杭州砸盘，楼市分化危机预演？

　　就在杭州、常州等地出现降价楼盘的同时，北京、上海仍在涌现“地王”和“日光盘”，广州新近拍卖的土地也依然还在刷新地价纪录。

　　杭州一起因楼盘降价引发的砸盘事件，让犹如惊弓之鸟的开发商、金融界和购房者感到阵阵寒意。越来越多的迹象显示，中国房地产市场延续一年有余的上行周期已接近强弩之末，而中国楼市也将进入一个极度分化的阶段。

　　下午三点多，楼盘模型被愤怒的人群掀翻了。买房人都身穿印有“香榭里：欺诈销售，我要退房”字样的T恤衫，把一腔怒火发泄在沙盘上，即使二十多个警察和三十多个保安都没法阻止他们。

　　这一事件肇始于马年伊始杭州房产商的降价促销。浙江天鸿房地产开发有限公司于2014年2月19日将旗下杭州香榭里项目的起售价每平方米剧降6000元，至11800元。砸售楼处事件在天鸿降价的第三天发生了——之前以较高价格买入该楼盘物业的业主对此愤怒不已，其中有人的房子一夜之间贬值了50万元。

　　对5万多家中国房地产开发商来说，发生在杭州的砸盘事件像是个不祥的开端。2008年和2012年中国楼市的下行，都曾伴随着杭州地区令人惊悚的业主砸盘行为——通常都是房屋销量大幅下降，开发商信贷突然枯竭，一些新盘开始降价，“房闹”接着登场，中国楼市随即显露疲态，步入拐点。

　　国家统计局2月24日发布的数据亦显示，1月份中国70个大中城市新建住宅价格的上涨速度一年来首次放缓。国家统计局的数字通常滞后且相对真实市场表现更为保守。

　　由于担心可能出现不良贷款，银行对房地产行业的态度越来越谨慎。兴业银行证实已暂停办理部分房地产新增授信业务。坏消息的接踵而至，让中国房地产上市公司的股价在过去两天亦大幅蒸发。万科(股票代码：000002)在2月24日大跌6.6%，业务集中于浙江的绿城中国(股票代码：03900.hk)市值在两天内蒸发超过13%。

　　越来越多的迹象显示，中国房地产市场延续一年有余的上行周期已接近强弩之末，房价涨势趋缓。绿城集团行政总裁寿栢年向南方周末记者称，杭州及周边城市出现的楼盘降价，表明中国楼市正在接近拐点，“北上广楼市依然好卖，但大部分三四线城市住宅供应过剩，而这种情况可能会逐渐蔓延到其他大城市”。

　　久违的“房闹”

　　打响中国楼市马年降价第一枪的，并不是杭州天鸿香榭里，而是同处于杭州桥西的另一个项目，德信北海公园。

　　2月18日晚，沉寂了一个月的杭州楼市，迎来了马年首个开市楼盘德信北海公园。这家总部位于杭州的这家房地产开发商称，为了购买更多地块，清空库存，决定特惠促销北海公园，均价从每平米人民币18000元降至人民币15800元，降价近两成。

　　也许连德信地产也没有想到，他们这个仅有12幢高层公寓楼的项目，犹如蝴蝶效应般波及杭州楼市，甚至震惊了整个中国房地产市场。

　　第二天，仅一街之隔的天鸿香榭里，开盘直降三成。降价潮随即蔓延开来。阳光郡从均价17500元/平方米降至13800元，运河协安蓝郡从16800元/平方米降至14400元。协安紫郡、保利·梧桐雨、天阳半岛国际、万科·北宸之光等都在遮遮掩掩地打折暗降。

　　久违的“房闹”也来了。2月21日，70名老业主聚集在天鸿香榭里，提出退房或争取补偿，场面一度失控，沙盘模型被推倒。这一场景，几乎与2008年如出一辙。

　　2008年9月，万科杭州四个楼盘226套小户型房源以最低“7.5折”集中面市，就在万科杭州楼盘宣布降价销售的第二天，万科在杭州的办公区被砸。业主拉起横幅，高举“万科退房”的标语，并有过激业主在楼盘售楼处乱砸东西。

