武汉再推楼市限贷 价格调控恐难达预期

　　武汉再推楼市限贷 价格调控恐难达预期

　　记者 周芳

　　被指领涨全球的武汉房价会因一纸限贷令而迅速降温吗？

　　8月31日，武汉市重启限贷政策，全市10个主城区的二套房首付从9月1日起提高至40%；有两套房以上或两套房贷均未结清的，则暂停发放贷款。这是该市8月18日打击捂盘惜售之后，再次出手调控。至此，武汉成为继合肥、南京、苏州、厦门之后又一个收紧楼市政策的城市，也是该市继2014年9月24日全面取消执行三年半的楼市限购政策以来，首次重启房地产调控政策，以抑制房价过快上涨。

　　光谷房价领涨全球

　　今年以来，武汉已连续诞生19个地王。进入7月后，武汉单价地王的楼面地价已突破2万元历史性大关。

　　而热门片区光谷板块的关山大道片区，更是被媒体称作“房价像坐上火箭，半年狂飙156%，瞬间站上了全球第一的位置”。据称，该片区今年2月份的均价为9021元/平方米，仅仅过去半年时间，均价已涨至23093元/平方米。

　　就连过去的边缘板块江夏区亦加入到地王混战中来。8月23日，庙山普安村一地块遭遇多轮竞拍，最终以422%的高溢价率、7299元/平方米的楼面价成为江夏区新地王。

　　国家统计局发布的7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，武汉新建商品房环比上涨2.2%，居全国第七，样本均价首次突破万元，达1.02万元/平方米。

　　截至8月29日，2016年武汉新建商品住宅成交19.97万套，逼近2015年全年22.4万套的成交量，2016年武汉新房成交量第6次刷新成交纪录几无悬念。

　　《第一财经日报》采访获悉，今年来，武汉商品住宅量价齐升与住宅用地供应量收紧有一定关系。根据2016年武汉市国有建设用地供应计划，武汉今年住宅用地供应总量为15952亩，为近5年来的最低值。中国指数研究院华中分院市场研究总监李国政分析称，2009年起武汉大规模推进二环内城中村改造，到2014年基本结束，进入旧城改造阶段，拆迁难度大，土地供应量自然就少了，以至于每一宗热门优质地块，尤其是住宅用地一经推出，就遭众房企围抢。

　　武汉连续多年成为全国住房销冠，市场库存降至历史新低，去化周期不到6个月，房价上涨动力强劲，也是推高地价预期的重要因素。

　　限贷政策难撼涨价根基

　　在地王频出、去化周期降至6个月的双重刺激下，武汉近期频频出现“日光盘”“排队买房”甚至兜售买房资格等非理性购房行为。在此背景下，重启限贷、限购等遏制房价过快上涨的楼市收紧政策自然箭在弦上。

　　8月中旬以来，武汉将成下一个限购城市的传闻便不绝于耳。8月31日上午，一份关于调整武汉市差别化住房信贷政策的通知文件在业内传开。晚间，中国人民银行武汉分行和湖北银监局下发关于加强住房信贷政策管理的通知。

　　通知称，经湖北省市场利率定价自律机制审议通过，从今日（2016年9月1日）起将调整武汉市差别化住房信贷政策。其中，对在武汉市拥有1套住房的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，贷款最低首付比例为40%。对在武汉市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款或还有1套住房贷款未结清的居民家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，最低首付比例为40%。对在武汉市拥有2套以上住房且有2套住房贷款未结清的家庭，再次申请个人住房贷款购买商品住房，继续暂停发放相应购房贷款。

　　此外，对通知实施日之前已签订认购书且交付定金，或已交付首付款，未正式网签合同的居民家庭购房行为，如能提供认购书及定金电子进账单原件，或能提供首付款电子进账单原件，则最低首付款比例仍按原规定执行。

　　重启限贷政策能让武汉过热的楼市降温吗？世邦魏理仕华中区董事总经理伍嘉乐认为，受此轮政策调整影响，武汉住宅成交量短期内会有一定程度的波动，但地王的价格带动作用和整体市场的上扬态势不会受到根本性影响。总体而言，成交量的放缓及住宅价格上升的趋稳将会是本次调控带来的主要变化。

　　中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政对《第一财经日报》称，武汉相关部门没有选择杀伤力更大的限购，且首付由三成提高到四成，也弱于其他城市提高至六成的力度，呵护心态可见一斑。

　　更有别于以往的是，在北上广深回流群体及省内购房比例显著增加的情况下，本次调控没有对外来购房群体出台任何额外附加条件，等同于本地家庭，亦可继续提升武汉的投资置业吸引力和人口集聚能力。

　　李国政认为，综合当前武汉的金融、土地、市场供需情况看，调控新政对促进市场释放供应有一定积极作用，但价格调控效果恐怕很难达到相关部门的预期。“因为在预售价格监管没有放开的情况下，在土地价格飙升的持续刺激下，企业惜售行为不会得到根除，供需矛盾短时间无法得到根本缓解，市场需求依然较大，价格上涨压力依旧很大，后续可能还需要其他配套政策，才能真正实现供需平衡的稳定发展。”李国政说。