那些“烧脑”的卖地“新玩法”
尽管土地出让设置种种“烧脑”条件，企业仍频频举牌抢地。南都记者 路漫漫 摄“这速度，我们都来不及举牌！”
昨日，是佛山市场上众多房企们忙碌的一天。顺德陈村地块在去年单价破万之后，相邻地块推出，吸引约20家房企到场角逐，其中，不乏“新面孔”企业到场参与竞价。地块成交后，竞买区有代表“吐槽”，节奏快的没来得及参与。同一时间，还有另一场“看不见硝烟”的鼠标战，位于南海西部西樵的一宗商住用地，竞价到162轮，有围观者打算“先去吃个午饭再慢慢回来围观”。
从去年底开始，佛山土地出让增加了不少“新玩法”，包括限地价、竞配建、限售价、熔断机制甚至可售面积再附加可售人才住房，而这各种“烧脑”的玩法中，无一不是指向增加拿地人的成本，从而给热情的抢地态势降温。
现场
陈村江景地块：万科破1.3万楼面地价拿下
万科以破顺德区域楼面价价格摘下陈村江景靓地。昨日，经过一番现场的龙虎斗之后，位于陈村佛陈路金锠（国际）金属交易广场南侧的04-08地块被万科以总价147937万元拿下，地块面积超过5.3万方，折合楼面价1.1万元/平方米。扣掉配建面积，折合实际楼面地价13827元/平方米。
多家企业追涨，万科最后冲刺
昨日拍卖现场吸引了20余家房企到场。现场竞价从十点正式开始后，持6号和8号的房企代表率先进入拉锯战，开场15分钟总价就突破80000万元。
其间，7号、11号和20号先后加入，在即将抵达最高限价前，6号、8号和11号不断追涨。最终由8号追到最高限价。
转入竞配建环节之后竞争更加激烈，8号竞买人始终不曾放弃，大有势在必得的决心。记者从相关渠道了解到，8号竞买人是招商地产代表。去年10月13日，本次地块北侧地块就由佛山招商房地产有限公司揽入名下，拿下该宗地块有连片开发优势。
10点40分之后，16号万科突然加入战局，与招商展开最后角逐。在竞配报到26000平方米时，招商忽然跳价到27000平方米，但万科继续追涨。
最终，万科以最高限价+27500平方米配建拿下该宗地块。成交楼面地价为11000元/平方米，扣掉配建面积（未计算其他可售住宅中10%的可售人才住房成本 因 素），折 合 实 际 楼 面 地 价13827元/平方米。该实际成交单价刷新顺德楼面地价记录。
房企称区域优势明显
记者注意到，地块位于陈村镇核心区域，临近潭洲水道、佛山一环、佛山地铁二号线以及广东潭洲国际会展中心，区位优越。该地块与广州南站距离仅有一站之隔，未来搭地铁到广州南站仅需5分钟，且同时连接潭洲水道及滨河公园。被外界誉为仅剩不多的“广佛处女地”。
对于昨日的成交价格，美的平台营销总监赖国才认为在预料之中，“顺德北部随着轨道等配建的成熟，会吸引越来越多的广州客购买”。
不过也有开发商代表感觉成交价偏高。时代地产代表在接受媒体采访时就谈到，目前政策还不太明朗，价格还不太好把握，“感觉成交价还是偏高了”。不过该代表也提到陈村是未来广佛重点片区，区位优势还是很明显的。
顺德区官方回应称，近年陈村把提升城市品质和生态环境作为城市工作的重点，致力把陈村打造成为具有创新活力、生态优势、文化厚度的幸福家园，这更让投资开发者们对陈村未来城市发展充满信心。
西樵地块：
楼面价超住宅网签均价
同样是在昨日，位于西樵镇崇南村碧霞一路北侧地段地块以网挂形式出让，最终该地块被国瑞兴业地产以近16.7亿摘得。
本次成交的西樵商住地块总占地面积63951.5平方米，计容建筑面积179064.2平方米，起拍总价48350万元，起拍楼面价约为2700元/。
地块竞争激烈程度丝毫不亚于同一天顺德地块的现场竞价，在进行162轮竞价后，地块被佛山市国瑞兴业地产有限公司公司以167350万元的总价摘得。按照容积率>1.0， 2.8计算，地块成交楼面价为9345.81元/平方米。根据佛山中原策略研究中心发布的统计数据显示，今年1月和2月份南海西樵的住宅网签均价分别为9052元/平方米和8828元/平方米。楼面地价再度超越区域住宅（网签）均价水平。
从区位配套上看，地块处于西樵新城板块以北，周边拥有西樵二小、西樵中学、西樵车站、南海区第四人民医院等配套；未来地铁二号线延长线将从南庄延伸至高明，规划设置的崇民路站将在项目附近。项目还靠近龙湾大桥和佛山一环等。
