广州楼市新政满月：成交降温 房价未现明显松动

　　■楼市新政追踪报道

　　广州“3·17”楼市新政已经实施满月，“3·30”新政也出台半月有余。近日，记者走访广州多个区域市场发现，一、二手楼成交全面降温。数据显示，4月上半月，广州一手和二手的成交量，分别下降约四成和六成，办公类物业的成交量锐减四成。不过，价格方面并未出现松动。

　　值得注意的是，“3·17”新政给增城带来的成交刺激在“3·30”新政之后急转直下。“3·30”新政前（3月14日-3月30日），增城以高达3198套的成交量排名全市第一；但3月31日-4月16日，增城仅以855套排名全市第三。

　　广州中原研究发展部此前统计显示，截至2017年3月25日，全市一手住宅库存消化周期5.2个月。其中，增城、黄埔的库存“告急”，消化周期分别仅有2.6个月、1.6个月。在这样的大背景下，上述两个区域的房价在新政后反而调高了1000元-3000元不等。

　　克而瑞广州机构首席分析师肖文晓在接受本报采访时表示，在新政的影响下，广州楼市成交缩量不可避免，而且会比较明显，但在价格上，广州的房价“抗跌性”还是很强，主要是很多区域现阶段可售的楼盘不多，开发商的压力暂时还不大。

　　●策划：李广军 许蕾 采写：南方日报记者 许蕾

　　新政后新房成交量缩水超四成

　　网易房产监测的“3·30新政”前后网签数据显示，新政公布前（3月14日-3月30日）一手住宅的网签套数为9653套，新政公布后（3月31日-4月16日）网签套数下降到5579套，减少超四成。

　　新政后一周（4月3日-4月9日）广州一手住宅网签成交量环比下跌七成，仅成交1568套。而上周（4月10日-4月16日）成交1512套，环比微降3.57%。价格方面，上周一手住宅均价15558元/平方米，环比微涨1.02%。

　　对此，肖文晓表示，从数据来看，应该说因为两个政策的出台，一手住宅市场被分成了三个阶段，从3月1日到3月17日，市场日均网签量大约是400套，随着“3·17”新政出台，到市场出现了大量的补签，再加上增城、从化放量，日均网签量上升到了650套左右，直到“3·30”新政出台，3月31日开始市场日均网签量回落至200来套的水平，形成了一条抛物线。“这次新政，对一手的冲击大于二手。”肖文晓表示，特别是两年后才能交易这条，如果业主想要将物业出手，一手楼需要等3-6年，二手则需要2年。此外，二手交易毕竟市区为主，刚需改善的需求多；一手外围区域为主，投资的比例相对要大，因此，对于投资客来说，市场环境是比较差的。

　　不过，肖文晓也分析，新政影响下的广州楼市成交缩量不可避免，但在价格上，广州的抗性还是很强，主要是很多区域现阶段可售的楼盘不多，开发商的压力暂时还不大。广州中原研究发展部此前统计显示，截至2017年3月25日，全市一手住宅库存消化周期5.2个月。其中，增城、黄埔的库存“告急”，消化周期分别仅有2.6个月、1.6个月。因此，在这样的大背景下，增城和黄埔两区房价在新政后反而调高了1000元-3000元不等。

　　二手成交降近六成

　　从“3·17”限购到“3·30”限购限卖，不仅外地户籍家庭购买本地商品房社保缴纳由原有三年提升至五年，而取得房产证不满2年禁止上市交易。根据房天下数据研究中心数据显示，“3·17”新政发布后至“3·30”限购升级（3·17-3·30）广州二手房交易11924套，而3·30升级后，二手房网签量（3·31-4·16）仅为5248套，成交量大降55.98%。

　　数据显示，“3·17”政策发布后广州二手房网签量日最高成交量为3月18日的2012套，最低成交在4月9日，全市二手房网签量仅为29套。

　　“新政前期忙着帮客户网签、过户，都没时间休息。但到了4月突然清闲了，现在市场不仅客源少、房源也减少了，还有不少业主明确表示短期内不会卖。”房天下广州二手电商经纪人邱志坤表示，“3·17”限购新政发布后，已经签订了购房合同的客户都抓紧时间网签，生怕会有后续的细则发布不能顺利网签，而以前有意向再谈的年轻客户大多在市区没有了购房资格，开始去外围置业。

