郑州拍地被判无效：系统故障还是潜规则？

　　郑州拍地被判无效 系统故障还是潜规则？

　　来源：界面

　　政府应对市场的不成熟、地方政府与开发商的利益博弈仍然是郑州土地市场不能回避的问题。

　　郑州市国土局再次宣布已经出让的地块无效。1月22日，郑州市国土资源局宣布暂停刚拍卖的五宗土地使用权出让后续工作。

　　郑州市国土资源局官方解释为：根据郑政办文【2016】87号文挂牌出让的牟政出【2016】198号、牟政出【2016】199号、郑政东出【2016】15号、郑政东出【2016】16号、郑政东出【2016】18号地块出现了综合房价报价异常的现象。相关竞买人随后被举报明显违反市场规律、属于恶性竞争、涉嫌违法。

　　郑政办文【2016】87号是郑州市2016年10月27日发布的《郑州市国有建设用地（住宅）使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》，文件指出，土地出让分两个环节进行。

　　第一环节为使用郑州市国土资源网上交易系统进行网上竞价，当竞价超过起始价的150%时转为第二环节现场一次竞价或转为网上一次竞价。第二环节中，郑东新区、郑州经济开发区管辖范围内采取竞综合房价方式确定土地竞得人，如有2个以上（含2个）竞买人报综合房价的，综合房价报价最低的为土地竞得人，其所报综合房价为竞得房价；综合房价报价相同的，按报价时间先后，先出价者其所报综合房价为竞得房价。

　　在郑政办文【2016】87号下，1月22日共出让7宗土地，除郑东17号、牟43号地外，被暂停出让后续工作的五幅地全部熔断，同时牟198号、牟199号、郑东18号地竞得的综合房价均低于楼面价。

　　其中，郑东15号地综合房价仅高出楼面价2元/平方米，郑东16号地综合房价高出楼面价1999元/平方米，牟199号地综合房价比楼面价低333元/平方米，郑东18号地综合房价比楼面价低1090元/平方米，更令人费解的是牟198号地成交楼面价4643元/平方米，综合房价却为1元/平方米。

　　显然，首场实施新政的土拍并不成功，即便是开发商任性，愿意低于成本开发，1元/平方米的房价也说不过去。

　　开发商们心态各异，有的赌未来政策松绑，有的被传言为搅局或拿地自用。以备受瞩目的牟198号地为例，该幅地块由河南好喜地置业竞得。根据郑州一位市场人士，这幅地在竞房价环节还有开发商出到了0元/平方米，“这可能真如传言的是系统出了问题，工作人员试着输入1元/平方米，结果却成交了。”

　　郑东15号地被海马竞得，售价仅高出楼面价2元/平方米，这明显是亏本生意。对此，业内传言称海马要建家属院。

　　郑东18号地在2016年12月就传出这块地将被盛润集团拿得，盛润将大量做内购。然而，1月22日，该幅地块被最终由碧源控股公司子公司河南碧源新城置业有限公司竞得。

　　需要注意的是，这个篇幅很长《办法》仍有明显漏洞可钻、政府应对市场的不成熟、地方政府与开发商的利益博弈仍然是郑州土地市场不能回避的问题。

　　尤其是郑州的城改用地，潜规则是“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”，开发企业一般提前三年就开始介入拆迁、补偿、支付过渡费、建设安置房等一系列工作，大致10亿的前期投入后，最终土地出让成为象征性的走过场。

　　2016年7月7日，石榴集团子公司涿州京汇房地产开发有限公司竞得的高新区石佛村地块就是破坏了上述城改潜规则，最终被郑州市国土局宣布出让无效。2016年12月3日，郑州金水东路和黄河东路交叉口数十辆车挂着要K2“滚出郑州”的条幅维权，这让郑州土地市场的不透明公开显现在全国面前。

　　半年之后，这场1元/平方米的房价土拍再次被政府宣布暂停出让，郑州国土部门可能真的需要提高一下执政能力了。