楼市分城施策 分类调控去库存

　　分城施策 楼市调控风云激荡

　　2017年3月份，全国各地纷纷出台楼市调控新规，限购加码不断，以北京“317”新政为一个小高潮。实际上，从去年10月开始，全国楼市就经历了一个较为频密的调控周期。

　　对比楼市调控手段的历史变化，不难看出，分城施策的理念越来越精准落地，对抑投机、稳房价、促进行业健康发展起到了重要的作用。

　　多城跟进 调控不断

　　国家统计局近日发布了2017年2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，56个城市房价环比上涨。

　　根据国家统计局城市司高级统计师刘建伟的解读，2月份，15个一线和热点二线城市在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，新建商品住宅成交量继续减少，房价环比综合平均略有下降，降幅与上月持平。从同比看，70个城市中有20个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，其中多为一二线城市。从环比看，70个城市中，多数城市新建商品住宅价格下降或涨幅在0.5%及以内。

　　房价的波动已经引起了相关部门的关注，涨幅排名前五的三亚、广州都在近日出台了楼市调控政策。从2016年四季度以来，全国已经有30多个城市出台了百次房地产约束性调控政策。3月17日，北京出台“认房认贷”的调控政策之后，广州、石家庄、郑州紧随其后连夜出台房产新政。3月18日，长沙又表示实行区域性限购、差别化信贷。此后，佛山、杭州、厦门等地陆续跟进。

　　“这些政策将抑制房价，特别是恢复认房又认贷的城市二手房将出现平稳下行的表现，预计后续将有更多城市跟进调控。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　政策面进一步收紧

　　进入3月份以来，全国各地市出台调控新规，收紧限购的举措不断。在全国楼市分化的大背景下，分城施策的理念在各地楼市调控中得到了充分的体现，纵观本轮调控，政策细节上的设计显得更为精准到位。比如：佛山限外仅限一手，不限二手，而成都则相反，限购从商品住房扩大到二手房。

　　3月1日，环北京地区的河北保定涞水、涿州同日发布限购政策规定，非本地户籍居民家庭限购1套房且首付不低于30%。3月3日，杭州市区范围内统一执行限购措施。其余热点城市中，南昌、三亚、青岛以及南京随之跟进，集中出台限购新政。

　　这一轮限购收紧，在3月17日出现了小高潮：北京和广州两大一线城市同日出台重磅限购升级新政。

　　3月17日，广州深夜发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，内容包括：社保3年改为5年，同时执行认房又认贷；增城、从化仍未纳入限购范围，继续执行此前的政策。至此，北上广深四大一线城市均实现了“认房又认贷”。

　　据统计，今年农历新年后，广州楼市连续保持环比上涨的态势，涨幅在一线城市中排第一位。谈及此次新政对楼市的后续影响，广东中原地产项目部总经理黄韬表示，新政将非广州市户籍居民家庭的购房资格从连续3年缴纳社保升至连续5年后，部分意向购房者失去了购房资格，广州楼市成交量将会明显下降，房价会阶段性到顶，未来有望轻微下跌。

　　分类调控去库存

　　2016年12月，中央经济工作会议精准定位：“房子是用来住的、不是用来炒的”。今年年初已召开的地方两会中，一些前期房价涨幅明显的热点城市，均将“房子是用来住的，不是用来炒的”列入2017年的重点政府工作。

　　今年2月召开的中央财经领导小组会议再次指出，房地产市场调控，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排，完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定；要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。

　　国家发改委宏观经济研究院研究员张燕生表示，多次提居住属性意在表达住房的保障意义，明确不动产作为投机和投资的金融属性，应该让位于住房需求的商品属性。

　　国土资源部部长姜大明直言，此前房地产过度投资、投机，导致房地产和实体经济失衡，房地产泡沫扩大，金融风险增加，成为当前经济面临的突出问题。必须明确住宅用地是保障住有所居的，不能用来炒作投机。针对房地产市场的短期波动，研究应对之策，抑制房地产泡沫；更要从长远出发，构建符合国情、适应市场规律的土地基础性制度和长效机制。

