每经记者 尚希 徐学成 杨羚强 发自北京 广州 上海

　　“今天去北京3月要开盘的新项目。两周前去看的时候销售说1.6万元左右。今接到通知去验资，价钱可能变成2万元上下。开发商坐地起价，我究竟是买还是不买？”北京一位购房者在上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]的微博上留下了这样一段咨询贴。

　　“国五条”出台前后，京、沪、穗楼市又出现涨声。个别的二手房房东、开发商更是乘机坐地起价，一次性跳价幅度甚至超过10%。然而，当个别的现象被广为传播，购房者很容易地误认为整个市场都已经出现了大幅涨价现象。关于房价上涨的事实真相究竟是怎样的？3月9日、10日，《每日经济新闻》记者对北京、上海、广州三地的一二手房市场进行了调查。

　　北京

　　新盘赶趟入市 部分项目均价上调

　　每经记者 尚希 发自北京

　　在北京二手房市场一片火热的同时，一手房市场在新政的“窗口期”也开始跃跃欲试。

　　“我们这次开盘还没有提价，但如果周边的项目开盘提价卖得好的话，我们也会考虑。”3月10日，北京房山区的某在售项目的销售人员告诉《每日经济新闻》记者，目前该项目均价是在1.8万~1.9万元，而区域内个别项目已经提价到了2.2万元。

　　涨价的冲动并非体现在这一个项目上。在记者走访的多个楼盘中，计划在近期开盘的项目，均价相比此前都有所上浮，刚需盘尤甚。

　　“新政对于普通住宅、刚需项目来说都是一个利好。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏指出，正因如此，在细则落地之前的窗口期，个别的项目会因市场需求升温而加大涨价预期。

　　新盘加紧入市

　　“国五条”落地一周后的首个周末，《每日经济新闻》记者走访多个在售楼盘发现，一些热点区域项目的售楼处人满为患，大部分购房者都是带上了个人资料进行排号登记的。

　　在房山区的金地朗悦项目售楼处，记者看到，由于下周日就要开盘，前来登记的购房者非常多，售楼处挤得水泄不通。销售人员告诉记者，这两天登记的意向客户已近600人，本次即将开盘的10栋楼，总套数只有一百多套。

　　与金地朗悦一路之隔的京投万科新里程项目，销售人员同样告诉记者，项目过两天便会开盘。“目前我们登记的购房客户已经有600多人，而此次开出的房源只有100套，开盘当天会采取摇号的方式。”

　　除房山区域外，通州区域的多个在售楼盘也出现同样的情景。

　　“目前已经有1000多个客户做了登记。”定于下周开盘的金地格林格林项目的销售人员告诉记者，此次开盘的套数也仅有200余套。

　　“在地方细则出台之前这段窗口期，开发商都在加紧推盘走量。”贾玉鹏告诉《每日经济新闻》记者，3月份以来，开发商推盘的速度明显加快，不管是刚需项目还是改善型产品都有加紧入市之势。“3月份我们已经开了两次盘了，接下来还会加推新的产品。”

　　上涨预期明显

　　“我们这次原本打算把剩下的房源都开出来，但是公司决定还是先开十栋，留五栋。”北京房山区域某项目开发商告诉《每日经济新闻》记者，由于此前项目预售证审批的价格相对较低，而如今周边项目涨价趋势又很明显，所以有意调整剩余楼盘的价格。

　　“长阳的一些项目都涨到2.2万元了，如果成交状况好的话，我们也打算提价3000元。”该人士表示。据记者了解，该开发商项目目前销售均价在1.8万元左右。

　　同样位于房山的京投万科新里程的销售人员告诉记者，即将开盘的这一期具体价格还未定，应该在2万元/平方米左右。记者从北京市住建委网站上看到，该项目去年7月份开盘的一期签约均价为14988元/平方米，12月份开盘的一期，均价为17164元/平方米。相比之下，新入市的一期房源涨价预期明显。

　　“需求量对项目的定价起了很大的作用，目前来看，北京市场确定上半年入市的项目并不多，主要是去年同期土地供应量偏少造成的。”在贾玉鹏看来，开年以来楼市成交的持续走高也推高了目前项目的入市价格。

　　东汇置地董事长刘东提供的数据显示，北京市今年前2月共成交了18818套新建商品房，而去年同期仅成交了5548套，销售套数、销售面积、销售总额同比分别大涨了2.39倍、2.69倍、3.47倍。

