胥会云

　　在市场出现各种回暖迹象时，为稳定市场预期，住建部称，2013年要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施。

　　25日，住建部召开2013年全国住房城乡建设工作会议，住建部部长姜伟新做了上述表态。这延续了日前刚刚结束的中央经济工作会议的基调：继续坚持房地产市场调控政策不动摇。

　　中国指数研究院[微博]指数研究总监何田表示，2013年房地产政策以稳为主，会继续坚持从紧取向。而出于平稳过渡的考虑，房价仍将是明年新一届政府考虑的重点。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟对《第一财经日报》记者表示，由于各地调控政策普遍将于年底到期，从明年元旦到3月份会有一个政策“空档期”，再加上消费者对于未来楼市增长的预期，因此住建部此次表态，是对明年继续抑制投机性需求的调控政策的进一步确认。

　　“主要还是让消费者不要被错误预期引导，对房地产市场的整体稳定是有利的。” 陈晟说。

　　限购进入疲劳期

　　限购始自2010年，当时北京、深圳、厦门、上海等城市陆续实施，到2011年1月颁布的“新国八条”，使“限购”扩展到全国所有省会城市、计划单列市和部分房价上涨过快的城市；当年7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”。

　　陈晟对记者表示，限购对市场产生了不小的影响，改变了人们像抢白菜一样的恐慌性购房预期，也增加了普通商品房的供应，鼓励了刚需。但在政策已经执行了2年的时间，确实出现了一个疲劳期。

　　但今年第三季度后，多地房市出现复苏，呈现出供需两旺态势，一些地方甚至号称出现了“日光盘”，人们对于市场的预期在发生变化。新华社的文章称，近期量价齐升的势头越发明显，分析其原因，既有市场自身的因素，也有调控政策效应递减的影响。

　　根据中国指数研究院发布的百城价格指数，百城住宅均价自 2011 年 9 月开始连续 9 个月下跌，今年6 月首次止跌后连续上涨。同时，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，今年 1~11 月，全国 50个代表城市月均共成交住宅 2272 万平方米，比 2011 年和 2010 年同期分别高出 24.6%和 10.7%，处于近三年同期最高水平。

　　在昨天的会议上，姜伟新还强调，要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期，密切监测市场形势。

　　何田分析称，去年底的说法是“支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求”，而昨天则称明年要“支持合理自住和改善性需求”，综合来看，改善性需求是明年市场和政策走势的一大看点。

　　限购政策某种程度上也被认为误伤了一些改善性需求，何田称，如果对改善性需求的政策取向能够从抑制转为支持，明年市场向好是必然的。

　　“限购的退出，必须有先决条件，也就是供应远大于需求，以保证限购退出后，不至于出现报复性反弹。”陈晟说。

　　城镇化的压力

　　但是，在新型城镇化的背景下，限购是否会与城镇化所带来的供应和需求产生矛盾？

　　中国指数研究院的报告称，城镇化进程的推进会为房地产市场提供未来十年的发展空间，预计2011~2020年新建住宅需求约为157亿平方米(含保障房)，其中新增1.7亿城镇人口带来的住房需求超过50亿平方米，再考虑租赁住房人群购房，首次置业需求共计约为81.9亿平方米，占总需求比重达52%，刚性需求将继续成为市场主流。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，当前以城镇化拉动内需，将助推房地产市场“基本面”持续回升。但是，这有可能使房价继续坚挺，甚至出现房价持续小幅上涨的现象，此过程中也不可避免地仍会有各类炒作未来市场预期的动作和言论。

　　同时，在推进城镇化过程中，一旦房价出现报复性反弹风险，政策层面上比如限购，还有可能有所收紧。中央与地方、企业利润率增长与调控政策走向、市场供求关系等诸多方面的矛盾有可能会进一步突出。

　　陈晟则认为，人口导入区的三四线城市，可以退出限购，只是目前时间点并不适合。“我们建议把各地城市的土地建设强度、城市建设规划等作为考察指标，如果供大于求，则可以放开限购，因地制宜地调控。”他表示，对于特大型城市而言，未来普通商品房的限购应该是常态化的，而高端商品房则要征税。