上海昨拍出国内最贵地王 地王入市难度大

　　上海昨拍出国内“最贵”地王

　　信息时报讯（记者 罗莎琳）就在广州刷新地价新纪录的第二天，昨日，上海土地市场今日却再度让人吃惊——融信以110.1亿元的总价夺得上海静安地王，这一地块同时刷新了全国住宅地块的最高总价和单价。

　　可售楼面单价14万多

　　据悉，该地块距离外滩仅2公里，距离陆家嘴仅3公里，是上海内环内除杨浦之外10年来首次的纯住宅地块出让。当天的成交价格为110.10亿元，楼板价100315元/平方米，溢价率139%。可售部分实际楼板价145896元/平方米。

　　据上海链家市场研究部监控数据，该地块周边再售房项目极少，仅在该地块北侧直线距离不足300米处有一新房项目在售，该项目8月份的成交均价为8.6万元/平方米。地块周边以二手房为主，挂牌价在5.5万元到9万元不等。中原地产研究中心统计数据显示：110.1亿的成交额，排名2016年全国土地历史第三，溢价率139%低于深圳光明地王。叠加本宗地王，今年上海土地出让金已经超过1000亿。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，楼面价超过房价已经成为常态。已经出现了遍地地王的现象，虽然地王不完全代表未来市场售价，但如此多的集中出现，未来房价很难不受到影响。

　　地王入市难度依然非常大

　　房企拼抢地王开始从国企蔓延到民企，地王入市的难度多大，将成为2016~2017年最大的疑问。业内专家表示，对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将风险非常大。

　　同策咨询研究部总监张宏伟担忧地认为，今年以来上海“地王”现象已与往年不同，往年一般是一个城市出一个“地王”或少数几个“地王”，一旦市场遇到调整，那么这几个“地王”或许会存在操盘的风险，最糟的结果就是项目降价销售或股权转让，风险被控制在局部范围内。而现在上海土地市场，一旦有住宅类用地出让便是“地王”，即使像青浦、奉贤、崇明等郊区的住宅类用地也是被高溢价拍出，那么，这也就意味着一旦有风险就是系统性的风险。

　　张大伟也表示，今年是中国有史来地王最密集的年份，三高地块普遍出现在一二线城市，高总价、高单价。高溢价率地块持续刺激房地产市场。地价超过房价已经从一线城市蔓延到二线城市。对后市房地产市场带来巨大风险。

　　他给记者举了个例子，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿，而截至今年6月16日，销售额只有224.8亿。而从地王的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万，按照基本成本测算，销售价格需要在6万左右。而目前北京的房价销售均价在3.5万左右，这部分地王入市的难度依然非常大。对于这1919.38亿地王来说，未来3年如果销售额不到2000亿以上，很可能出现部分项目的资金链风险。

　　张宏伟认为，从政策发展趋势来看，市场火热及地王频出有可能加速政策从严执行。预计9月份前后楼市调控政策有可能会进一步从严执行，新一轮的“控地王”降杠杆等措施也会来临，房地产市场调整极有可能会因此而来临。