　　万科当时在长三角区域的降价，也直接把2008年的中国楼市拉成了一条长长的阴线，即使如龙湖、绿城等实力雄厚的大房企，也一度被逼到了悬崖边——如果没有政府随后的救市，大部分开发商很可能熬不过第二年春天。

　　几乎是风向标一般，楼市的2012年，同样惊悚的一幕再度上演。史上最狠的房产调控冰封杭州楼市，“房闹”再度出场，“假跳楼”、“拉横幅”、“摆花圈”、“扔鸡蛋”、“砸沙盘”各种桥段层出不穷。杭州绿城深陷债务危机，以致不得不出让股权断臂求生，在彼时更让中国房地产感觉到一阵阵寒意。

　　时隔两年，天鸿香榭里的房闹事件，再度引发了外界对中国房地产市场健康状况的担忧。

　　但在海通证券研究员涂力磊看来，此前两轮下跌均为先出现成交量萎缩后出现价跌，此次成交量并未萎缩，开发商主动降价避险意识更强。

　　天量供应压顶

　　到2014年1月底，杭州商品房库存已突破12万套，加上二手房库存10万套，如今杭州楼市库存达到了创纪录的22万套。而在2014年，还将有超过100个纯新盘上市。

　　而在杭州土地市场，土地从众人追捧的香饽饽，到开发商不再踊跃接棒，只用了一个春节的时间。

　　2月18日，在杭州马年首场土地拍卖上，5幅土地仅成交4幅，其中两宗地块接近底价成交，出让现场显得较为冷清，并未出现高溢价的激烈竞争。不管是绿城还是滨江地产，均表示在2014年将谨慎买地。

　　2013年，杭州土地从年初就一路上扬。全年土地出让总收入高达1326.9亿元，这个数字不但比2012年的611亿元翻了一倍还多，同时也刷新了杭州近4年以来土地出让收入的最高纪录。

　　从2013年夏天开始，在长达半年多的时间里，尽管地产界已经出现风险提示，“宁可踏空，也不要激进”，但外地开发商在2013年向杭州土地市场的大举进军，导致杭州土地市场持续升温。

　　由于太过火热，2013年10月，杭州国土资源局还曾一次性叫停6个地块的出让。

　　步入2014年，杭州政府的卖地热情依然高涨。1月份杭州单月土地成交达到了340亿，再创历史同期最高。滨江房产集团副总经理朱立东对南方周末记者表示，“我们实在也很看不懂，为什么库存压力这么大的情况下，土地市场还那么热，很多地块拍出荒唐的价格，而且主要是外地开发商在买地。”

　　在一轮土地供应的高峰过后，必然是新一轮楼盘供应高峰的到来。一直唱多楼市的华远地产董事长任志强也口风一变：今年房地产市场增速将有所放缓。“去年的土地增长，供求关系已经发生变化了。”他在2月22日的一次论坛上称，并提及2013年高达49295万平方米的商品房待售面积。

　　浙江透明售房网的数据显示，到2014年1月底，杭州商品房库存已突破12万套，加上二手房库存10万套，如今杭州楼市库存达到了创纪录的22万套。而在2014年，还将有超过100个纯新盘上市，源源不断注入的新房源，让很多区域面临房子越卖越多的窘境。

　　杭州市场过去两年的消化能力都为每年8万套左右，这意味着消化这些存量房源需要近3年时间。上海和北京市场的库存比仍保持在1左右，即存量房可供一年的新增市场消化。

　　统计数据显示，2013年11月杭州主城区商品房成交3236套，位列近五年来倒数第二的月份，进入2014年，杭州商品房成交业绩也毫无意外，1月份仅成交2631套，比2013年1月的4635套下跌了43%，在马年春节期间，杭州楼市几近“休眠”，主城区的成交记录仅有两套。

　　一份杭城降价名单已经在网上流传开来，不只是上述桥西两家开发商，就连万科、保利这样的房产大鳄也赫然在列。保利·梧桐雨从16200元降至12800元，万科·北宸之光从16800元降至13000元。

　　广发证券一位分析师认为，杭州市场2013年成交增长6%，房价整体基本保持平稳，而库存则持续增长，去库存周期由年初的不到10个月增长至17个月。因此，杭州降价不会是个例，未来会有更多的楼盘进行打折促销。