　　东汇置地房地产整合运营机构统计监测中心发布的数据显示，今年1~2月，北京新建商品房成交均价为22207元/平方米，比去年同期上涨21.07%，相比去年全年20673元/平方米的均价，涨幅也达到7.42%。

　　不过贾玉鹏表示，“北京市‘国五条’细则出台之后，这一轮小高潮也许将会平息。”在他看来，一旦出台了具体的控制目标，将会严格控制后期入市项目的价格上涨空间。

　　上海

　　新开楼盘小幅加价 未来或现分化走势

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　和北京、广州等城市相比，上海的商品房库存压力也许是最大的。截至3月10日，上海可供销售的新房总量达到880万平方米。但即便面对如此高的库存和“国五条”调控，上海的近日新开盘楼盘报价仍较前期有所上涨。

　　刚需盘价格小幅上涨

　　新浪乐居的调查显示，3月9日和3月10日两天上海共计有12个楼盘开盘，其中不少刚需楼盘的报价都较之前有小幅上涨。以青浦华新镇的恒文星尚湾为例，售楼处3月1日的销售预计报价为14000元/平方米，但3月9日开盘的报价上涨至14500元/平方米。同样，鹏润伊顿公寓加推房源的报价也较前期有600元/平方米的上涨。

　　根据统计，3月9日和3月10日开盘的12个楼盘中，至少有一半楼盘的售楼处报价较前期有小幅上调。

　　相比起一手房，二手房的价格上调幅度更为明显。

　　酷房网的信息显示，很多楼盘在春节后挂牌的房源报价比之前上调了不少。如三林的浦发博园，春节前挂牌的14楼精装修两房公寓的报价是235万元。而3月4日同一小区同一房型5楼的毛坯公寓价格达到250万元。闸北的新梅共和城的两房2月中下旬报价为300万元左右，而现在的报价普遍上升至340万元。

　　不过，上述新房和二手房价格上调是否具有普遍性，还有待进一步观察。

　　中原地产研究总监宋会雍说，“国五条”出台后，二手房挂牌价格上涨和下跌的现象同时出现，不过所占的比例都较小。和二手房相比，新房价格普涨概率更低。前期，他曾经组织过部分开发商进行座谈，其中包括上海地产行业的龙头企业。这些公司当场都表态，不会整体上调售价。他认为，按照座谈会的结果看，多数楼盘不会大幅上调售价。

　　成交面积环比上涨20.7%

　　宋会雍说，无论是新房还是二手房，涨价能否成功，取决于成交量。新浪乐居在3月9日和3月10日对部分楼盘的现场调查显示，尽管部分楼盘价格小幅上涨，但购房者似乎尚能接受。

　　以恒文星尚湾为例，该楼盘共推出85平方米、86平方米、136平方米户型100多套。开盘当天，80多平方米户型就全部售出。鹏润伊顿公馆售楼处也反映，周末开盘主推的80平方米户型，已所剩不多。

　　和黄上海楼盘御沁园公寓虽然每平方米售价18000元，比周边一些楼盘高出1000~1500元/平方米，且售卖的主要是140平方米以上的大户型，但依然卖得不错。该楼盘开盘当天总共推出的200多套房子，当日就只剩余二三十套。

　　佑威地产市场研究部统计数据显示：今年3月4日~3月10日上海市商品房成交面积为38.34万平方米，环比前周上涨6.9%，其中商品住宅成交面积为31.20万平方米，环比前周上涨20.7%。

　　开发商小幅上调售价却仍然热销，让人担心市场后期的价格走势。

　　中房信研究总监薛建雄提供给《每日经济新闻》记者的一组刚性需求楼盘的价格调研数据显示，上海开发商目前的价格策略仍然是“小步快跑”，每次加价幅度都不大。

　　不过，根据薛建雄提供的2012年一季度和截至2013年3月6日的楼盘成交价格对比，至少有一半以上的楼盘成交价涨幅超过10%，其中个别楼盘的价格涨幅甚至超过30%。

　　大幅涨价可能性小

　　虽然上海楼盘仍存价格上涨预期，但是部分楼盘价格上调的阻力也已显现。

　　根据中房信的调研数据，在去年成交价格上涨幅度超过10%的公寓楼盘中，至少有七成以上出现了成交套数和成交面积的大幅下滑，其中部分楼盘的成交量甚至较去年同期下滑了七成以上。

