不动产登记是福是祸？

　　【中国经营网综合报道】前日，国土资源部副部长徐德明在2014年全国国土资源工作会上透露，今年将出台《不动产统一登记条例》，建立不动产统一登记信息平台，加快组建“不动产登记局”。对此，业内人士分析称，不动产登记条例的出台，能逼出部分存量二手房，一些政府官员名下来历不明的商品房在不动产登记的压力下或也将被挤出。不过，现实的情况会如业内人士所言嘛？

　　不动产登记制度即将落地

　　据人民日报报道， 不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的附属物，主要包括地产和房产等。早在2007年，《物权法》出台时就明确提出了不动产实行统一登记制度。

　　2013年3月，国务院发布的《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》明确要求，2014年6月底前出台不动产登记条例，出台并实施不动产统一登记制度。11月，国务院常务会议决定，“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”。

　　国土部相关人士表示，将由国土资源部、住房与城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门，今年上半年出台不动产登记条例。国务院常务会议决定，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

　　除了国务院机构改革的需要，房地产税是不动产登记制度加速落地的另一原因。

　　业内人士表示，不动产统一登记和房地产税征收扩围之间存在着内在逻辑关系，前者是后者的技术准备和支撑条件。因此，在研究房地产税立法和全面铺开之前，一定要建立不动产统一登记体系，并摸清全国的不动产“底细”。

　　此外，有专家认为，不动产信息的统一登记归类整理，有利于相关部门掌握全国不动产的数量、类别、分布状况及产权情况，为房地产市场及其他不动产市场的管理和调控决策打下基础。

　　中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授则认为，不动产统一登记系统建立后，同一权属拥有人名下在不同城市的房产可一并查询，异地购房的资金流向、程度、走势将可统一监控，在各地限购政策中，异地炒房客不再是漏网之鱼。另一方面，从国家宏观调控的角度来说，需要真实完整的数据支持。

　　针对不动产统一登记制度即将出台引发的争议，有媒体发布评论文章称，在期待与未知的复杂心态中，有必要提醒，对不动产统一登记不宜过度解读甚至“庸俗化解读”。不动产统一登记的关键难点在技术，更在决心。

　　据广州日报报道，在“不动产统一登记”制度设计框架下，我们可以大致推测其政策用意、畅想它的未来效能。首先，理顺管理头绪，消除信息盲区。目前，一方面我国不动产登记长期分散在不同的行业主管部门，造成了信息的割裂；另一方面不动产登记机构远未实现全国联网，甚至在一些发达地区，同一行政区内部都做不到完全互联互通，更有甚之，有些地区的住房信息还是纸质档案。

　　在这种数据掣肘之下，遑论地方楼市调控、监管的科学决策和精准执行。这也是为什么《国务院机构改革和职能转变方案》将统一不动产登记作为“基础性制度建设”工作。第二，更好地保障公民的物权。我们知道，信息如果支离破碎，则容易产生信息共享不畅而导致的权利缺失。而以“一件事由一个部门管理”为原则建立一个统一的信息平台，有利于保障物权。

　　第三，以统一的信息平台为其他方面提供“大数据”支撑功能。比如公众最关心的反腐和房产税，都可算基于这种不动产统一登记的“上层建筑”。就反腐而言，“房叔”、“房姐”之所以长期“潜伏”，正在于过去相当长时间里房产信息的碎片化，不能便捷、完整地反映官员的房产状况，从而给了一些官员上下其手、精心钻营的各种漏洞。将他们纳入一个统一平台，理论上有助于减少猫腻。

　　而就房产税而言，作为一种趋势已势在必行，但如何确保制度设计和执行上的公平与科学，仍存争议。很显然，统一登记不动产、掌握纳税人在全国持有的各种不动产信息，是一个基础性的先决条件。

　　在这种期待与未知的复杂心态中，有必要提醒，对不动产统一登记不宜过度解读甚至“庸俗化解读”。在一些人看来，一登记，立竿见影就会产生诸多惊人成效，比如“公众可轻松查到名人、富人和官员的房产及交易情况”，或者“房价马上会跌”，或者“官员中会出现一波房产抛售潮”……清醒地看，这种直接画等号的做法，因果关联过于简单，即使不算有意误导，至少也是过于乐观。

　　必须看到，此前“不动产信息公开化”已经历6年求索之路，然而至今效果不彰、陷入停滞，便值得反思。

　　其实，不动产统一登记的关键难点在技术，更在决心。

　　其一，被土地财政和楼市绑架的地方政府、房产来源“灰色”的个人、一人多房的炒房客等，都可能成为推进不动产统一登记的阻力。其二，我国在房改之后未再进行房产普查，各地除商品房外还存在名目繁多的保障房、自建房等大量可能尚未录入住房信息系统的房产类型，这些“历史遗留问题”也是一大考验。

　　其三，陕西“房姐”也好，山西“房媳”也罢，都是利用假户口、假身份证大肆非法买楼，将来建立了全国统一的不动产登记网络后，用假身份买房对于监管仍可能是一个巨大挑战。其四，很多贪官的房产并不是在自己名下，而是挂在亲戚甚至朋友名下。统一登记能奈他们几何，也是一个必须直面的难题。

　　事实上，海南大学法学院院长王崇敏曾建议，不动产信息因其与反腐、稳定房价等社会问题的关联，具有较高敏感性，首先要明确各方责任，平衡各方利益，减少部门职责交叉和分散，进一步明确任务分工，建立相应的工作机制，明确进度时间表和问责机制，推动不动产登记信息管理基础平台、不动产登记信息依法公开查询系统早日建成。