据佛山经纬市场部统计，现时周边在售项目毛坯为主，均价集中在9000-10000元/ 。佛山经纬市场部认为，在需求“西进”大势下，品牌房企已先后进驻西樵，助燃楼市。
观察
卖地玩法晋级之路
初级版
限地价，竞配建
核心：达到最高地价，承诺配建面积最大者得
去年10月佛山住宅重启限购后，陈村进场地块以过万元楼面地价成交，随后，禅城绿景东路两宗商住用地延后出让日期，并修改竞买规则。
限制地块最高成交报价，当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建人才住房，竞价阶梯为450平方米建筑面积的人才住房，参与竞配建的竞买人报出配建面积最大者为竞得人。
10月19日，佛山市发展和改革局发布了关于《佛山市国有建设用地使用权网上交易其他指标竞价规则》网上征求公众意见的通知。
目前，“限地价，竞配建”在禅城、南海和顺德多宗热点区域地块中被采用，其中顺德最为普遍。这一举措为广州首创，拿地的开发商以政府限制的最高价拿地，需要按照规定标准建设的配建人才住房，无偿交给政府。
升级版
限地价，限售价
核心：限制最高地价，同时限制最高售价
近日，顺德区北滘镇新城区挂出一宗“双限”地块，该地块土地面积58854.94平方米竞买起始价为9.02亿元。
按出让要求，在满足北滘镇政府配套建设相应物业的前提下，以“双限双竞”的方式确定竞得人，即该地块挂牌出让限定“土地交易最高价格”19.42亿元（折合地面单价33000元、楼面单价10000元），限定项目建成后的住宅部分至少35000平方米须作为人才住房，人才住房销售价格不得高于11800元/平方米。
高级版
“双向竞价”
核心：限制最高地价，售价从高往低“反竞价”
2月份，同样是顺德北滘一宗地块，采用以“双向竞价”的方式确定竞得人。即该地块挂牌出让限定“土地交易最高价格”1.06亿元，限定项目建成后全部须作为人才住房，以“人才住房销售最高价格”14800元/平方米为起始价向下竞房价。
顶级版
限地价，竞配建+设置可售配建面积、限售价
核心：“限地价，竞配建”外，可售住宅部分中10%作为可售人才住房，并限定最高售价
昨日万科拿下的陈村金錩地块，就是“限地价，竞配建”的条件下，增加了扣除无偿交给政府的配建面积之外，可售住宅部分中再规定其10%作为可售人才住房，并限定最高售价。
首先，地块限定“土地交易最高价格”147937万元（折合楼面地价11000元/平方米）。超过这一价格竞买方式转为竞配建人才住房。配建的人才住房建成后须无偿移交给陈村镇政府或其指定的单位。
再次，地块住宅（除竞得人所竞的配建返还政府的人才住房外）建筑面积的10%须作为竞得人自行销售的人才住房，销售价格不得高于11800元/平方米，销售对象必须是符合顺德区政府人才安居政策的人才和顺德区政府指定的国有公司。人才初始购买人才住房取得分户不动产权证书或契税完税凭证后8年内（含8年）不得出售。
此外，竞得人自行销售的人才住房须自交地之日起2年内全部预售（销售）完毕，否则，顺德区政府指定的国有公司有权按照不高于周边同类项目届时备案均价的80%且不高于11800元/平方米的价格购买竞得人尚未销售的人才住房。
此举进一步增加拿地人的成本，据某房企土地投资负责人透露，以昨日成交地块为例，成交楼面地价为11000元/平方米，扣除配建人才住房楼面地价超过1.3万元/平方米，如果再综合计算其余部分10%作为限价的可售人才住房，土地综合楼面地价成本达到16500元/平方米。
熔断版
限地价，竞配建+保密面积
核心：现场“竞配建”面积超过“保密面积”后，地块终止出让
3月初因为触及“熔断机制”而流拍的三山新城商住用地，在“限地价，竟配建”竞拍机制基础上，引入“熔断”机制，即在该宗地设定了“双限”的竞价方式。该宗地设定最高限制地价为610096万元（折合楼面地价12500元/平方米），当报价超过最高限制地价后开始竞配建人才住房，配建的人才住房设置保密最高限制面积。现场报价超过“保密面积”后，地块终止出让。
统筹：南都记者 路漫漫
采写：南都记者 卢凯阳 路漫漫 见习记者 洪诗敏
本文来源：南方都市报
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责任编辑：陈楚潺
