张歆晨

　　[ 去年，广州市全年一手房成交均价14044元/平方米，同比2011年上涨4.8%。如果今年房价限涨幅度为10%，即15448.4元/平方米，那么3月的14519元/平方米，离红线越来越近 ]

　　就在广州市地方版“国五条”实施细则即将出台之际，房价上涨的压力已经实实在在摆在了广州面前。

　　3月份，在新政实施的阴霾之下，广州一二手市场成交量与成交价格双双上涨。统计数据显示，截至3月26日，当月广州一手住宅网签均价为14519元/平方米，环比涨5.5%，同比涨28.3%，同比涨幅远远高于之前的1月和2月。

　　如果按照全年房价涨幅不超过同期GDP计算，3月份的一手房价格已经远远高于这一涨幅。这意味着，未来的时间内，广州控制房价的压力不轻。

　　价量齐升考验调控红线

　　按照规定，广州市地方版“国五条”实施细则将于本月底出台，这意味着，时间仅剩三天。

　　虽然20%差额个税如何征收将是细则中最受关注的内容，但广州将如何确立今年的房价调控目标同样值得玩味。

　　日前，广州市副市长陈如桂便直接透露了政府目前的难处。他在一次新闻发布会中指出，房价涨幅不该高于GDP涨幅（10%），但是过去的1、2月份房价已经分别涨了10%和14%，因此，“广州的房价调控压力比哪个城市都大”。

　　按此逻辑，如果考虑到3月份的房价涨势，广州未来的楼市调控更是“压力山大”。

　　网易房产数据中心摘取房地产交易官方网站阳光家缘的统计显示，截至3月26日，当月广州一手住宅网签8629套，环比2月成交量大涨47.1%，同比去年涨31.2%，网签均价为14519元/平方米，环比涨5.5%，同比涨28.3%。

　　对于3月一手房的大幅上涨，业内人士将原因归咎于市场将“国五条”征收“20%差额个税的政策”解读为把买家逼向一手市场，从而导致开发商奇货可居甚至调高售价。

　　有最新的市场调研结果证实了一手房普遍涨价的事实。网易百盘调查显示，广州100个楼盘中成交均价较上一月有所上涨（涨幅超过1%）的项目猛增至61个，而成交均价持平（涨跌幅不超过1%）的项目有28个，成交均价下降（跌幅超过1%）的项目仅11个。

　　绝大部分楼盘的涨价最终导致了3月房价的上涨，而买家出于对新政的担忧慌忙入市。一位购房者表示，既然大家都认为房价没有下跌空间，那么迟早买都一样，而且担忧首付比例上调以及贷款门槛再度提高，只好赶紧出手。

　　一位房产销售人员则表示，其实很多买家对市场和政策并不十分清晰，但他们在这个月内做决定的时间明显缩短。

　　相对于二手市场，一手房市场已经相对理性，但高达28%的涨幅依然暴露出其间的疯狂。只是，疯狂的后果便是未来房价的调控压力。

　　去年，广州市全年一手房成交均价14044元/平方米，同比2011年上涨4.8%。如果今年房价限涨幅度为10%，即15448.4元/平方米，那么3月的14519元/平方米，离红线越来越近。

　　地王豪宅频推倒逼房价

　　在业内人士看来，地方政府平滑数据的方法很多。例如此前未经证实的消息显示，广州部分豪宅领取预售证和备案登记受到限制。

　　事实上，有业内开发商透露，为了避免豪宅集中签约拉高全市均价，相关部门在很早之前就对豪宅的登记进行“管理”，拉长登记的时间周期，以此平滑整体均价。

　　从某种程度上看，减少豪宅的成交比重，是调控房价最有效的方法之一。但是，广州今年的豪宅市场却格外热闹。

　　不久前，位于广州白云区白云新城的两个豪宅相继开售。两个项目分别为当年保利和中海拍得的“地王”，楼面地价超过2万元/平方米。如今，名为保利云禧和中海云麓公馆的两个项目均以大约4万元/平方米的售价面市。

　　鉴于广州市区土地资源稀缺以及土地成本逐年走高，豪宅化趋势已基本确立，整个广州中心六区基本呈现“豪宅围城”的现象。

　　一位业内人士认为，近年在市区豪宅扎堆的现象，除了地价较高这个基本因素外，还与开发商的定位有关。目前在广州存活的开发商大部分为大型房地产集团，他们大多为了打造高品质的企业形象而提高产品规格，同时，高标准的精装修豪宅毛利率也较为可观。

　　尽管在整个广州市场上，豪宅的比例依然有限，但越来越多豪宅入市且价格不断被刷新的事实，却成为广州房价调控难以逾越的“绊脚石”。

　　数据显示，过去短短七天时间内，均价在40000元/平方米上下的保利天悦成交了约50套。而这，只是广州豪宅市场的一个缩影。

　　可以预见，2013年的房价调控，将极大考验广州的智慧和拿捏能力。