　　不同于买家急于网签，不少卖家心态却转变，邱志坤表示“有一套龙口中路小区二房，原本业主报价370万，但新政后业主一口价反了50万”，事实上业主原本打算卖一买一换房，但新政出台后担心自身无法置业，所以用反高价的方式来让买家放弃购房。

　　新政发布后，业主观望态度加强，大量业主开始转售为租。从目前市场上看，优质物业二手房源业主观望态度较为强烈，目前市场房源放盘量收紧。与之相对，目前限购条件下，散盘业主放盘意愿更强。目前在天河客运站周边、海珠赤岗板块、番禺市桥板块及海珠南洲板块有不少散盘业主在新政后集中放盘。

　　房天下广州二手房高级分析师李超分析，从目前市场情况看，客源与房源双减情况下，未来的二手房成交量仍然有下降可能，但从二手房交易本身而言，业主未来降价的可能性并不高，但反价现象会大为减少，尤其是新政1、2月后，市场上观望的有换房需求业主也会将房源逐渐放出，购房者可以静待挑选更多房源；预算相对较低的刚需买家，除了外围楼盘外，番禺市桥、海珠赤岗等散盘聚集地也是首次置业的不错选择。

　　“五一”楼市行情或为近年最淡

　　目前已是4月中下旬，传统的“五一”楼市旺季即将到来。在两大新政的影响下，今年“五一”的楼市行情走向如何？对此，业内普遍显得不太乐观。

　　“因为有补签的因素，新政的影响远比新政满月的成交数据表现要大。”肖文晓告诉记者，社保3年改5年，大幅提升了外地人购房的门槛；取得不动产证两年方可出售，阻吓了投资客；增城、从化加入限购，挡住了外溢需求；认房又认贷，提升了购房资金成本；商服新政，公寓市场遭遇断崖式下跌，“这些都是楼市的大招、狠招，对供需两方面都有很大影响。”他说，住宅情况虽然比商服好一些，其实也有不少楼盘延后了推货时间，毕竟政策环境发生了重大变化，开发商的营销节奏普遍被打乱了，“今年，很可能是近三年来成交最淡的五一假期，3月份的大行情都很难复制了。”

　　商用物业

　　广州一手商办成交大跌 “拐点”已现

　　3月30日晚，广州发布新一轮的房地产调控措施，剑指商办项目：商服类（商业和办公，下同）房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米。房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位，法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。新政之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位，也可转让给个人，个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

　　“3·30”新政以来，广州商服类物业的成交量迅速下降。据广州中原研究发展部统计，二季度广州约有20个商办公寓推货，但由于新政影响，具体推货时间大部分盘源都未明确，如果政策强度延续，二季度整体的市场情况都不会特别理想。

　　商办项目“拐点”已现

　　新政出台前，广州公寓市场一片红火。克而瑞的数据显示，2016年广州公寓成交33919套，成交面积171.37万平方米，总成交金额达303.96亿元，三项数据同时创下广州公寓历史新高。2016年全年广州公寓成交均价为17737元/平方米，同比上年上涨25%，创下近三年新高。早在2015年2月时，广州一手公寓的库存去化周期还长达12个月，到今年2月底已降至6个月。据克而瑞广州区域首席分析师肖文晓给出数据来看，截至今年2月底，广州的公寓可售货量是15742套。

　　而新政之后，据网易房产监控阳光家缘数据显示，在办公物业方面（含公寓和写字楼），新政前17天，广州一手办公物业网签成交3276套，均价达到23290元/平方米。新政后17天，网签量下降至1962套，成交均价也下降至19916元/平方米。

