越来越多购房需求涌入新房的营销中心。

　　越来越多购房需求涌入新房的营销中心。

　　新房售楼处看楼人数呈上升趋势

　　上周末，位于深圳香蜜湖片区的新建商品房项目合正香蜜原著开放营销中心。记者在现场看到，营销中心开放当天就有不少市民前往看房。下午3时左右，该项目营销中心的停车场已经停了不少看房者的小车，而在营销中心内部，开发商显然没有预料到会有如此多的看房客户到场，现场的数名售楼营销人员只能集中向一群群的客户介绍楼盘的区位、户型等信息，而该楼盘的VIP登记区域也早早的排起了队。据开发商表示，当天该项目到访的客户达到2000批次。

　　新“国五条”及其细则公布后，其中“个人所得税将按差额20%征收”的条文刺激了深圳买卖双方“抢闸”入市，原本市场僵持状态下的二手房市场出现了卖家“松口”价格，期待早日出手和买家加紧入市以规避税费的现象，这致使二手房市场率先呈现成交量上升的局面。“就在细则出台的短短两天里，放盘量和访客量都出现了明显的上升，而周末的两天日均二手成交量也上升了近两成”，深圳中原地产副总经理贺晓丽告诉记者。

　　而近日记者走访市场发现，踊跃入市的气氛也正在从二手房扩大到新房。在位于横岗的信义御城、乐城等在售项目现场，记者注意到，即使是工作日也会有一些看房客户到场。据现场的开发商营销人员介绍，在信义御城，年前每个周末会有约200批次的新客户到访，最高时可达到300批次，而在新“国五条”出台后的这两个周末，到访客户的数量增加了20%，超出预期。

　　记者也注意到，在各个新建商品房项目营销现场，看房者中刚需占据了大多数，同时，不少购房者对于“新政”的效果也持怀疑态度，有几名购房者则表示，他们之前是打算买二手房的，在新政出台之后他们开始转向新房市场。

　　此外，记者也从深圳某房产类大型门户网站了解到，在新“国五条”细则出台后该网站的新房项目电话咨询明显增多，“我们对比了2月22日—28日新‘国五条’细则出台前一周的来电咨询量和3月1日—6日的来电咨询量发现，新‘国五条’细则出台后每天来电咨询新房项目部的电话比出台前一周增加了41%—50%”，该网站相关负责人告诉记者，从咨询项目的片区来看，龙岗区作为新盘推出集中的片区，来电咨询龙岗项目的市民很多，而其他片区，宝安和南山的个别在推项目也很受市民关注。

　　对于新房售楼处看房人数的增多，有业内人士分析认为，房地产调控越调越涨，而广大购房者也意识到增加的税费可能都会被转嫁到买方，因此其对政策的效果抱持悲观淡定的心态。至于“按差额的20%征个税”则被认为会促使大量的二手房买家为了规避税费而转向新房市场，因此对于开发商来说这或为利好消息，将助推新房成交量和价格上涨。

　　合富置业广州副总经理潘宇豪表示，征税20%不一定会达到让房价回归合理的预期目标，反而会拉高房价，对于刚需买房族，他建议应该趁早买房。

　　二手房征差额20%个税对新房是利好还是利空？

　　“很多人说对二手房出售征差额20%的个税将有利于新房销售，我却觉得不尽然”，中联地产二手研究院总经理肖小平认为，这一政策将削弱新房未来的“升值”空间，而这将使购房者对于新房价格更加敏感。

　　中国人买房在考虑其自住的因素外，很大程度上也会考虑物业的升值和获利空间，肖小平解释，在这种背景下，购买新建商品房的很多购房者会考虑如果未来这一物业作为二手房出售要缴纳高达20%差额的个人所得税，那么其物业升值的空间就必须要高于这笔税费，“这无疑会让购房者对于开发商的新建楼盘有更多的价格上让利的期望”。

　　而涉及到购房者与开发商在价格上的心理博弈，肖小平坦言“这很复杂”，但很明确的是，楼市调控新政已经打压此前开发商对于市场太过良好的预期，这一政策无疑对市场是一个利空的政策，至于具体的效果和影响则要看深圳后续出台的细则。

　　记者也从搜房网了解到，在新政细则出台后，该网站就政策出台调查了近千名网友，六成网民认为二手房按差额征税“杀伤力”最大。不过调查显示，仍有近五成网民看涨未来房价。不少市民认为，卖房征税20%，很可能就是直接转嫁到买家身上，令购房成本进一步增加。

　　贺晓丽则表示，眼下的市场踊跃入市等现象只是短期的效果，是“在地方政府执行细则暂未出台之前，市场的缓冲期，以及加上春节后成交的正常释放”，而未来，随着相关部委和地方政府后续执行细则的出台，二手成交量将会出现明显的下降，有可能陷入继“7·11”之后的又一个冰冻期，市场对政策的适应和消化期将持续半年甚至更长的时间。