　　银监会日前发布会也指出，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，分类实施房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展，有效推进去库存。银监会副主席王兆星表示，要采取差别化的房地产信贷政策，对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求要加以限制；对于一些房地产库存过大的三四线城市，在信贷上也要给予考虑；对城市化过程中的刚性住房需求，应该给予信贷支持。这样既能促进房地产市场健康稳定发展，也能使银行信贷资产更加安全。

　　房地产成“两会”关注热点

　　房地产的话题在今年两会期间一直话题不断，去年房价一直处于居高不临下的状态，从2016年10月开始，直到今年目前为止，房地产遭遇大量的调控，楼市去库存成热点。

　　“房住不炒”热了“两会”

　　2016年年底的中央经济工作会议首次提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

　　此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。

　　这句话被简化为“房住不炒”闯进人们的生活，也在今年的政府工作报告中被进一步细化了政策逻辑。

　　“‘房住不炒’在今年政府工作报告中被转述为‘坚持住房的居住属性’。”全国政协委员、上海社会科学院研究员、国家住建部专家委成员张泓铭表示，尽管往年的政府工作报告中也有提到“居住属性”，但结合“房住不炒”的概念，可视作房地产调控思想基础的转变。

　　专家认为，由于投资性和投机性混淆，一线和部分二线城市房价一度被炒到“不正常”程度，而“房住不炒”切中要害。央行公布数据显示，去年央行新增贷款12.65万亿元，房地产贷款占了44.8%，几乎一半。全部贷款余额106.6万亿元，房地产占据了25.03%。针对房地产的这组数据，中国银行业监督管理委员会主席郭树清在今年全国“两会”召开前给出意见，“分类实施房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展，有效推进去库存。”

　　在今年全国“两会”闭幕前，关于房地产“因城施策去库存”方面，《政府工作报告》做了3条补充和修改，即增加“遏制热点城市房价过快上涨”的表述，同时补充“健全购租并举的住房制度”的内容，“继续发展公租房”改为“继续发展公租房等保障性住房”等。重申坚持住房的居住属性，并要求加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。各地近期出台的限购等政策，可谓是与《政府工作报告》保持一致。

　　房地产税引发关注

　　今年1月，国务院办公厅出台了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，提出支持房地产税的探索创新，被各界认为是在推出房地产税的征收问题上正在加速。住建部副部长陆克华在2月23日的国新办新闻发布会上表示，房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革。目前，有关部门正按照中央要求开展工作。

　　2017年全国“两会”人大会议首场发布会上，大会发言人傅莹表态说，本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划，但这部法律涉及面比较广，也涉及到方方面面的利益，今年并没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。这意味着外界关注的房地产税法不会在本届人大任期内出台。

　　对此，北京大学房地产法研究中心主任楼建波在接受媒体采访时表示，首先，发言人傅莹表态了房地产税立法肯定会适时推行，但房地产税立法的推行关系到千家万户的利益，甚至说，对楼市和经济都会产生影响，社会关注度极高。因此，这样做也是让房地产税的制定更为慎重、做更多的调研，这是好事。中央财经领导小组第十五次会议，指出要建立房地产市场平稳健康发展长效机制，因此，房地产税毋庸置疑是房地产宏观调控的一个手段，但它不是唯一的手段，它应该是建立市场平稳健康发展长效机制的一个重要组成部分。

　　分城施策推进市场稳定

　　据统计，2016年商品房的销售面积就达到15.7亿平方米，增长幅度达22.5%，商品销售金额达到11.7万元，增长幅度达34.8%。但是，目前我国商品房库存仍然较大，2016年末仍达6.95亿平方米，因此去库存仍是今年房地产市场的重要任务。

　　结构性高库存是目前影响我国房地产市场健康稳定发展的一大拦路虎。高库存，特别是三四线城市库存量较大，且需求较小，去库存难度大，受到社会各界的广泛关注。高库存如何破？今年的政府工作报告指出，要因城施策去库存，同时强调坚持住房的居住属性，加强房地产市场分类调控，并且要加快建立和完善长效机制。

　　据此，有专家认为，三四线城市购房政策或继续宽松，应从价格、政策等方面支持居民自住和进城人员购房需求。另外，也要建立促进房地产市场长期健康稳定发张的长效机制，抑制炒房等投资投机需求，处理好住房消费与投资的关系，以长效机制稳定市场预期。