　　薛建雄说，这一现象有两种原因，一是今年推出的房源数量不如去年多，二是市场接受程度因价格上调而下滑。

　　相比之下，高端楼盘的成交则很少受到价格的影响，绝大部分价格较去年上浮的楼盘成交仍然保持活跃。

　　以保利茉莉公馆为例，目前的平均成交价格较2012年第一季度上涨了14.3%，但成交量和成交套数比2012年增加了近一倍。另一成交价格较去年同期大幅上涨的大华？河畔华城，虽然价格较去年同期上涨了11.9%，但成交套数和成交面积却由去年同期的7套1641平方米，增加至今年的19套4293平方米。

　　宋会雍说，刚需楼盘和别墅楼盘涨价后两种截然不同的市场表现，预示着未来房价的趋势，即刚需楼盘的上涨价格空间将非常小，而别墅等改善需求的楼盘虽然价格上涨的空间会大一些，但不可能再出现大幅涨价的现象。

　　广州

　　一手房优惠力度收紧尚未出现集中涨价

　　每经记者 徐学成 发自广州

　　“国五条”细则出台之后的首周，广州楼市释放出的最明显的信号是二手房签约量集中爆发，但根据《每日经济新闻》记者数日调查的经历，以及多位业内人士透露的信息，广州目前尚未出现大面积涨价的情况。不过，也有一些主流开发商的内部人士透露，计划在一手房集中开盘期间提价。

　　二手房涨价属个案

　　3月1日“国五条”细则出台之后，已有数位中介向记者表示，如果买二手房，要在广州本地实施细则出台之前尽快出手。

　　日前，记者在广州房产登记交易中心看到，截至当日的12时许，中心排队机叫号信息区显示的派号数量已经达到1057。一位刚刚办理完过户手续的买家告诉记者，他早上不到8点钟就来到交易登记中心门外排队，当时已有数十人早已在这里等候。

　　据满堂红对阳光家缘二手房网签数据的统计，3月1日至3月7日，广州二手住宅的网签数据已经达到1776条，超过2月全月的网签数(1357套)。

　　由于调控新政的造成买家急于出手，一些卖家在价格上拥有了更多的话语权。

　　记者在广州某知名的大型小区看过一套面积约66平方米的两房单位，业主起初叫价75万元，但仅一天时间就调高至76万元。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓向《每日经济新闻》记者透露，在“抢末班车”的行情之下，一些刚过5年的 “免税房源”最受欢迎，导致部分业主调高了售价。

　　不过，肖文晓认为，“国五条”出台后虽然出现了涨价现象，但并不代表整体的市场情况。

　　经纬行研究中心总监朱欣苑也表达了类似的观点，“在地方细则没有真正落地之前，目前二手房市场主要的变化是集中签约导致成交量放大，但价格没有太大变化。一些未满5年的二手房由于面临潜在的征税风险，还降低了售价。”

　　一手房市场相对平淡

　　相对于二手房的火爆行情，近期广州一手房市场则显得相对平淡。

　　网易房产监测到的数据显示，3月2日至3月9日期间，广州共成交了2681套单位，比“国五条”细则出台前一个周期的3422套成交量出现下跌，但成交均价仍保持在19300元/平方米的高位。

　　《每日经济新闻》记者走访了多个楼盘，尚未发现大面积的一手房涨价现象。除一些在售楼盘表示小户型基本售罄之外，一些待售楼盘回避了对开盘价格的预测。

　　“新的政策本身对一手房市场的影响有限，由于春节过后开发商需要一段时间蓄客，为开盘做准备，所以目前一手房市场相对平淡。”朱欣苑指出，一手房的集中开盘时间应该要到4月中旬或“五一”前后。

　　但值得关注的是，近期有多位主流开发商内部人士表示，计划在新项目开盘时提高售价。同时，记者了解到，在3月入市的楼盘，给出的优惠力度也在缩减。搜房网统计显示，3月广州楼市预计有52盘推新房源，但其中只有15个优惠盘，占比为28.85%，比2月优惠盘占比下跌约10个百分点。

　　肖文晓认为，对二手房征收差额20%的个税导致部分二手房市场需求转向一手房市场，在需求充裕的情况下，开发商才有了提价和收紧优惠的底气。但他同时指出，提价其实夸大了新政对一手房的利好。他表示，新政出台之后，最明显的变化是进一步抑制投资需求，这对满足刚需的一手房或许是利好消息，但对于仍然以投资需求为主的高端楼盘来说，仍然是不利消息。