柳九邦

　　曾经“跟着地铁跑”的楼市投资客似乎又有“倾巢出动”的理由了。国家发改委公布的信息显示，19个城市25个城市轨道交通项目获批，其中石家庄、太原、兰州、广州、沈阳、厦门和常州7个城市的轨交近期建设规划获批，哈尔滨、上海等城市的近期建设规划调整方案也获得通过。

　　“房价跟着轨交涨”一直被视为楼市的“黄金法则”，即使面临严厉调控，“轨交房”与“学区房”一样，依然是市场热捧的“香饽饽”。此次相关城市轨道交通建设规划密集通过，再一次给这部分城市的房价带来“想象空间”。

　　中国指数研究院(微博)发布的报告认为，除去市场因素，一条轨道交通平均会为沿线房价带来8%~20%的上涨。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从长远来看，轨道交通的开通对房价的上涨肯定会起到推波助澜的作用，但是短期内，由于调控对房价的影响太大，一些新开通轨道交通的地区房价并未出现明显上涨，部分区域房价甚至出现了下降。上海市的嘉定新城就是其中的典型案例。

　　曾经的房价“推手”

　　中国指数研究院发布的报告显示，轨交对沿线房价的助涨作用是显而易见的。

　　例如，2003年北京地铁5号线开工以来，其沿线房产的价格年平均上涨幅度接近18%，有的楼盘的售价甚至已经翻了几番。如5号线北端的“佳运园”项目，2003年开盘时均价为3700元/平方米，2008年二手房价格已达7300元/平方米，而目前该小区的二手房价格已经在20000元/平方米以上。

　　上海中原地产市场研究部总监宋会雍表示，轨道交通有一个辐射半径，大概为一公里。在不同地段，轨道交通对房价的影响是不同的。在比较偏僻的地方，轨道交通周边的房价甚至可以比略远的地方高两倍以上，但是如果在闹市区，轨道交通对房价的影响就没有那么明显。

　　在上海普陀区做了多年地产中介的孙先生告诉记者，据其了解，轨道交通对房价的影响还是比较大的。“以前好多投资客，买房就跟着地铁跑，如果房龄相近、小区环境相当的话，离轨道交通越近的房源价格肯定越高。”

　　“对于上班族来说，普遍倾向于买靠近轨道交通的房子，但是对于一些‘置换需求’的购房者，由于普遍拥有私家车，在选择房源的时候，轨道交通的因素就会弱化。”孙先生表示。

　　有学者研究发现，轨道交通开通前对房产买卖价格影响大，开通后则对租赁市场影响更大。轨道交通在施工阶段，由于具有开通的预期效应，轨道交通沿线的房产价格在其开通前会进入一个较快的上涨空间。当其真正开通之后房价涨幅就会不太明显，而租金价格将快速上扬。

　　据孙先生介绍，地铁周边的房子基本没有租不掉的。“与(离地铁站)一公里外的房源相比，地铁旁的房源月租金至少要高500元/月以上。”

　　部分区域“轨交泡沫”已破

　　显然，轨道交通对周边房价的助涨作用毋庸置疑，但也有市场人士分析称，轨道交通只是促使房价上涨的一个因素，过度炒作“轨交地产”效应，可能会鼓吹房价泡沫。

　　例如，2009年上海轨道交通11号线将开通的消息就曾“引爆”嘉定新城的楼市。不仅“轨交房”价格一路上扬，房企拿地热情也被“点燃”，保利、龙湖、绿地等大牌开发商在该区域上演“急行军”，嘉定新城一度“地王”频出。

　　当时，嘉定新城区域公寓的基准价格在12000元/平方米左右，而不少横空出世的“地王”楼板价也已经从前几年的约2000元/平方米暴涨到12000元/平方米上下。随着轨道交通11号线通车及区域规划利好的兑现，不少机构预计，到2011年左右，嘉定新城公寓的均价将达到20000元/平方米。

　　然而，随着严厉调控的到来，嘉定新城的楼市渐渐步入寒冬。据同策咨询研究中心提供的数据，2012年1~5月，嘉定区商品住宅的成交均价仅为14159元/平方米，这与当初20000元/平方米左右的预测值相去甚远。

　　近期，位于嘉定新城安亭汽车城板块的常发豪庭项目甚至出现开盘“破发”的情况，最低优惠价“击穿”楼板价——最低价11588元/平方米起，均价13000元/平方米。2009年底，江苏常发地产拿下该地块时，楼板价就已高达12076元/平方米。

　　上述市场分析人士表示，嘉定新城就是过度炒作的典型，由于前期对于轨道交通利好的透支，过多楼盘集中供应，在大势趋弱的情况下反而成了领跌板块。

　　同策咨询研究中心近期发布的报告称，经过对相关楼盘的调查统计，上海轨道交通22号线即将通车，但周边的房价却未出现明显上涨。

　　张宏伟认为，从短期内来讲，由于去投资化的楼市常态化的调控政策持续执行，投资性需求不会大规模进入22号线沿线楼市进行投资，因此，在价格方面也就不会遵循一贯的轨道交通利好房价上涨的规则。

　　“但从中长期角度来考虑，22号线的通车对沿线的房价上涨应该是起到利好的作用，‘轨交修到哪里，哪里的房价就跟着涨’的现象在相当长时间还不会过时。”张宏伟称。

　　附表：