18城联手调控房地产暂别繁荣期 仍有分析师对后市乐观

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　　18城联手调控 中国房地产暂别繁荣期

　　10月6日，福州和东莞先后出台限购政策，至此，2016年重启限购限贷政策的城市已经达到18个。

　　9月，福州和东莞的平均房价为每平方米1.4万元和1.5万元，相比去年同期分别增长了20%和40%。

　　至此，2015年至今房价上涨幅度最显著的18个城市全部发布了限购限贷令（北京、上海、南京、厦门、杭州、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、广州、珠海、东莞、福州）。

　　佛山和惠州没有发布限购限贷政策，只是出台了针对开发商收紧预售政策；南宁出台了针对开发商的限价令——商品房实售价格不得高于预售申报价。如此看来，这三个城市只是会加强现有政策的执行力度。

　　从限购限贷的力度以及对开发商的管制力度来看，这一轮调控被称为史上最严限购毫不为过。

　　从针对买房者的限购限贷政策强度来看，这18个城市大致可以分为四档。北京、上海、深圳最强，都把外地人买房的社保年限提升到五年；其次是南京、苏州和厦门；第三档为合肥、东莞、福州、广州、无锡、济南、武汉和珠海；第四档为杭州、成都、郑州和天津，因为这四个城市对于本地居民基本没有限制，而且贷款政策也没有完全收紧。

　　而从针对开发商的管制制度方面来看。南京和合肥是最强的，对土地出让的竞价、销售许可、房屋户型等方面皆有限制，可谓史上最强土地出让令；其次为北上深和东莞、苏州、福州，也都明确了土地出让后的规模和户型比例，开发商自主空间较小。

　　从2015年“330新政”颁布开始，中国房地产进入了史上最繁荣的18个月。

　　根据国家统计局的数字，2016前8个月，全国商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%；全国商品房销售额66623亿元，同比增长38.7%，而库存面积减少为70870万平方米，比7月末减少512万平方米，连续6个月减少。

　　8.74亿平方米的销售面积和6.66万亿元的销售额，相比2013年房地产最鼎盛时期的13亿平方米和8.14万亿元，已经无限接近。中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌此前曾指出，2016年全年销售量和土地价格有望创出历史新高。

　　在房价方面，根据研究机构中国指数研究院的数据，截至2016年8月，与去年同期相比，全国100个城市新建住宅均价同比上涨13.75%。北京、上海等十大城市更是上涨了18%。

　　居民和开发商进入楼市愈加疯狂。根据统计数据，2016年开年以来，全国超过20亿元的地块已经达到154块，超过去年的151块，其中溢价率超100%的已经达到88块，比之前15年加起来的还要多。

　　同时，买房者从银行借了更多钱来买房。仅仅2016年上半年，中国个人购房贷款增加了2.36万亿元，已逼近2015年全年的2.66万亿，四大银行的一半贷款放给了个人房贷。到了8月，个人住房贷款增长更强，为5286亿元，已经占到新增贷款总额的55.72%。

　　这个数字与2015年相比简直令人胆战心惊。2015年，中国新增贷款超11万亿，而个人住房贷款仅占1.1万亿元。

　　大调控之后，一个现实的问题摆在所有人面前，中国的房地产市场何去何从？

　　方正证券的分析师任泽平认为，18个月的房地产小周期要结束了，“这一轮房价上涨接近尾声。”他的理由是，2014-2016年这一轮房价上涨是在经济下行周期下启动的，主要是货币金融现象，受益于政策牛（放松限购限贷减税）、水牛（货币超发低利率）、杠杆牛（放松限贷降低首付比），现在这三头牛都走了——政策收紧、货币中性、降低杠杆。随着销量收缩，房地产投资和经济增速面临再度回调压力。

　　在国庆假期连续六天的“调控令”到来之前，楼市的分析师们也已经集体表达了对于楼市过热的担忧。120多个证券机构中，对于楼市下一阶段依然乐观的，只剩下民生证券、兴业证券和国金证券。

　　除了上文提到的任泽平，另外两位重量级的分析师姜超（海通证券）和周金涛（中信建投）也在此前一致表达了对于楼市过热的担忧。

　　姜超感叹“满眼都是房贷”——新增居民中长贷规模达到新增贷款总量的56%，但是地产销售额增速从4月起便大幅回落，他因此判断，“2016年或是中国房地产市场的历史大顶。”这个结论与周金涛相似，他认为，中国房地产周期或于2017-2019年步入下行期。

　　不过，在大调控之前，依然有分析师对后市表示乐观。

　　民生证券的分析师在9月便预料到了杭州、苏州、厦门等热点二线城市重启限购，不过依然看好主流城市房地产市场在三季度的表现，理由是，政策继续收紧预期在加强，可能会促使部分购房需求加速释放。

　　而同样看好房地产后市的兴业证券的理由是基于货币供应。该研报表示，银行会持续大幅度增加对于房产按揭的配置，而按揭的超发必然会带来房地产持续繁荣。同时，他们认为房地产政策只能缓不能转，货币政策大幅度收紧，造成繁荣中断的可能性非常低。

　　国金证券的分析师认为，房价的上涨态势多是轮涨和补涨，和区域基本面的改善有重要关联，并不都是预期改善或地王现象导致的。而且居民住房的置换和升级需求依旧很大，核心二三线城市新房市场还远没有到顶点。