浙江楼市：“胶着”何时了

　　张家振

　　在自杭州而始的降价风波催化下，浙江楼市一夜之间已身处胶着期。购房者迟疑，开发商“捂盘”，等待，已然成了供需双方共用的博弈技巧。

　　就开发商而言，降价总是很为难的。通常只会在资金链吃紧的情况下，才会“被迫”为之。而当更多的房企没有底气硬扛、捂盘之后，降价走量也就难以避免了。

　　而自杭州几个楼盘出现大幅降价后，有关楼市泡沫、风险甚至“崩盘”的言论无不把杭州楼市作为例证。台州“第一降”——开元银河名苑也推出了或明或暗的“7折福利房”，降价幅度接近3000元/平方米，有房地产业内人士也开始担忧库存量同样巨大的宁波或步其后尘。

　　楼市胶着期继续，变化也正在发生。随楼市“胶着”而来的则是房企市场开发战略的调整和房地产行业的洗牌，以及宏观政策的松动。

　　首先是房企开发住房产品的调整。目前，在调控及还会有后续政策出台的预期之下，投机性需求基本退出市场，刚需及改善性需求占据了主导地位，这一趋势短期内不会改变，置业者更加理性，更加关心产品定价、户型设计、生活配套等核心要素。

　　房地产市场的分化更加明显，一二线城市和三四线城市的冷热不均，因此，伴随着供求关系的转变也让房企不得不做出区域开发战略的挑战。

　　很多房地产企业决策层已经充分认识到这一点。比如，开元旅业集团总裁陈灿荣就分析称，一二线城市特别是京沪广深等特大城市受制于土地供应、人口迁移及经济集聚等因素影响，成交价量齐升，部分热点城市地王频出，热点愈热，而广大的三四线城市则面临着供应加剧、市场下行、空置率上升等多重风险。

　　开元旅业集团也开始“看空”住宅市场，最关键的原因还是对杭州及周边地市楼市库存高企、潜在供应量过大的忧虑，并提前做出了“加快去化，减少库存，快速回笼资金”以及“缩减纯住宅项目，重点发展旅游、商业、养老地产”的战略调整。

　　在这种局势下，开元旅业集团及其下属的开元房产做出了“谨慎在三四线市场发展单一的房产项目，谨慎发展高端地产项目，谨慎发展投资性房地产”的战略调整。

　　其次，楼市的胶着也将让房地产企业竞争格局发生改变。陈灿荣分析认为，随着市场化的发展，房地产开发市场集中度不断提升，开发商强者恒强的局面愈加明显，千亿级的企业数量不断增加，资金实力也决定了大企业一直是拿地的主力军，而众多中小开发商则直面边缘化局面，具有转型升级及差异化发展的迫切要求。

　　市场和政策的博弈还在继续，而楼市调控政策似乎也有了松动的迹象。近日，有媒体报道称，继温州传出上报松绑限购的方案后，长沙、杭州等多个城市正在酝酿和讨论松绑限购的可能性。据称，长沙、杭州等地近日相继召开房企沟通会，一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿，其中包括限购的松绑，以及二套房贷款门槛的降低等。

　　事实上，房地产业内对日益绷紧的房地产调控政策颇有微词。“限购本意在于‘制止房价的快速上涨’，而杭州是稳中有跌、温州是暴跌，已经与政策制定初衷相背离。” 浙江省房产专家、透明售房市场研究院院长丁建刚认为，如果继续严格执行限购政策，反而会给楼市带来负面影响，政府应该打开“调控”阀门，实行“差异化调控”。

　　开元房产(萧山区域)营销总监骆成武也认为，房地产调控政策对房地产市场的调整“矫枉过正”，不利于市场的稳定发展。

　　在楼市冷热交替的循环中，能否走出低迷无非在于政策和价格。如果政府发出救市信号，政策松绑，楼市胶着状态无疑将出现逆转；同时，更多开发商能够推出降价举措，也将对楼市滞销难题的解决起到催化作用。

　　楼市胶着之下，更多楼盘以特价房、“清空尾盘”等方式加入降价走量的行列，或将成为浙江楼市的常态。