　　重申“因城施策去库存”的导向

　　李克强总理在政府工作报告中提出，因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。住房和城乡建设部部长陈政高指出，新型城镇化是去库存根本途径、重要途径。也就是要支持、引导农民工和农民进城买房。据调查，去年有的城市农民工和农民买房占整个买房量的50%，有的县城达到70%。

　　解决三四线城市库存问题，关键还在于解决中小城市吸引人口落户问题。

　　3月8日，第十二届全国人民代表大会第五次会议举行第二次全体会议。国土资源部部长姜大明在“部长通道”上接受采访时表示，要落实地方政府的主体责任，因城因地来分类施策。国家来制定宏观调控政策，地方因地制宜来组织实施。坚持去库存与防过热两者并重。对于不同的地区采取分类指导、因城施策，对重点城市，一城一策、靶向治理。房价压力过大的城市，应该合理的增加土地住宅用地的供应，去库存任务重的城市，要减少以至暂停住宅土地供应。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，本次政府工作报告中重申“因城施策去库存”的导向，有两点含义：一是2016年全国房地产市场销售行情虽然不错，但有很多城市依然面临高库存的问题，所以去库存依然是2017年的工作重点，预计三四线城市高库存的区域不会有政策收紧的可能，甚至还会有购房政策继续宽松的可能；二是因城施策的做法体现了目前全国房地产市场差异性的特点，所以后续对于全国房地产市场来说，差异化的调控做法依然会得到体现。

　　完善多层次住房供给体系

　　另外，《政府工作报告》还提出，今年将再完成棚户区住房改造600万套，继续发展公租房，因地制宜提高货币化安置比例，加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区，让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

　　由于现阶段人口向大城市流动，大城市收入和就业机会均要优于中小城市，加上供给跟不上需求，就导致了热点城市房价上涨。全国政协委员、中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示，目前的限购、限贷措施都不能从根本上解决热点城市的房地产问题。事实上，目前楼市供应充分的，都是土地供应不困难的地方，北上广深这些需求量大的热点城市，土地供应却比较紧张。

　　3月5日，李克强总理在政府工作报告中说，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。房地产业内人士认为，这是一个积极信号，只有从源头上解决土地市场的供需失衡，才能进一步调节住宅市场的供需关系，通过抑制地价达到稳定房价的目的。

　　本版撰文：南方日报记者 许蕾

　　■相关链接

　　2017年热点城市楼市新政一览

　　3月17日

　　北京：认房认贷，二套普通自住房首付60%，非普通自住房首付80%；最高贷款期限降至25年；企业购买的住房需3年以上才能交易。

　　石家庄：外地人限购一套房，须提供2年内连续缴纳12个月及以上个人税证明或社保证明。公积金贷首套房首付比例30%，二套房首付比例60%，第三套及以上不予办理公积金贷。

　　广州：本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房。非本市户籍居民家庭提供5年连续缴纳个税证明或社保证明限购1套。

　　郑州：进一步加强对非本市户籍家庭购买住房时提交的社会保险证明、个人所得税完税凭证的审核。

　　3月18日

　　长沙：省外户籍家庭凭在长沙市连续缴纳12个月以上个税或社保证明限购1套新建商品住房；长沙市外湖南省内户籍家庭限购1套新建商品住房。

　　3月23日

　　成都：限购由商品住房扩大到二手房。在所有限购区域，购房者必须具有本区域户籍或在本区域稳定就业并连续缴纳社保24个月以上。

　　3月24日

　　厦门：本市户籍成年单身（含离异）人士限购1套住房。通过赠与方式转让住房后，再次购买住房需满3年。新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

　　佛山：没有住房的非本地居民家庭，在限购区域购买新建商品住房时，需提供购房之日前两年内在本市累计缴纳1年以上的个税证明或社保证明，补缴不予认定。

　　杭州：调整土地出让竞价方式，当溢价率达50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；溢价率达70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或以上竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施面积的程序。

　　3月26日

　　中山：非本地户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在中山市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房；对拥有3套及以上住房的本地户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。

　　3月28日

　　福州：取得不动产权证未满2年的不得上市交易；本市五城区户籍居民家庭二套房首付比例不低于50%。

　　杭州：本市户籍成年单身限购一套；执行“认房又认贷”。

　　厦门：社保需连缴3年，认房又认贷。