淮安绿地购房合同“纸条风波”

　　一张由开发商后贴在购房合同上的“加收费”纸条，引发了在绿地世纪城购房的众多业主的不满和抗议，围绕着“违规乱收费”“霸王条款”等争议焦点，一场房地产商和业主的对峙在江苏淮安悄然展开

　　文 《法人》记者 王磊磊

　　江苏淮安经济开发区翔宇大道路边，业主刘先生站在绿地集团世纪城售楼处的门口，指着身后一排排十几层高的楼房一脸气愤，就在这片建筑里，有一套90多平米的住房是属于他的，可自从2010年自己交了全款、签了合同，眼看着一栋又一栋楼房拔地而起，却始终无法住进去。

　　和他有一样经历——花钱买了房却只能眼看着的业主有数百个，拿不到钥匙的理由却都一样——“开发商绿地集团以不交暖气初装费为由，一直拒绝交房。”刘先生说，“所谓的暖气初装费，不仅是霸王条款，甚至是违规乱收费”。

　　为了讨个说法，在已经过去的大半年时间里，业主们四处上访，甚至有上百名业主向法院提起了诉讼。而引发这一争议的根源，竟是一张由开发商绿地集团贴在购房合同上的小纸条。

　　购房合同“小纸条”暗藏玄机

　　根据公开信息显示，淮安绿地世纪城项目四面分别以承恩大道、翔宇大道、福地路—枚皋路、宁连一级公路为界，规划总占地面积2200亩，总建筑面积300万平方，根据该项目的总体规划可以看出，这是绿地集团在淮安斥重金打造的由小高层、高层、联排别墅以及配套商业的大型商住房项目。

　　由于绿地集团全国500强、房地产第二强的地位，加之项目宣传到位，以及淮阴中学新城校区落户、世纪城为施教区楼盘等原因，在世纪城开盘伊始，便迎来了热卖，不少业主纷纷表示，“当时为了买一套世纪城房子，不仅很多人排队，还要找不少关系才能拿到”。

　　业主赵先生告诉《法人》记者，彼时世纪城售楼处门庭若市，买房、交房款、签合同都是排队进行的，“出于对绿地集团大品牌的信任，以及当时现场的情况，我们几乎没看购房合同便都急着签字交钱”。

　　直到楼盘竣工可以交付之时，业主们才发现购房合同中的“猫腻”，业主吴先生表示，“当时开发商要求我们每户缴纳170元每平米的供暖供热初装费，否则便不给钥匙，他们的依据是购房合同中曾规定，‘暖气管道进户、后续管道及取暖设施客户自理(初装费客户自理，于交房前按政府规定数额缴纳，否则不予办理交房手续)’”。

　　随后，吴先生把自己购房合同的原件交到了记者手中，在这份《商品房买卖合同》第18页，附件三：装饰、设备标准的规定中共规定了十条内容，但在第十条内容之下，贴了一张纸条，纸条上规定的内容便是上述“初装费客户自理”条款，在纸条上加盖了公章，该页合同下方有业主的签字和手印。

　　据了解，170元每平米的标准是世纪城一期业主，二期因不包含供热，收取的标准为140元每平米。根据世纪城的户型来看，每户的面积大约在90多平米到140平米之间，每户缴纳的金额在1.5至3万元左右。“根据我们不完全统计，大约有700户业主需要缴纳这笔费用，在我们统计之外还有其他业主，总数估计要上千户。”参与业主维权的一位核心人士表示。

　　值得一提的是，记者通过有关渠道拿到了几份在房产局的备案合同，在这些已经备案的合同中，记者发现，附件三的规定中只到第10条为止，并没有加贴纸条上的“初装费自理”条款。此外，记者曾在世纪城售楼处看到购房合同公示栏中的样本合同也没有规定该条款。

　　据多位业主回忆，在最初购房签合同之时，都是工作人员翻到需要签名的那一页由业主签字，“一是没时间去看这些条款，但也有些看过合同的业主发现都是签字后才出现的小纸条，说明纸条是后来才贴上去的”。

　　“纸条条款”被指违规乱收费

　　为了核实有关情况，《法人》记者在售楼处向工作人员提出采访要求，但工作人员表示负责人不在，此后记者多次拨打了绿地集团淮安分公司的电话联系到了售后服务部门梁经理。

　　他向《法人》记者阐述了事件原委，“为了提高小区居住质量，在该楼盘立项时便有设计暖气的想法，由于该楼盘位于淮安市新城区，供应气源的公司并不确定，因此一期、二期的房子没有将初装费用包含在房价内，直到2011年9月才确定了气源，之后销售的房子就把供暖供热初装费打入了房价”。他同时表示，“这笔费用是为热力公司代收的，并且已经在合同中明确，业主签字则视为认同，目前法院也正在审理此案，我们尊重司法机关的判决，如果判我们承担责任，那绿地集团将垫付这一部分资金”。

　　梁经理所指的案件，目前正在淮安市中级人民法院进行二审，记者通过淮安中院了解到，目前案件正在审理阶段。

　　此前，有近百位业主向淮安市经济技术开发区人民法院提起诉讼，业主认为，绿地集团以格式条款的方式约定由业主自理供暖设备初装费，违反了《合同法》第40条和《商品房销售明码标价规定》《江苏省商品房销售明码标价实施细则》的规定，要求确认该条款无效。