　　“登记”利于反腐抑房价？

　　需要指出的是，从法律角度来讲，《不动产统一登记条例》是对物权法中不动产登记制度的进一步落实。而这一条例之所以成为舆论焦点，与其说人们关注的是“登记”，毋宁说是“统一”。

　　“统一”的意义，在于结束我国现行不动产登记“诸侯纷争”的状态：土地在土地管理部门登记，房屋在房产管理部门登记，草原、滩涂在农业部登记，林业资源在林业局登记。即便是同种类的不动产，各省登记也处于“信息孤岛”状态，全国不动产登记基本上处于网格化的孤立状态。

　　媒体曝光的“房多多”，多是信息隔绝导致。而统一登记的实质是要将各种不动产登记的部门、依据、簿证、信息平台完全衔接起来，实现全国一盘棋。这也只有在大数据时代才可能实现。

　　虽然实行房屋统一登记，对于公众关注的反腐败、抑制房价、开征房产税等，的确会有积极意义。但在更广阔的背景下看这一改革，这一制度还承担着更重要的使命。在国土资源工作会议上，不动产统一登记是与土地调查监测放在一起讲的；在《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工中，不动产统一登记制度、统一规范的公共资源交易平台、统一的信用信息平台、统一的社会信用代码制度并列为2014年重点工作。

　　实际上，如果再将其放在第三次全国经济普查的大背景下思考，就会发现不动产统一登记有着更为根本的意义：首先，这是全国范围内的不动产大摸底、大排查。这些年全国到底盖了多少商品房，始终是一笔糊涂账。对于各类不动产数量和权属关系的整体掌握，有助于制定宏观经济政策和中长期发展战略。

　　其次，有助于建立全国统一的征信体系，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，方便不动产的查询，从而促进不动产的交易，保证不动产交易的便捷与安全。

　　最后，市场经济的完善和发展，依赖于统一产权制度的确立，不动产统一登记，有助于各类产权在市场中合理地流动和配置。特别是农村地籍调查和农村土地确权登记颁证，有助于农村土地产权制度的进一步完善，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。

　　从这个意义上说，不动产统一登记是产权管理体制和机制的重大完善，与正在开展的信用、代码、交易的“统一”工作构成一个庞大的体系性工程。结束“信息孤岛”，最终是服务于国家宏观社会经济发展战略，为夯实我国的产权制度的地基迈出重要一步。

　　另据华夏时报报道，江西财经大学财税与公共管理学院教学副院长肖建华称，不动产登记条例出台后，手握多套房的业主一般会在政策范围内做出选择，如果持有成本增加，从性价比来说很不划算，业主将抛出多余的房子。因此，二手房供给量会相应增加。但这种供应量增加是否会对楼市供应产生显著影响则需要考虑其他因素。

　　“不动产登记的重要内容就是住房财产的登记。一些来路不明、投机色彩浓厚的房产，在曝光的压力下，将加速入市和转让。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说，从中介的角度看，争取房源很关键。一些优质房源的房东，往往持有多套房产，如果中介进行怂恿，暗示未来政策收紧，楼盘持有成本将超过增值带来的收益，那么肯定会有一些房东愿意将二手房源进行挂牌，加快转手。

　　值得一提的是，上海易居房地产研究院提供的数据显示，早在2013年4月，国务院办公厅发文首次明确2014年6月底前出台《不动产统一登记条例》时，上海3月份二手房库存为131869套，但4月份国务院明确将出台不动产登记条例时，房东已加快挂牌，当月上海二手房库存已跃升至133073套。

　　而亚太城市房地产研究院院长谢逸枫亦表示，不动产登记条例出台，能逼出部分存量二手房，但不会对楼市供应产生巨大的“倾向力”。“一方面市场供应总量主要是以商品房为主，二手房只是补充；另一方面二手房的供应不会对商品房的供应产生直接影响。因此，不动产登记条例出台，二手房供应虽有增加，却不会实质性影响到楼市供应。”他说。

　　房源增加固然是好事，但对于不动产登记将起到抑制房价的作用，业内一些专家持相反的观点。“不动产登记制度很难起到抑制房价的作用。一方面是统一登记自身存在问题，很难发挥作用。另一方面是不动产统一登记仅仅是一项产权制度与信息平台，关键是要通过法律与市场的手段。由于房价上涨的背后涉及到的因素复杂，房屋、土地或产权登记上的统一，不会对房地产市场产生直接影响，不宜寄予太高期望。”谢逸枫称。

　　肖建华也表示，不动产统一登记将难以起到抑制房价过快增长的作用。他认为，房价是供给者与需求者间讨价还价的过程，房价既要考虑国家宏观经济形势、地方政府行为，同时又要考虑房产需求结构，更要考虑房地产市场结构。可以预见的是在未来中国经济的增长过程中，刚需是主体，保值投资需求、投机需求将会大幅压缩。未来房价是否增长，则主要取决于供给。

　　除了被公众赋予抑制房价的功效外，也有人从不动产登记制度上读出了“反腐”的功能。严跃进称，房产因为其价值量高、增值空间大，已成为腐败的藏污纳垢之所。让房产公开透明化，将使一些“房叔”、“房姐”等群体不敢违规持有房产，从这个角度看，不动产登记是有利于反腐的。

　　不过，对外界所期待的反腐效果，一部分业内人士仍持怀疑的态度。此前，郑州房妹、陕西房姐、广东房叔等腐败问题相继在网上被曝光，此后不少地方对“以人查房”进行了严格限制。