板块分化明显  杭州楼市仍未见底

　　苏锶

　　勾庄降价事件已过一月，杭州楼市交易量并没有出现峰回路转。这一切归咎于房企没有一降到底。

　　“杭州楼市迅速进入胶着，今年上半年会阴跌，20%房企占据80%的市场份额将更加明显；土地市场偏冷，地价下降在所难免。” 杭州双赢机构总经理章慧芳分析认为。

　　据了解，天鸿香榭里降价后去化只有90%-95%，表明降价并没有一步到位，导致杭州楼市目前仍然存在下行压力，短期内市场胶着明显。

　　章慧芳认为，杭州今年这一波供过于求的市场行情，与2013年杭州土地供应量过大以及开发商开发节奏变快有关。她指出，2012年前10名的房企平均开发周期为21个月，到了2013年，前10名的房企开发周期只需要18个月，因此目前房企只有通过价格策略做促销。

　　“目前杭州房价还没有降到位，今年4、5月份楼市供应将呈现价紧量平衡的状态，降价通道已经打开。”

　　高端项目滞销

　　综合第三方机构数据，杭州供过于求呈现结构分化，例如2013年80-90平方米的户型存销比(库存量／去化量)为0.73，180-300平方米的户型存销比为2.86，这表明如果没有新增供应，小户型供不应求。

　　今年小户型去化快，库存变低，表明首次置业刚需支撑下小户型在市场中比较受欢迎，但还是有区域分化，例如勾庄90平方米以下的户型库存积压较多，存销比变大。

　　而高端大户型则延续供过于求状态，受城北降价及武林壹号1#楼低开等多重因素影响，杭州高端住宅市场整体表现一般。据易居克尔瑞统计数据，截至2014年3月25日，今年主城五区(拱墅区、江干区、上城区、西湖区、下城区)单价3万元以上住宅项目仅成交319套，月均仅106套，同比2013年1-3月的860套，锐减约三分之二。

　　大户型供过于求在杭州市中心几大商圈中表现明显，价格调整在高端项目中也是最明显的。

　　以武林商圈板块为例，包括新华园、昆仑公馆、武林壹号、武林国际、兰园、君玺、武林外滩、武林府在内8个主打项目，可售面积共36.1252万平方米，库存41.84万平方米。

　　“如果总价去到800万甚至1000万，选择面很广，比如武林区域200平方米左右的总价8000-1000万的住宅比比皆是。”一名业内人士说，这就是武林板块高端项目市场开始胶着的原因。

　　位于运河商圈板块的远洋公馆绿园营销相关负责人指出，房企都在寻求结构性机会跑量，目前市中心小户型是短板。例如武林板块唯一在售有90、130平方米左右小户型的君玺，上周末开盘均价4.5万元／平方米。而位于运河板块的远洋公馆绿园拟于这个月底推出75、89、135平方米等小户型，均价为3.8万元／平方米。

　　地市转冷

　　杭州楼市降价后市场仍没有逆转的原因除了房企降价跑量外，也与近几个月不少项目延期开盘有关，市场预计4月份开盘量会大增。

　　据双赢机构提供的数据显示，4月杭州市区(含萧山、余杭)预计共有49个楼盘可能开盘，首开新盘将占不小的比重。以主城区为例，预计28个楼盘新开，其中首开楼盘12个。而余杭区、萧山区楼盘开盘数量预计分别有14个、7个。伴随着新盘供应高潮的来临，杭州房价下行压力将更大。

　　与此同时土地市场也在降温。3月25日萧山北干街道荣星村宅地和蜀山街道地铁2号线沿线地块开拍，每幅土地均只有一家竞买人，结果都以底价成交。

　　距离中铁房地产所拿北干街道地块千米之内的萧政储出(2013)26号地块，于去年9月份由莱茵达房产联合体以总价9.75亿元竞得，折合楼面价9830元/平方米。换言之，尽管两地块位置紧邻，但仅仅过了半年，楼板价却跌了1812元/平方米，跌幅18%；阳光城(000671.SZ)于去年11月以楼板价11395元/平方米拿下的一幅土地与中铁房地产所拿地块亦相隔不远。

　　来自杭州市财政局的财政预算草案显示，今年杭州的土地出让收入和支出的预算数分别为600亿元和596.72亿元，分别下调了24.2%和21.8%。

　　另据2014年1月份公布的2014年第一期《推介手册》确定的经营性用地出让计划为3622亩，较去年的经营性用地出让计划3060亩增加18.4%。今年1月，杭州单月卖地入账339亿元，仅次于2013年9月341亿的战绩，也是自2012年以来杭州市场单月出让金第二度迈过300亿元的大关。但3月份土地市场却开始急转直下，外来房企开始观望。