　　但经济技术开发区人民法院一审认为，双方签订的商品房买卖合同，是当事人真实意思表示，不违背法律规定，是有效合同，驳回原告诉讼请求。淮安法院系统内部人士表示，“该合同因为加盖了公章，业主也签字了，所以判决并无错处，但开发商这样的做法却实在欠妥，有违背诚实信用原则之处，且有所违背‘房价一价清’制度，换另外一个角度看，对开发商略施惩戒也并非不可”。

　　在另一起业主与开发商对簿公堂的购房款纠纷中，淮安市清河区人民法院在判决书中曾写道，“本案中，被告(绿地集团)发布的宣传内容中暖气安装是免费的，但在签订合同时要买受人付款，被告的行为违背了诚实信用原则”。

　　2003年，江苏省物价局曾出台《关于全面实施住宅商品房销售“一价清”制度的意见》，规定商品住房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格，供电、供水、供气等基础设施建设费用一律计入开发建设成本，不得向购房者二次收取。这样的规定均体现在从发改委到地方省市对于商品房价格的各类规定之中。

　　对此，绿地淮安分公司售后服务部梁经理向记者表示，因在签订购房合同期间确实存在气源以及价格无法确定的特殊原因，公司第一时间也进行了公示。此外，他还告诉记者，在江苏省物价局出台的苏价服(2012)104号关于严格执行商品住房销售“一价清”制度的通知中规定，因特殊原因暂时无法预算的配套设施建设费用，开发企业和购房者约定后可以收取。

　　针对这些问题，业主们曾多次向物价局等部门进行投诉，认为绿地集团贴小纸条，加收初装费的行为违背了关于房价“一价清”的制度规定。记者查阅了物价局等部门对业主的回复，发现物价局的回复也基本集中在气源、价格无法确定，开发商已进行公示，已经上述2012省物价局有关规定等原因上。

　　但记者查阅发现，该文件出台时间为2012年，但大部分业主买房签订合同的时间却为2011年，可以明确的一点是，无论是何种法律法规，均无追溯既往的效力。

　　对此，业主中从事建筑工程行业的赵先生认为，开发商所指供暖设备主要是供暖管道，并非进户之后的设备，而无论是供暖管道的建设费用还是供暖的费用，都有固定的估价标准，所谓无法确定价格一说实在站不住脚。

　　他向记者表示，退一万步讲，如果选择使用供暖，那么这笔初装费由我们承担可以算到房价内，江苏地区只有徐州是强制供暖的城市，是否开通暖气应该由业主决定，可开发商却强制收费开通供暖，“这不是霸王条款是什么？”

　　世纪城项目问题频频

　　“绿地在淮安口碑都被做坏了，除了加价的问题闹得沸沸扬扬，据说房屋质量也是个大问题。”一位淮安当地的房地产商表示。

　　此前的2013年4月16日，上海绿地建设(集团)有限公司，曾在淮安当地媒体上公示，“由于上海绿地建设(集团)有限公司承建的淮安绿地世纪城一期(高层区)项目已竣工交房，现上海绿地建设(集团)有限公司即将退出淮安市场”。

　　此公示一出，引发了淮安当地的议论，甚至一度传出“绿地要跑路”的传闻，但之后绿地淮安置业有限公司又给出解释，说明该公示只是按相关规定履行的登报公示手续，是建筑单位要去其他城市承建，绿地建设公司，是绿地集团下面的子公司。公示的目的是退出淮安，告之有业务往来的单位结清债务。

　　但这并没有完全打消在绿地世纪城购房业主们的顾虑，“世纪城一期建完了，那么后面的建设怎么办？工程质量和房屋质量是否能够保证？承建方换人了，那学区房的承诺还能兑现吗？”

　　在淮安采访期间，便有多位世纪城的业主向本刊记者反映了世纪城楼盘存在房屋质量问题，其中反映的问题林林总总，有未达到交房标准违规交房的，有未达到购房时承诺的建设标准的等等。

　　但其中反映的房屋质量问题尤为严重，由于大部分业主尚未拿到钥匙，业主们把拍过的照片一一拿了出来，根据这些照片可以看到，部分房屋存在裂缝、渗水等严重问题：其中包括58#楼室墙体裂缝较多，业主反映，几乎这栋楼的每个房间都有；111#楼室某户外墙渗水现象较严重；60号楼某户墙面存在不同规则裂缝有十几条，还有地面裂缝一条，“质监站人去过两次查看，建议去和开发商直接谈，目前没有结果。”该业主表示。。

　　此外，记者在小区楼盘外墙处也发现了几处外墙裂缝，外墙涂料脱壳，管道井混凝土开裂等问题。上述建筑行业的业主则发现，楼盘采用的外墙保温材料不符合国家标准，甚至可以用打火机点燃，小区内的电梯也存在夹人、关人的故障。

　　采访期间，一些小区业主还向记者反映世纪城项目销售涉嫌虚假宣传的信息，本刊将进一步关注。