曹妃甸卖地收入81亿元涨六成 气血渐活
曹妃甸“气血”渐活 卖地收入涨六成
本报记者 马维辉 唐山报道
6月18日，曹妃甸工业区中山路的一个十字路口，信号灯闪烁着由绿转红，而一年前，这里的红绿灯还只是摆设。
红绿灯开始工作，与车流量加大有关。而与这个红绿灯一样，曹妃甸也正在悄然发生变化。曹妃甸区政府金融办主任郝柏林向《华夏时报》记者表示，去年以来，他们的融资方式也已从“几乎全部是银行贷款”变得更加多元化，发行了20亿元的城投债，注册成立河北沿海产业基金管理公司。未来，还将利用资产证券化的方式盘活存量，为开发建设提供资金保障。
一年前，有媒体报道，曹妃甸“债务危机命悬一线”。郝柏林解释说，其中有200多亿元的债务是用来填海造地的。如今，这些土地也已进入“资产变资金”的阶段。2013年，曹妃甸共获得土地出让金收入81.3亿元，比2012年增加31.8亿元，涨幅达64.2%。
多元化融资
据悉，曹妃甸发展的11年来，全区总计投资4000亿元左右，其中约1000亿元投入到了基础设施建设之中，光是造地就花去200多亿元，这积累了比较多的债务。其中，2009年的4万亿大潮极大地助长了地方政府的投资欲望。但到了2010年，贷款政策突然收紧，原有贷款需要实现全覆盖的抵押担保，曹妃甸的土地权证都被抵押给了银行，区域发展资金开始紧张。
在此情况下，债务危机的消息甚嚣尘上，使得曹妃甸融资日益艰难，融资成本提高，加剧了资金的紧张程度。
为了解决资金问题，曹妃甸不得不开始研究其他融资渠道。过去，曹妃甸的资金几乎全部来自银行贷款。而去年以来则开始探索通过企业债券、中期票据、信托产品、金融租赁、承兑汇票、委托贷款、引入保险资金等方式缓解资金压力。
今年，曹妃甸正在与河北融投控股集团有限公司(以下简称“河北融投”)洽谈，合作成立一家资本金30亿元的融资担保公司。其中河北融投出资15亿元，唐山市政府出资2亿元，曹妃甸区政府出资3亿元，再吸引民营资本10亿元，争取下半年建成。
据统计，2013年，曹妃甸累计完成融资140.61亿元，其中非银行信贷产品融资达49.72亿元，占融资总额的三分之一。
郝柏林表示，下一步，曹妃甸的融资重点将是大力推进资产证券化。曹妃甸经过多年建设，大量资金都沉淀到了土地、道路、房屋之中，为了盘活这些资产，迅速变现，资产证券化将是他们力推的主方向。从去年开始，曹妃甸就和广发证券商谈资产证券化的合作，对方也表现出极大的兴趣。
卖地收入涨六成
除了外部融资，曹妃甸还有自身产生的资金流，其一是财政收入。2013年，曹妃甸完成财政收入76.1亿元，同比增长50.8%。在郝柏林看来，这主要是因为前期一些港口、码头、大项目等陆续建设完成，进入经营期，开始产生税收。
另一方面，土地出让金的增长也很快。2012年，曹妃甸共获得土地出让金49.5亿元，2013年这一数字则变为81.3亿元，增长64.2%。
曹妃甸区发改局副局长彭永佳表示，土地是曹妃甸招商引资的重要优势。曹妃甸的土地存量较多，规划380平方公里，现在仅仅完成造地210平方公里，还有170平方公里随时可以开发。即使是已经完成的造地，也有大约50%仍处于闲置状态，随时可以利用。同时，这里的土地没有用地指标限制，也为项目引进提供了便利条件。
除了地多、没有指标限制，曹妃甸的土地还相对便宜。郝柏林说，曹妃甸的工业用地价格一般为12万元/亩，部分好的项目还可以给予优惠返还。港口用地价格在20万元-40万元/亩之间，商业用地均价则为60万元/亩，最贵的达到100万元/亩。
这方面，企业的账算得最精明。曹妃甸宝骏金融街项目副总经理马连举表示，他们的项目位于工业区核心地块，2012年拿地时的价格是50万元/亩，而在唐山市区这么好的位置价格要到几百万元/亩。
唯一美中不足的是，这里的人气目前还不够旺盛。马连举说，他们底商的目标客户之一是餐饮业，但是由于人口聚集不到位，来这考察的餐饮企业普遍存有顾虑。
期待新政策
今年以来，京津冀一体化和曹妃甸自贸区两大概念兴起，搅动着投资者的神经。
曹妃甸港口物流园区管委会副主任张强表示，京津冀一体化，北京产业转移，曹妃甸是重要出口。所以，曹妃甸提出了打造“北京出海口”的概念，在港口方面与北京展开全方位的对接与合作。
这方面，房地产业“春江水暖鸭先知”。马连举表示，3月，京津冀一体化的概念提出后，他明显感觉到房子比以前好卖了，价格也随之上涨，以前3800元/平方米的SOHO现在均价在4000元/平方米左右，他们项目的SOHO已经卖得差不多了。
据媒体报道，京津冀一体化发展规划整体方案预计将在6月底出台。面对即将落地的政策红利，曹妃甸却保持着谨慎乐观的态度。
曹妃甸区发改局基础投资处副处长李家麟表示，京津冀一体化在环保方面的要求将会提高，这将对唐山地区的钢铁产业产生较大影响。而曹妃甸港又主要依附于唐山地区的钢铁企业，2/5的货运量都是铁矿石，因此也会受到一定波及。
新政策带来的不一定都是红利。6月4日，国务院常务会议部署石化产业科学布局和安全环保集约发展。据悉，未来将重点建设七大石化产业基地，其中河北曹妃甸榜上有名。
曹妃甸港口商务区管委会主任顾玉彬告诉本报记者，由于化工基地对人口距离有要求，港口商务区已作出调整，未来将不再引进住宅项目。已经引进、尚未开工的部分项目也将退出。例如，与日本永旺株式会社合建的一个项目，前期土地整理都做好了，围墙也立起来了，预计投入16亿元，目前也已经退出。
在彭永佳看来，政策靴子落地之前，曹妃甸仍应按照《曹妃甸循环经济示范区产业发展总体规划》的要求，做好自己的工作，争取首钢二期、华润电厂二期、中石化[微博]千万吨级炼油等大项目早日落地。