　　“这个绝对不是‘3·30’新政之后的成交数据。”中原地产项目部总经理黄韬表示，“3·30”新政过后，广州的一手公寓，或者说商办类项目，基本上成交是零。“一个是消化政策，到底如何解读。另外，目前开发商、客户没有找到根本的办法应对。市场相对来说是比较惨淡的。”他认为，如果政策没有松动，公寓市场可能会持续低迷，量价齐跌，甚至价跌都未必有量，因为现在无人接手。

　　肖文晓认为，限制法人单位购买，对于购买对象来说，这意味着持有成本和转让成本都上升了，相当于对公寓的回报率提出了更高的要求，这会打破原有的市场平衡，特别是郊区公寓，因为没有现成的租金回报率的支撑，影响更大。短期内，投资者会缩手，开发商也会观望。在买卖双方形成新的共识之前，成交量预计会缩减厉害。

　　南沙和番禺是推货重点区域

　　据广州中原研究发展部统计，二季度广州约有20个商办公寓推货，其中，有7个是全新盘，其余均是旧盘加推。

　　从区域来看，番禺和南沙是商办公寓推货的重头。番禺有4个盘推货，3个盘为全新盘，其中，中洲嘉兴大厦预计推售200套，主力户型为42平方米的LOFT公寓，誉瀛新天地预计推售200套46平方米户型的LOFT公寓，万科世博汇推售套数待定，主力户型为25-60平方米的LOFT公寓。

　　南沙则以旧盘加推为主，二季度推货的5个盘里仅有越秀国际总部广场1个全新盘，推货数量为200套。值得注意的是，旧盘加推的南沙珠江湾预计推货200套，主力户型是88-146平方米的LOFT公寓，面积上是整个二季度广州商办公寓中比较大的。

　　广州中原研究发展部表示，“3·30”新政出台后，不少原定4月正式推售的全新商办项目纷纷暂停并延后，目前正根据新政进行整改中，具体正式推出市场时间大都尚未明确，如万科世博汇、远洋天骄广场等项目。2017年一季度新政出台前已有推售但后续仍有不少货量的楼盘，同样是处于政策消化中，再推售情况也难以得知，如侨建·HI city、富力天海湾等项目。

　　“五一”会有“试探性”项目亮相

　　从新政后2周广州一手商办市场大幅下跌走势看，新政对广州商办市场的降温作用逐步显现，成交减少、市场观望增多势必降低开发商推售热情。对此，广州中原研究发展部认为，随着政策被市场的逐步消化或更多相应政策指引出台后，相信商办项目推售会逐步增多。

　　据悉，预计今年“五一”期间，广州会有不少商办项目“试探性”亮相或推新，但相信所推货量不会太多，比如：万科世博汇、远洋天骄、越秀国际总部等项目有可能正式亮相，不少旧项目将有可能会在二季度5-6月份再次推新，预计北部、东部、南部板块会相对多一点，如花都、增城、黄埔以及南沙等区域依托区位及产业优势，推售量相对高点且价格会相对坚挺。广州中原研究发展部认为，如政策强度延续，很可能未来实际入市项目不会太多，且相信市场消化也不会太好，整个二季度保持该状态的可能性很大。

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　　3月一二线城市房价同比涨幅继续回落

　　4月18日，国家统计局发布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，新房价格环比上涨城市数量从2月份的56个升至62个。业内人士认为，3月份是春节过后楼市的传统旺季，整体不会影响二季度房价平稳运行的大趋势。日前，发改委副主任宁吉喆表示，目前国家正在抓紧时间，紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制。

　　房价环比上涨的城市有62个

　　与2月相比，3月70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有8个，上涨的城市有62个。根据统计局数据，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落，环比总体平稳。从同比看，3月份15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.2至6.0个百分点之间。从环比看，6个城市新建商品住宅价格比上月下降，降幅在0.1至0.7个百分点之间；6个城市涨幅在0.5%以内。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读时称，一线城市新房价格同比涨幅连续6个月回落；三线城市同比涨幅则略有扩大。3月份，24个城市新建商品住宅价格同比涨幅比上月回落，其中，18个为一二线城市。

