚不是一种很好的投资方案。在上海徐汇区的龙华购2室1厅用于出租的话，月收益率可达0.75%，已经高出银行贷款利率。

　　总之，北京的二手房市场要火，除政府部门简化交易、降低税费外，二手房价格也需要回归到一个比较合理的水平，当然这首先需要政府尽快完善已购公房的上市条件，解决二手房市场的供应不足问题。