　　“这种成交量的下降对于新房市场的影响显然要小于二手房市场”，贺晓丽认为，虽然部分二手房置业者将分流至新房市场，但受整体市场预期的转变，新房市场也将受到波及，加上细则中也明确了银行业金融机构要进一步落实对首套和二套房贷的政策，对差别化的信贷政策落实责任更为清晰，未来在货币政策趋紧的环境下，改善型需求也将受到殃及。

　　此外，新政落地后如二手房出现成交低迷，新房市场也将受到二手市场价格下降的连带影响。而另一方面，贺晓丽也提醒，新“国五条”也要求各地方政府制订房价控制目标，而地方政府迫于房价控制目标的压力，新房限价等措施将再次严格执行，加上市场中大部分需求被抑制，未来的市场销售策略仍将以抢客走量为主，新房价格也很难有继续上升的空间。

　　而一份来自高力国际的分析报告也表示，一手住宅市场方面，受调控新政的影响，总体成交量会有所下降；然而，考虑到二手住宅市场销售报价的提高，部分买家会转而进入一手市场，使需求量下降幅度有限。但从长期来看，鉴于未来需求减少的考虑，开发商会相应地调整他们的开工进度和拿地策略。

　　二手房要比新房最高多10%税费成本

　　在二手房出售将要缴差额20%个人所得税的政策背景下，购买新房是否会更合算就成为购房者需要考虑的问题。专家表示，新房相比二手房的确有税费等方面的优势，但是很多二手房所在的区域和位置是新房所无法代替的，对于很多购房者而言，其并不具备在新房和二手房之间自由选择的条件。

　　在税费方面，据了解，购买新建商品房时，购房者只需支付房价本身，并且在房屋交付办理房产证的过程中缴纳契税，契税的比例则视房屋的类型，如果该房是个人首套90平方米以下的普通住房，则契税按照总价1.5%的比例收取，而如果该房不满足首套、90平方米以下或者是价格低于各区普通住房价格标准中的任一项，则契税就要按总价的3%来收取。

　　而购房二手房，除了要缴纳房价和契税外，一般还要支付中介公司最高3%的中介费，以及购买二手房赎楼、担保等过程中的费用，此外，买方对于业主不是首套且满5年的物业还要按照现行办法支付总价1%—1.5%的个人所得税，而对于不满5年的物业，还要缴纳相当于总价5.5%的营业税。这意味着，在房价等同的情况下，购买二手房将最高支付比新房多10%的税费成本。

　　“除去地理位置、周围配套、升值空间、购买时机等因素后，单以购房总价来衡量的话，新盘税费及其购房成本显然更低”，专家表示，不过买房往往涉及多方面的需求和复杂因素，一般无法简单对比选择。

　　“在深圳，购房者在选购物业的时候，新房和二手房的可替代性并不强”，肖小平表示。比如，购房者想在工作地点附近的福田华强片区寻找自住物业，那么在指定的这一片区内，新房或侧重于商务、或价格高于承受力不符合其置业需求，对于这样的购房者而言，其只能在片区内寻找二手房房源。

　　只有准备在那些新建商品房项目较多的区域购房的、以及对于选购物业的区域尚存在可选性的购房者才有更多选择新房的机会。在深圳的宝安、龙岗、龙华新区等片区，新建商品房项目众多，这些区域更适合购房者在新房和二手房之间多多比较和参考；而在原特区内的罗湖、福田、盐田、南山等区域，新建商品房不多，新房很难替代二手房。

　　■购房者案例

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　　白领小张：求购两房，不拘泥位置，最终选择新房

　　上周深圳二手房

　　周成交量近年最高

　　■相关

　　在深圳工作的白领小张在春节后确定了买房的意向。他在福田靠近罗湖的位置工作，而他的女友则在南山工作，对于准备选购婚房的他们，房子在哪里无非是离谁更近一点的问题，因此在选购物业的范围上，两人没有特别选定的区域，只是希望能够离地铁近一点。

　　而在户型和价格上，受经济条件所限，只能先选择一个两房单位，而单价最好在2万以内。在接近半个月的密集看房时间里，小张先后看了龙华、民治、罗湖、笋岗、布吉等片区，新房和二手房“通杀”，其先后看了十几个楼盘和物业，最终选择了位于布吉的万科红立方的新房。

　　“龙华民治的房子都比较新，但是一般每平方米价格都比网站上公布的市场价要高一两千，同时大多都是不满5年的房子，要缴纳比较高昂的税费”，小张告诉记者，而在龙华片区的新房中，小户型单位也比较少，而在笋岗则多为较老的房子，这些因素让小张没有在龙华和笋岗看到合心意的房源。

　　而在布吉，小张则比较喜欢一套更近罗湖同时也较新的二手房以及上述万科的新房。不过在计算支出成本时，小张表示，虽同样都是两房，前者较大一些，但加上需要先期付出的中介费、营业税、契税等成本，前者的二手房需要一次性拿出50余万的款项，而后者的新房则只需36万左右的首付即可。考虑再三后，小张最终选择购买新房。