　　从具体城市表现看，3月份，全国70个大中城市中，62个城市的新建商品住宅销售价格录得环比上涨，较2月份的56个明显增加。其余8个城市则环比下跌。住宅销售价格涨幅最大的五个城市依次为：海口（2.6%）、广州（2.5%）、三亚（2.3%）、厦门（1.9%）和韶关（1.8%）。价格环比下跌最为明显的四个城市依次为：成都（-0.7%）、深圳（-0.3%）、大理（-0.2%）和南京（-0.2%）。

　　3月份，70个大中城市新建商品住宅平均销售价格环比上涨0.71%，为连续第23个月上涨，较今年2月份0.33%的增速有所加快。平均销售价格较去年同期上涨10.3%，较指数设立基期（2010年12月）累计上涨20.8%。

　　3月份，一线城市住宅销售价格涨幅加快，环比上涨0.63%，这主要得益于广州房价显著加速上涨。广州的房价表现一度相对滞后，但3月再次成为一线城市中表现最佳的城市，环比上涨2.5%，在上月0.9%的基础上有所加速。此外，上海房价环比下跌0.1%，增幅较上月放缓30个基点。

　　二手出现一致上涨格局

　　但在二手房中，却出现一致上涨格局。二手房环比涨幅由高到低分别为广州、北京、上海、深圳（二手房环比上涨3.3%，2.2%，0.7%，0.3%）。业内人士称，作为一线城市来说，80%以上的房产交易集中在二手房市场，因此更能反映短期楼市走向。不过，从3月开始，一系列楼市调控政策加码，以广州为例，从3月17日开始密集出台数十项限贷限购措施，目前交易明显降温，但价格变动会有滞后性，预计4月以后楼市调控政策效应将逐步显现。

　　谈及70城房价在3月份的小幅回温，中原地产首席分析师张大伟列举了以下几点原因：首先，3月是惯例的成交高峰期；其次，今年前两月信贷政策相对宽松；此外，供需结构较为紧张，一二线城市购房需求挤出到周围区域，周围区域房价看涨，投资需求又回到一二线城市。张大伟预计，在“3·17”开启的本轮政策调控后，预计二季度住宅市场表现将会受限。

　　国研中心市场经济研究员刘为民表示，随着后续的政策发酵，大概在3到5个月之内，整个政策的效应会释放出来，市场会表现出一个环比增长幅度回落，同比增长幅度缩窄的这样一个市场走势。

　　■记者观察

　　热点城市楼市调控还有加码可能

　　从统计局数据确实可以看出，经过一个半月的调控加码，热点一二线城市房价环比平稳，调控成效进一步显现。不过，业内人士认为，15个一二线热点城市中，几乎都是调控重点的城市，除限购、限贷以外的限价、限售、限签政策与“双合同”的因素，多重作用下，暂时让房价呈现下降的情景。从70城房价同比变化看，房价涨势减弱、涨幅不断收窄，但是房价总体还在上涨，房价的涨幅回落，并不等于是房价真正的开始下跌。

　　对于后续调控，大多数观点认为热点城市还有加码的可能，甚至下一步调控的重点或转移至二手房。

　　发改委副主任宁吉喆表示，目前国家正在抓紧时间，紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，成熟的时候可以付诸实施。宁吉喆表示，一方面，对热点城市房价上涨可能会带来泡沫要加以防范、调控，从需求侧、供给侧都要采取些措施。另一方面，对广大的三四线城市还要坚持去库存，因为那些地方要实现它的住房价值还要很长很长时间。房地产的区域性、结构性的矛盾给宏观调控提出了更高的要求。

　　数据显示，从2016年9月30日开始，全国超过35个城市出台了逾103次有关房地产的约束性调控政策；截止到2017年4月18日，77个市、县、区出台了新一轮楼市限购、限贷调控加码等政策；全国已经有13个城市出台楼市“限卖”政策。

　　从国家统计局公布的数据看，尽管不排除有季节性因素的上涨，但在调控的紧箍咒特别是对新房的限制已受到几乎“史上最紧”影响的情况下其房价仍然上扬，表明控房价还任重道远。在这样的大背景下，热点城市的楼市调控或许会更加全方位，有加码的可能，暂时不可能松动。