最贵地王落沪地价为何难控
昨日,上海土地市场犹如一匹脱缰的“野马”———位于静安中兴社区的两幅住宅地块引来18家企业竞拍,最终以110.1亿元的总价被融信夺得:楼板价达10.03万元/平方米,溢价率139.35%,可售面积楼板价高达14.3万元/平方米。该地块被称为中国土地成交史上最贵地王,据预测未来项目售价将超过15万元/平方米。
“金九银十”前夕,苏州、南京限购政策齐发,多重调控强势空降长三角,为过热的楼市、土地市场吹来一阵强劲的冷风。然而,这股冷风并未浇灭房企对土地市场的热情。
这边厢,地方政府为抑制房价过快上涨密集出台调控政策;那边厢,地王频出致使周边房价见势上涨。政策控得住房价,为何难控住地价?
为何抢地:
尽早入手意味着更大溢利空间
不只是上海土地市场“疯狂”,广州也打破了半年的沉静,迎来新地王。8月16日,雅居乐以21 .73亿元的最高限价竞得广州荔湾区华大物流地块,扣除配建面积折合楼面价35216元/平方米,一举成为广州新的楼面单价地王。行业人士测算,该地块未来售价将高达6万元/平方米。
事实上,今年以来房企不惜代价拿地,导致地王频出。克尔瑞研究报告表明,城市分化加剧使得房企的投资价值趋同,三、四线去库存难题依旧,房企不得不将投资重心调整至一、二线。加之国内融资环境宽松和今年上半年销售良好,客观上为房企拿地提供了强有力的资金后盾。
报告当中指出,基于城市本身的房价水平和吸纳人口流入的能力,即便是在如此严苛的限购限贷条件下依旧难抑购房需求,对于有意深耕上海的房企而言,尽早入手就意味着后期更大的溢利空间。
第一太平戴维斯研究报告亦表明,一线城市以及一些房价相对不高、购买条件宽松的二线城市的待售库存得到有效去化,开发商信心得以提升,拿地积极。
新城控股高级副总裁欧阳捷甚至坦言,“在上海的单一房企可售面积基本都在2 0万 平方米以下,这次参加土地拍卖的18家房企全部可以销售的面积加起来只有100多万平方米,仅相当于上海一个月的销售量,房企面临无米下锅的窘地,不拿地只能退出上海滩。”
另一方面,链家市场部高级经理周峰分析,“除了市场因素外,企业有自身的长远规划,储备土地是为各类融资作铺垫,能花高成本追逐一块地,应该有其后盾支持。”
业内普遍观点认为,新地王不仅可以为老地王解套,对于周边房价亦有着相当大的助推作用。合富房地产研究院院长龙斌就认为,地王出现预示着广州房价还会继续走高。“四季度市场涨幅或加大,地王只是一个因素,库存下降也是其中一个原因。此外,国家信贷、房贷政策是否转向则是影响未来市场短期走势的关键。”
“接下来还会有不少区域地王出现,将带动区域房价上升,预期广州商品住宅均价同比去年有15%-20%的上升”,合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江预测。
风险几何:
一旦调整,地王项目或陷困局
事实上,从今年3月开始,长三角区域的房地产市场迅速回暖,在地王频出、房价飙涨的大背景下,苏州、南京、合肥等热点二线城市开始着手政策调控房地产市场。
8月11日,苏州市政府发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理实施意见》,对土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、购房信贷、公积金贷款等15个方面采取系统性稳控措施。
就在苏州发布新政的同时,南京市政府办公厅也通过官方网站公布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》,表示结合南京市近期房地产市场发展形势,经研究决定调整土地公开出让竞价方式和商品房贷款首付比例。
“7月份,全国房地产投资增速继续放缓,这主要是由于去年同期基数较高,以及信贷环境趋紧。同时,热点城市楼市政策收紧,导致近两个月房地产投资增速放缓,楼市情绪受挫,三、四线城市即便执行去库存措施,房价涨幅也逐渐趋缓”,第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可表示。
第一太平戴维斯报告指出,尽管一线楼市新政已显成效,量价暴涨态势有所抑制,然而整体购买情绪依然高涨,房价依然坚挺。
上述报告指出,为抑制过热楼市,部分城市已出台针对性措施,其中涉及了土地出让规定,以降温过热土地市场。
同策咨询研究部总监张宏伟表示,市场火热及地王频出有可能加速政策从严执行,“预计9月份前后楼市调控政策有可能会进一步从严执行,新一轮控地王、降杠杆等措施也会来临,房地产市场调整极有可能会因此而来临。”
在上述分析人士看来,房企越来越多通过金融机构场外配资“加杠杆”方式进行拿地,甚至不惜成本制造“地王”,从预期影响来看,随着政策面收紧与市场调整期的到来,在上述热点城市制造地王的风险会增加,一旦这样的风险到来,就不仅仅会影响房企自身,还会波及金融机构,甚至金融机构背后的个人投资者。
张宏伟特别强调,一旦楼市进入调整阶段,整个市场有可能会出现跌声一片,批量的地王项目有可能因此而陷入困局,系统性金融风险极有可能会爆发。
欧阳捷亦表示,中央提出“抑制资产泡沫”的警告,意味着大水漫灌不可持续,并且相应的城市可能还会不断出台一些限制性政策措施。房企高价拿地后,如果产品力与客户资源不能对应,不能如愿在预定周期内卖出溢价,同时资金成本过高的话,将带来沉重的债务风险,不可不防。
采写:南都记者 赵毅
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责任编辑:陈楚潺