　　杭州部分楼盘降价引发对高库存下房价脆弱的担忧。但在政策面相对平静的情况下，杭州远不及北上广深一线城市供不应求，表明中国房地产正在发生分化，地区差异今后愈发明显。

　　楼市分化年

　　四年多来，中国政府一直在努力为楼市降温，以防高房价的泡沫最终破裂，引发金融和社会危机。在全国两会即将举行之际，他们也许更乐意见到房地产市场放缓的信号。

　　但与金融危机那一波下跌相比，中国城市间的差异越来越明显。就在杭州、常州等地出现降价楼盘的同时，北京、上海仍在涌现“地王”和“日光盘”，广州新近拍卖的土地也依然还在刷新地价纪录。

　　对于人口净流入的部分热点城市而言，供不应求的难题仍待解决。而库存压力凸显的城市，则基本上以本地需求为主，外地购房者相对较少，或者因为限购造成外地需求难以释放，支撑不了这些城市的大量新增供给。

　　杭州楼市危机亦是浙江房地产市场危机的延续。浙江人均居住面积水平较高，富人购房多为投资之用，故而更看重未来的增值，在楼市投资财富效应锐减甚至消失之后，他们投资意愿大幅降低，造成市场需求明显减少——泡沫最先在温州破裂，随后蔓延到宁波，直到浙江最后的避风港杭州也都沦陷了。

　　“浙江经济过去两年相当不好。以前杭州需求大，因为省内老板，像义乌、温州人都到杭州买房子，一度是杭州需求的主力军，如今经济不太好，这些人生意不好做了，同时该买房的都买了。”寿栢年称。

　　杭州重灾区在天鸿香榭里与德信北海公园所在的桥西板块——2012年杭城楼市价格大战也是始于桥西的名城公馆与吉祥半岛之争，后来蔓延到板块内的其它楼盘。

　　被“砸盘”的天鸿香榭里由浙江天鸿房地产开发有限公司开发，是浙江省绍兴市新昌县一家开发资质为三级的开发商，董事长为梁鸿眉。梁鸿眉以销售电脑起家，2001年进入房地产业，2009年经过67轮竞拍，以6581元每平方米的楼面地价，刷新了当时同地段的价格纪录，进入杭州市场。

　　梁鸿眉对媒体称，迫于销售压力，同时为了回笼资金以及公司计划在杭州再拿土地，公司决定跟进降价。

　　多位杭州房地产人士都认为，浙江天鸿及德信此番楼盘大降价，背后或暴露出中小开发商现金流压力。寿栢年亦指出，这一轮调整对房地产圈将重新洗牌，大公司、大城市将得到更多的银行及政策倾斜，大城市与小城市开始分化，大公司与小公司开始分化，“现在银行都是名单制，不在名单之列的公司和城市贷款很难。”

　　即使如此，寿栢年亦称，绿城在2013年开始即开始谨慎买地了，2014年的主题是稳健经营，同时向品牌管理输出转型，向养老产业、教育医疗等政府支持的产业转型。

　　几乎和杭州楼盘同步，在常州，雅居乐星河湾项目也宣布降价5000元每平米左右。广发证券一位分析师认为，杭州、常州降价的蝴蝶效应在未来将逐步体现，过剩的供应最终引发房价大幅回落，尤其是在三线城市，未来会有更多楼盘出现打折促销，这包括青岛、宁波、南昌、温州和无锡。

　　至于银行会不会进一步收缩房地产贷款，杭州滨江房产集团副总经理朱立东对南方周末记者表示，银行的做法，目前看来是个别行为，不太担心。因为毕竟不是来自政策层面的收紧，而是个别银行的商业化的举措。不过，可以肯定的是，未来指望银行继续对房地产行业有极大的支撑，不太可能了。

　　而海通证券的一位地产分析师判断，行业直接进入断崖式下跌概率很小，2014年市场风险来自局部爆破。他的依据是，从全行业资金杠杆率(行业土地购置金额比行业商品房销售金额)来看，2013年均值为15.86%，远低于前三年20%以上的均值，也低于2008年24%的高位数据。因此，当前行业资金面程度和风险承压能力好于2008和2012年。（来源：南方周末）