　　记者从深圳市规划国土委了解到，新“国五条”细则出台后的上周，深圳二手住宅成交量达到2833套，环比上涨78.5%，成为深圳近几年二手房周成交量最高的一周。

　　从深圳市规土委网站的成交数据查询得知，在新“国五条”细则公布后的第一个工作日3月4日，深圳二手住宅成交猛增至597套，而在之后的5天工作日里，深圳每天都保持500套以上的二手房成交套数，3月8日更是达到680套。

　　据统计，深圳上周二手房成交达到日均成交567套，而在新“国五条”细则公布前一周，深圳二手房日均成交套数则只有320套，新政刺激深圳二手房成交量猛增。记者获知，新政出台后，放盘房源在增加的同时，二手房业主的放盘价也有所松口，同时购房者也为规避税费加紧入市，这些都刺激了二手房上周成交量的放大。

　　而对比深圳近年来数据发现，自2011月7月深圳执行二手房评估价征税后，深圳二手住宅单月成交量在今年1月达到最高，为8025套。而仅上周深圳二手房成交量即相当于1月的三分之一，这不仅让上周成为近几年深圳二手房成交量最高的一周，而且按此速度计算，深圳3月的二手房成交量将超过1月成为近年单月成交二手房套数最多的一个月。

　　中联地产预计，深圳3月二手住宅成交量或将轻松过万套，创近年月度新高。而到4—6月份深圳二手房成交量将处于相对低位，后续3—4季度月度将呈递增趋势，逐渐回升到月均成交7000—8000套水平。

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　　小刘夫妇：罗湖找小户型，

　　难觅诚意二手盘源

　　同在罗湖工作的小刘夫妇，2010年婚前就在龙岗买了一套小两房用于结婚，但是每天奔波于工作地与住所间的不方便，促使他们在今年春节前下决心在罗湖老区买一套一房一厅，意欲搬回关内居住。

　　但是，春节后好不容易筹够数十万首付款的他们，却发现很难找到合适的二手房源。小刘夫妇经过看房选定了在罗湖区北斗路的新天地名居，他们觉得这个小区配套欠缺但地理位置较好，多年来价格稳中有升，同时均价两万、总价七八十万左右的一室一厅户型，很适合他们的需求。

　　从春节前至今，他们针对该楼盘跑了十多趟，至今还未买到。小刘告诉记者，没买到的原因有很多，其中主要一点就是新天地名居香港投资客比较多，放盘的房源大部分都以出租为主，业主真心想卖的不多，因而放盘价普遍高出市场价10%左右。比如，在去年12月之前，一房一厅房源大部分都在70万至80万区间成交，但是到了今年2月，所有放盘的价格一下子提升到85万至90万之间。同时，因为这些投资型房源大部分都未满五年，加上营业税、中介费等，小刘的购房成本就接近95万，这个价格的一房一厅让他们感觉很离谱。

　　同时，随着新“国五条”及其细则的公布，小刘发现最近接到中介放笋盘急卖的消息越来越多，甚至有业主愿意以78万的实收价卖。“这是好消息，在七八十万间的价格区间，我还是能接受的”，小刘表示，这一现象应该是新政出台后有一些投资客急于出手套现，“但是现在买房的人也真的很多，一旦有房源，中介都要求我们当天几点前作出决定，否则房子就让别人买走了。”

　　搜房网携手全国万家经纪公司推出“免税”房源

　　目前，新“国五条”细则的颁布，让购房者对市场产生了不确定的恐慌心理。而记者了解到，为了给买家提供更好的购房条件，搜房网携手全国万家经纪公司，在21个城市中全面推进“房产新政下如何购房二手房”全国联展大型购房专题。在专题中，搜房网为各个购房者解读了新“国五条”细则，并指出政策未明朗，落地前仍按1%征个税，避免让市民陷入购房热潮的恐慌中。

　　其中，搜房网从购房者的角度出发，提出省钱买好房的概念，及时推出“满五年自住房”、“唯一自住房”（按照政策，家庭自用满5年唯一住房可免征个人所得税）、“低总价房”等适合新政策调整的优质房源，为广大的购房者指明了购房的正确方向。同时在搜房网前台显示页面，增加“产证满五年”“业主唯一住房”双标签，大大地方便了网友的搜索浏览，满足网友最新的购房所需。

　　搜房网二手房集团副总裁兼营销中心总经理徐瑞东认为，经历了国家9次楼市调控，市场和百姓的心理已经趋于成熟，对于后市走向也慢慢有了自己准确的判断。对于此次的政策，各地出台细则时估计还会有很多可商榷之处。徐瑞东认为，大多数民众对于此次调控政策实施后楼市价格下跌持悲观态度，故3月楼市成交会大幅增加，之后也许会有短期小回调，但后期楼市将慢慢恢复正常水平，所以无论是经纪公司、卖家还是购房者，都不必因此而产生恐慌心理。

　　本版撰文：曲广宁 摄影：鲁力