来源：微信公众号“大伟看楼市”
4天9城10次加码调控！这个国庆，最忙的人是各地住建部门，房地产市场也牵扯了全国人的眼球北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉，其中苏州出了2次政策，也就是过去的短短4天时间里，9个城市出台了10次调控。
叠加一线城市，当下已经高达14个城市出台了限购政策。
从力度看，有强有弱，其中北京、合肥的肯定属于强调控的代表。其他城市的调控也各有特色，整体看，这一轮调控可以说覆盖面非常广泛：那么仔细梳理，这些政策影响如何？
伟哥简单的梳理一下20大最大的疑问：
1：全国短短4天累计9个城市出台了10大调控政策，这是否意味着中国房地产政策发生了大逆转？
伟哥答：的确是，本轮房地产市场出现一二线城市爆发的主要原因是地方政府没有执行中央层面的一城一策，一窝蜂的刺激去库存，导致房地产市场出现局部接近失控边缘。
这一轮的政策频繁爆发，意味着房价管控从过去的一线开始全面蔓延到二线城市。
2：为什么这些政策集中在930这几天释放？
伟哥答：这证明了，这一轮政策并非地方主动出台，而是在高层全面施压下的集体举动，从各地集中的3天时间全面出台政策看，其中主要以二线城市为 主，而且基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看，可以判断，未来还有多个城市会出台条款政策。最后有可能将有15-20个城市形成本轮调 控政策风暴。
3：为什么会收紧这些城市的楼市政策？
伟哥答：当然，原因很简单，房价上涨失控，
一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅在连续三个月收窄后有所扩大，二、三线城市继续扩大。
26个城市环比涨幅超过1%，13个城市环比涨幅超过3%：市场开始新一轮恐慌：
70大城市新建商品房住宅平均环比涨幅高达1.26%，二手房住宅平均环比涨幅高达0.89%，刷新了单月上涨历史纪录。
8月涨幅最高的分别是郑州、上海、无锡、合肥、福州、南京、厦门、北京、石家庄、天津、杭州、济南、武汉。
4：这轮房地产调控，最严厉的措施是哪个？
伟哥答：当然是北京与合肥的最严格！
北京：再启自住房供应、同时还强化了“控地价、限房价”的交易方式。严控地价，并对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，以控制房地产价格快速上涨。在信贷方面也开启了全面降杠杆的举措。
合肥：出台了相关楼市多条政策：从供应、限价、限购、约束恐慌等多方面出台了房地产调控政策：提高了首付比例、明确增加供应、针对预售价格的调整也有非常清晰的规定。
另外还有廊坊部分区域、昆山，合计14个城市限购：从政策预期看，北京版的本轮新政，给其他城市树立了榜样，特别是深圳等城市。还有合肥对二线城市的示范效应，都会影响政策继续加码。
5：还有多少城市会出台跟随政策？
伟哥答：从各地集中的3天时间全面出台政策看，其中主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看，可以判断，未来还有多个城市会出台条款政策。最后有可能将有15-20个城市形成本轮调控政策风暴。
6：新政策主要打击谁？
伟哥答：主要打击的是投资客，外地户籍。
目前看，这一轮收紧政策，除了北京已经接近恢复到了2014年930前的政策压力，其他城市虽然力度较宽，但也针对外地户籍的购房资格和信贷资格开始收紧。
7：政策的预期效果如何？
伟哥答：从全国看，房地产疯牛基本告一段落了，预期北京与合肥市场会快速降温，但长期看，房地产市场走势依然要看央妈。
8：后续政策会不会继续加码？
伟哥答：千万不要质疑政府的影响力，房价不是一直涨的，在过去2014年、2011年、2008年、2005年房价的确是跌的。
如果房价再涨，房地产政策全面回归2014年是可能的。所以投资需求基本已经到变现的时候了。
9：到底哪些城市会出现回调？
伟哥答：从房价走势看，这一轮上涨的太迅速，投资需求太集中，所以导致很多城市都有回调的可能性，但从可能性来说，依然是越核心区域、越核心城市越难跌。
这是因为银行对这些区域的信贷支持最大。
10：哪些房子最危险？
伟哥答：从过去的历史看，房价上涨最快的区域叠加公共设施不完善的区域，一旦市场降温，会出现投资客的踩踏效应，比如一线城市的辐射区，投资房产，最关键的不是看纸面上赚了多少钱，要看能不能变现。
11：三四线城市还能不能买？
伟哥答：本轮房地产的爆发，本来就是逆经济规律的刺激，从2014年市场的回归可以看到，降库存需要的人口和经济转型，执行力度有限。
这种情况下，在2015年提及的降房价去库存，最后改变成为加杠杆去库存。
12：银行还会继续刺激房地产吗？
伟哥答：本轮市场的爆发主要原因在央行，信贷继续超发：在7月房地产信贷占接近100%信贷额度基础上：9月14日，央行发布8月金融统计数据 报告显示，当月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元。分部门看，其中住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长 期贷款增加5286亿元。
个人贷款的中长期贷款当中，基本住房按揭贷款，8月个人贷款当中的5286亿元中长期贷款，占当月人民币总贷款的55.7%。8月过半信贷又都是房贷，而且在7月4773亿元的基础上又多增加了513亿。资产潮依然汹涌。
如果信贷不控制，各地只能继续挤牙膏式加码。
13：地王如何办？
伟哥答：全国在2016年出现了210宗地王地块，这些地王在限价、及降温的楼市下，很可能出现群体性烦恼。
14：房价拐点到了吗？
伟哥答：房价上涨的涨幅拐点到了，但是想跌价依然看信贷，伟哥给个建议，你可以观察支付宝的余额宝收益率，如果持续上升，那么房价的拐点也快了，如果平稳，房价短期不会跌。
如何余额宝收益降低，那么房价还要疯一会。
15：投资客是不是该卖了？
伟哥答：是
16：刚需还要不要买？
伟哥答：买房看两个指标，有学区有地铁，对于刚需来说，这两类房产依然可以买。大户型这一次被全国围剿，调控针对投资很明显。
17：换房的如何办？
伟哥答：骑驴找驴，另外连环单需要注意控制交易时间。
18：房价最可怕的时候是什么时候？
伟哥答：12月美元是否会加息将决定中国信贷政策，而且如果加息，那么这一轮市场爆发基本就可以判断到顶了、
19：各地都在整风，会蔓延吗？
伟哥答：这一次虽然除了北京合肥、其他城市的政策力度远未恢复到2014年930之前。但这一轮的政策监管最严格。从各地曝光的违法违规行为看，不要低估影响，最近就千万别说日光了。
20：房地产的周期轮还在吗？
伟哥答：认同现在很多人说的大周期未结束的观点，因为中国存在户籍城镇化率和实际城镇化率之间接近1个亿人口的差额，也就是说，这些人已经生活在城市，但没有城市房产。
但高房价是影响落户的最主要原因。
这一轮房地产的疯牛市场爆发很大程度上，消化了居民储蓄和过去2年积累的刚需。所以短期调整的必要的。
后续市场走势如何，将看信贷！
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责任编辑：张彦如
