眼下的中国楼市显然已经进入了一个下行通道，但让它破裂却面临阻力。

　　观察者 李洋

　　市场是个奇怪的东西，它的魅力就在于不可左右——当你希望它下降时，它一路高升；当你希望它稳中有升时，它已开始下行。

　　泡沫在繁荣的时候，没人认为那是泡沫，但它们早晚会露出不可持续性的本质——当不再有人接盘之后。

　　眼下的中国楼市显然已经进入了一个下行通道，这不是来自什么大佬的行为暗示或论调，而是切实的警报，特别是，发出警报的已不是什么三线城市，而是那些最具地产价值的核心城市。

　　年初以来，杭州、深圳等地房价均有显著下跌，而北京新房市场第一季度成交量创下十年以来的新低，同比下降5成左右，与此同时，北京二手房市场在3月出现了“量价齐跌”的现象——作为一个观察者，我可以告诉你，这一点不太妙，因为历次楼市房价涨跌都是先从二手房开始的。

　　假如这种观望气氛延续下去，所谓的泡沫就会破裂——长远考虑，这并不是什么坏事——中国近期的经济数据、美联储定量削减QE、人民币贬值、地方政府债务去杠杆需求迫切、货币流动性趋紧、大批债务和信托到期面临兑付、银行不良贷款率攀升……你能为它找到很多宏观层面的依据。

　　越来越多的人开始讨论楼市会不会崩盘，来自官方的声音一口否定。《人民日报》更愿意将下跌定义为一种自然回落，“崩盘论并不现实”。原住建部的一位官员则直接称中国房价不可能暴跌。他们共同的理论基础是城镇化，“三个1亿人”会带来住房的刚需。

　　尽管这一解释不那么站得住脚，但你得理解——楼市稳定对于政府意义重大，那意味着社会稳定；同时，考虑到地方财政对土地出让金的巨大依赖，以及中国经济发展趋缓的前提，楼市稳定就成了一项必须实现的任务。

　　住建部副部长齐骥提到了一种“分类调控”的方法，即对一线城市继续增加供应，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。随后，温州等库存压力较大的城市将松绑限购的消息陆续传出。

　　暂不论松绑限购必将引起的反弹，如此消化库存，实在不是什么好办法，实际上会助长泡沫，或者说扩大和转移了泡沫。

　　一个城镇化的概念足够开发商们用上二三十年，最近刚刚提出的京津冀三角区，就令保定和廊坊的房价上涨，但这种涨幅并不容易持续。

　　现在，城镇化又有了新的重点——棚户区改造。为了保证资金，中国版“两房”已经启动，由国开行来承接，它将组建一个住宅融资事业部，并将发行相关债券，向邮储等金融机构和其他投资者融资。

　　与此同时，政府仍在通过一些办法插手房产市场，这可能带来更多的问题。

　　在已经存在多种土地供应形式的情况下，一种新的房产形式又被发明了，叫做“共有产权房”，即将在北京、上海等6个城市试点——中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。这尽管解决了政府保障房资金难题，却可能让整个局面变得复杂而混乱，多人共享产权，利益很难平衡和分配。

　　上海市政府则试图通过复合式土地出让的新办法，提高拍卖门槛、降低拍卖金额。具体而言，土地将不会再采取出价高者得的原则，而是最终留下三家参与拍卖，设定一个评标分值，从经济实力、技术资质、项目经验和出让人响应度等方面对各投标者进行评定——暂时不在住宅地块实施，先从商办地块试水。

　　但问题是，这些复杂而不透明的机制增加了人为的因素，也很容易滋生腐败，还让暂时破不掉的泡沫变得越来越危险。

　　作者

　　李洋是本刊副总编辑