楼市新政后：深圳客不来了 东莞高价楼盘骑虎难下

　　原标题：深圳客走了 本地客接棒？

　　“昨天你对我爱理不理，今天我让你高攀不起！”这一句话以前说的是房价，现在说的是东莞本地客。新政前，东莞不少楼盘只接受转介深圳购房者，新政后，不少楼盘想挖掘东莞本地客来拉动成交。

　　记者调查了解到，东莞执行楼市新政后，深圳客退潮明显，不少楼盘研究如何开拓本地购房者客户，特别是随着明年楼市供应量大增，市场扑朔迷离，如何抢夺本地客成为一个重要的营销手段，而除了增加本地客需要的改善户型配比外，调整价格也将成为一大利器。

　　文/广州日报记者蒋幸端

　　新政前：为高收益 不开拓东莞客源

　　新政前，东莞不少地产经纪人接到过开发商的一则通知：由于××楼盘定价已经大幅度超过东莞房价水平，据调查和统计，东莞接受率非常低，所以决定暂时不接受东莞客户。

　　城区的地产经纪人李先生告诉记者，他积累了一些本地客源，本来想和南城的一个楼盘谈合作，但是被拒绝了，理由是因为楼盘的价格高，只接受深圳客，不接受本地客的合作。李先生透露，该楼盘本身的地理位置并不优越，但定价却在2万元/平方米以上，远远高于区域均价，超过了本地购房者的承受能力，购房者主要是深圳中介带过来的深圳购房者。

　　据透露，新政前不少楼盘直接和深圳中介合作，通过二、三级市场联动中介直接将深圳客带到东莞楼盘促进成交。这种销售方式，中介可拿到高达8个点以上的提成。开发商则将给中介的提成算进房价成本，间接推动了房价的上涨。如道滘部分楼盘原本售价仅8000元/平方米左右，在主打深圳客后，定价快上升至1.2万元/平方米以上，而大岭山、沙田一些楼盘开盘时定价仅5000多元/平方米，深圳客到来后，房价达到了万元/平方米以上。

　　新政后：深圳客不来了 高价楼盘骑虎难下

　　新政后，东莞楼市进入观望期，深圳客开始退出市场。事实上在新政到来之前，就已经出现了因为房价高，深圳客“喊静静”的情况。上周，沙田碧桂园开放城市展厅，与之前楼盘活动现场的火爆不同，此次的楼盘现场相对平静了不少，记者在现场看到，新政前沙田楼盘活动现场的停车场以深圳客粤B车为主，但是近期的楼盘现场出现的车辆以粤S车牌的本地车为主。

　　记者了解到，由于新政后不少深圳客不再具备在东莞购房的资格，或者首付成本增加，加上深圳严查楼市，部分中介停止带客到东莞，在最近一些楼盘的加推活动当中，深圳客比例在不断下滑。

　　最为尴尬的还是原来定价高达2万元/平方米左右，拒绝本地客的部分楼盘。业内人士透露，深圳客不来了，本地客又不愿意接受这么高的房价，不少楼盘骑虎难下，“降价，又怕原来的购房者反弹退房，不降价，后续还有这么多货量，该如何销售？”

　　本地购房者：价格敏感度高 对高房价不买单

　　与深圳客相比，本地购房者对于房价的敏感度更高。特别是今年以来，房价攀上1.5万元/平方米，不少镇街均价上“2万元”，本地购房者逐渐被逼退出市场。

　　自去年下半年就开始在东莞找新房的梁先生告诉记者，他看着房价一路上涨，最后自己觉得买不下手了，宁愿放弃买房的计划。梁先生买房是为了结婚，属于刚性需求，东莞出台新政后，他觉得又可以买房了，“不过得等房价降下来”。

　　业内人士认为，想要拉动本地客，首先要调整价格至合理价位，在东莞二手房货量充足的情况下，一手房定价太高，超出了本地购房者的购买力水平，显然成交会很困难；其次，本地购房者以自住需求为主，对楼盘的生活配套要求较高，而此前不少楼盘以吸引深圳客为主，主打的优势是距离高速公路近等，在生活商业配套上并不完善，不少楼盘甚至位置偏僻，吸引本地购房者难度较大。东莞中原也表示，在楼盘项目前期定位方面，要重新考虑未来客户构成变化，建议适当增加一些改善户型迎合本土客的改善需求。

　　市场观察

　　区域房价结构性回落

　　15镇街房价环比下滑

　　新政后，东莞区域房价已经出现连续下滑。根据瑞城搜提供的数据显示，虽然上周仍然有5镇街房价达2万元/平方米以上，但却有15镇街房价出现环比下滑。

　　根据瑞城搜对东莞市房管局网签数据进行监测统计，上周东莞新建住宅均价下滑比较明显的有凤岗镇、大朗镇，均价环比下滑28%，其中大朗镇均价下滑至8754元/平方米；下滑幅度最高的是大岭山镇，均价下滑30%，上周成交均价为12797元/平方米；另外，松山湖上周成交均价下滑了26%，望牛墩下滑了21%，道滘镇下滑了17%，东城下滑了16%，寮步镇下滑11%等。

　　据了解，区域房价下滑主要原因是结构性的调整，高价楼盘签约减少，价格相对合理的楼盘签约增加。从区域房价来看，目前不少区域的签约均价回归至比较合理价格范围内。

　　楼盘报价回归理性

　　部分楼盘小幅让利

　　不过，从个盘来看，记者从东莞价格信息网上看到，目前多个楼盘的房价备案降价并不明显，如虎门金地时代广场的备案价仍然达到1.8万元~2万元/平方米左右，塘厦观岭高尔夫豪庭等楼盘备案价约在2.2万元/平方米以上，麻涌碧桂园备案价在1万元~1.6万元/平方米之间。记者也发现，虽然没有明显的下降，但是价格也并没有上涨的态势。与此前网上报价2万元~3万元/平方米相比，目前不少楼盘的备案价更为理性，与之前的实际成交价格也比较接近。

　　东莞中原地产市场研究部介绍，新政后，有超八成开发商价格撑着不变，但该研究部认为，房企跑量仍需价格先行。目前市场处于政策消化观望期，开发商普遍采取“静观其变”的策略，尚未出现大幅降价的行为，有部分楼盘微小降价，但折扣优惠上更加灵活，开发商适当放出部分折扣让利。

　　记者在东莞价格信息网上也看到，不少楼盘备案时在后面注明，在七日内签约可以享受9.8折、9.9折优惠等等。

　　建议开发商合理定价年底走货

　　业内人士认为，与深圳客相比，东莞购房者对政策的敏感度要低一些。新政出台后，仍然有人担心房价会继续上涨，考虑是否在新政消化期入市。

　　东莞中原市场研究部认为，年底是置业的旺季，本地购房需求旺盛。因此该研究部建议开发商抓住政策消化期这一段时间，理性定价回笼资金是王道。该研究部指出，明年市场供应量大，市场扑朔迷离，以价换量的压力会更大。