一旦调整地王项目或陷困局 地价为何难控

今年以来上海典型地王一览

　　最贵地王落沪地价为何难控

　　昨日，上海土地市场犹如一匹脱缰的“野马”———位于静安中兴社区的两幅住宅地块引来18家企业竞拍，最终以110.1亿元的总价被融信夺得：楼板价达10.03万元/平方米，溢价率139.35%，可售面积楼板价高达14.3万元/平方米。该地块被称为中国土地成交史上最贵地王，据预测未来项目售价将超过15万元/平方米。

　　“金九银十”前夕，苏州、南京限购政策齐发，多重调控强势空降长三角，为过热的楼市、土地市场吹来一阵强劲的冷风。然而，这股冷风并未浇灭房企对土地市场的热情。

　　这边厢，地方政府为抑制房价过快上涨密集出台调控政策；那边厢，地王频出致使周边房价见势上涨。政策控得住房价，为何难控住地价？

　　为何抢地：

　　尽早入手意味着更大溢利空间

　　不只是上海土地市场“疯狂”，广州也打破了半年的沉静，迎来新地王。8月16日，雅居乐以21 ．73亿元的最高限价竞得广州荔湾区华大物流地块，扣除配建面积折合楼面价35216元/平方米，一举成为广州新的楼面单价地王。行业人士测算，该地块未来售价将高达6万元/平方米。

　　事实上，今年以来房企不惜代价拿地，导致地王频出。克尔瑞研究报告表明，城市分化加剧使得房企的投资价值趋同，三、四线去库存难题依旧，房企不得不将投资重心调整至一、二线。加之国内融资环境宽松和今年上半年销售良好，客观上为房企拿地提供了强有力的资金后盾。

　　报告当中指出，基于城市本身的房价水平和吸纳人口流入的能力，即便是在如此严苛的限购限贷条件下依旧难抑购房需求，对于有意深耕上海的房企而言，尽早入手就意味着后期更大的溢利空间。

　　第一太平戴维斯研究报告亦表明，一线城市以及一些房价相对不高、购买条件宽松的二线城市的待售库存得到有效去化，开发商信心得以提升，拿地积极。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷甚至坦言，“在上海的单一房企可售面积基本都在2 0万 平方米以下，这次参加土地拍卖的18家房企全部可以销售的面积加起来只有100多万平方米，仅相当于上海一个月的销售量，房企面临无米下锅的窘地，不拿地只能退出上海滩。”

　　另一方面，链家市场部高级经理周峰分析，“除了市场因素外，企业有自身的长远规划，储备土地是为各类融资作铺垫，能花高成本追逐一块地，应该有其后盾支持。”

　　业内普遍观点认为，新地王不仅可以为老地王解套，对于周边房价亦有着相当大的助推作用。合富房地产研究院院长龙斌就认为，地王出现预示着广州房价还会继续走高。“四季度市场涨幅或加大，地王只是一个因素，库存下降也是其中一个原因。此外，国家信贷、房贷政策是否转向则是影响未来市场短期走势的关键。”

　　“接下来还会有不少区域地王出现，将带动区域房价上升，预期广州商品住宅均价同比去年有15%-20%的上升”，合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江预测。

　　风险几何：

　　一旦调整，地王项目或陷困局

　　事实上，从今年3月开始，长三角区域的房地产市场迅速回暖，在地王频出、房价飙涨的大背景下，苏州、南京、合肥等热点二线城市开始着手政策调控房地产市场。

　　8月11日，苏州市政府发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理实施意见》，对土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、购房信贷、公积金贷款等15个方面采取系统性稳控措施。

　　就在苏州发布新政的同时，南京市政府办公厅也通过官方网站公布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，表示结合南京市近期房地产市场发展形势，经研究决定调整土地公开出让竞价方式和商品房贷款首付比例。

　　“7月份，全国房地产投资增速继续放缓，这主要是由于去年同期基数较高，以及信贷环境趋紧。同时，热点城市楼市政策收紧，导致近两个月房地产投资增速放缓，楼市情绪受挫，三、四线城市即便执行去库存措施，房价涨幅也逐渐趋缓”，第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可表示。

　　第一太平戴维斯报告指出，尽管一线楼市新政已显成效，量价暴涨态势有所抑制，然而整体购买情绪依然高涨，房价依然坚挺。

　　上述报告指出，为抑制过热楼市，部分城市已出台针对性措施，其中涉及了土地出让规定，以降温过热土地市场。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，市场火热及地王频出有可能加速政策从严执行，“预计9月份前后楼市调控政策有可能会进一步从严执行，新一轮控地王、降杠杆等措施也会来临，房地产市场调整极有可能会因此而来临。”

　　在上述分析人士看来，房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”方式进行拿地，甚至不惜成本制造“地王”，从预期影响来看，随着政策面收紧与市场调整期的到来，在上述热点城市制造地王的风险会增加，一旦这样的风险到来，就不仅仅会影响房企自身，还会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。

　　张宏伟特别强调，一旦楼市进入调整阶段，整个市场有可能会出现跌声一片，批量的地王项目有可能因此而陷入困局，系统性金融风险极有可能会爆发。

　　欧阳捷亦表示，中央提出“抑制资产泡沫”的警告，意味着大水漫灌不可持续，并且相应的城市可能还会不断出台一些限制性政策措施。房企高价拿地后，如果产品力与客户资源不能对应，不能如愿在预定周期内卖出溢价，同时资金成本过高的话，将带来沉重的债务风险，不可不防。

　　采写：南都记者 赵毅