国五条细则出台10天 北京上海广州房价小范围上涨

2013年03月12日 08:49  每日经济新闻 

  每经记者 尚希 徐学成 杨羚强 发自北京 广州 上海

  “今天去北京3月要开盘的新项目。两周前去看的时候销售说1.6万元左右。今接到通知去验资,价钱可能变成2万元上下。开发商坐地起价,我究竟是买还是不买?”北京一位购房者在上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]的微博上留下了这样一段咨询贴。

  “国五条”出台前后,京、沪、穗楼市又出现涨声。个别的二手房房东、开发商更是乘机坐地起价,一次性跳价幅度甚至超过10%。然而,当个别的现象被广为传播,购房者很容易地误认为整个市场都已经出现了大幅涨价现象。关于房价上涨的事实真相究竟是怎样的?3月9日、10日,《每日经济新闻》记者对北京、上海、广州三地的一二手房市场进行了调查。

  北京

  新盘赶趟入市 部分项目均价上调

  每经记者 尚希 发自北京

  在北京二手房市场一片火热的同时,一手房市场在新政的“窗口期”也开始跃跃欲试。

  “我们这次开盘还没有提价,但如果周边的项目开盘提价卖得好的话,我们也会考虑。”3月10日,北京房山区的某在售项目的销售人员告诉《每日经济新闻》记者,目前该项目均价是在1.8万~1.9万元,而区域内个别项目已经提价到了2.2万元。

  涨价的冲动并非体现在这一个项目上。在记者走访的多个楼盘中,计划在近期开盘的项目,均价相比此前都有所上浮,刚需盘尤甚。

  “新政对于普通住宅、刚需项目来说都是一个利好。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏指出,正因如此,在细则落地之前的窗口期,个别的项目会因市场需求升温而加大涨价预期。

  新盘加紧入市

  “国五条”落地一周后的首个周末,《每日经济新闻》记者走访多个在售楼盘发现,一些热点区域项目的售楼处人满为患,大部分购房者都是带上了个人资料进行排号登记的。

  在房山区的金地朗悦项目售楼处,记者看到,由于下周日就要开盘,前来登记的购房者非常多,售楼处挤得水泄不通。销售人员告诉记者,这两天登记的意向客户已近600人,本次即将开盘的10栋楼,总套数只有一百多套。

  与金地朗悦一路之隔的京投万科新里程项目,销售人员同样告诉记者,项目过两天便会开盘。“目前我们登记的购房客户已经有600多人,而此次开出的房源只有100套,开盘当天会采取摇号的方式。”

  除房山区域外,通州区域的多个在售楼盘也出现同样的情景。

  “目前已经有1000多个客户做了登记。”定于下周开盘的金地格林格林项目的销售人员告诉记者,此次开盘的套数也仅有200余套。

  “在地方细则出台之前这段窗口期,开发商都在加紧推盘走量。”贾玉鹏告诉《每日经济新闻》记者,3月份以来,开发商推盘的速度明显加快,不管是刚需项目还是改善型产品都有加紧入市之势。“3月份我们已经开了两次盘了,接下来还会加推新的产品。”

  上涨预期明显

  “我们这次原本打算把剩下的房源都开出来,但是公司决定还是先开十栋,留五栋。”北京房山区域某项目开发商告诉《每日经济新闻》记者,由于此前项目预售证审批的价格相对较低,而如今周边项目涨价趋势又很明显,所以有意调整剩余楼盘的价格。

  “长阳的一些项目都涨到2.2万元了,如果成交状况好的话,我们也打算提价3000元。”该人士表示。据记者了解,该开发商项目目前销售均价在1.8万元左右。

  同样位于房山的京投万科新里程的销售人员告诉记者,即将开盘的这一期具体价格还未定,应该在2万元/平方米左右。记者从北京市住建委网站上看到,该项目去年7月份开盘的一期签约均价为14988元/平方米,12月份开盘的一期,均价为17164元/平方米。相比之下,新入市的一期房源涨价预期明显。

  “需求量对项目的定价起了很大的作用,目前来看,北京市场确定上半年入市的项目并不多,主要是去年同期土地供应量偏少造成的。”在贾玉鹏看来,开年以来楼市成交的持续走高也推高了目前项目的入市价格。

  东汇置地董事长刘东提供的数据显示,北京市今年前2月共成交了18818套新建商品房,而去年同期仅成交了5548套,销售套数、销售面积、销售总额同比分别大涨了2.39倍、2.69倍、3.47倍。

  东汇置地房地产整合运营机构统计监测中心发布的数据显示,今年1~2月,北京新建商品房成交均价为22207元/平方米,比去年同期上涨21.07%,相比去年全年20673元/平方米的均价,涨幅也达到7.42%。

  不过贾玉鹏表示,“北京市‘国五条’细则出台之后,这一轮小高潮也许将会平息。”在他看来,一旦出台了具体的控制目标,将会严格控制后期入市项目的价格上涨空间。

  上海

  新开楼盘小幅加价 未来或现分化走势

  每经记者 杨羚强 发自上海

  和北京、广州等城市相比,上海的商品房库存压力也许是最大的。截至3月10日,上海可供销售的新房总量达到880万平方米。但即便面对如此高的库存和“国五条”调控,上海的近日新开盘楼盘报价仍较前期有所上涨。

  刚需盘价格小幅上涨

  新浪乐居的调查显示,3月9日和3月10日两天上海共计有12个楼盘开盘,其中不少刚需楼盘的报价都较之前有小幅上涨。以青浦华新镇的恒文星尚湾为例,售楼处3月1日的销售预计报价为14000元/平方米,但3月9日开盘的报价上涨至14500元/平方米。同样,鹏润伊顿公寓加推房源的报价也较前期有600元/平方米的上涨。

  根据统计,3月9日和3月10日开盘的12个楼盘中,至少有一半楼盘的售楼处报价较前期有小幅上调。

  相比起一手房,二手房的价格上调幅度更为明显。

  酷房网的信息显示,很多楼盘在春节后挂牌的房源报价比之前上调了不少。如三林的浦发博园,春节前挂牌的14楼精装修两房公寓的报价是235万元。而3月4日同一小区同一房型5楼的毛坯公寓价格达到250万元。闸北的新梅共和城的两房2月中下旬报价为300万元左右,而现在的报价普遍上升至340万元。

  不过,上述新房和二手房价格上调是否具有普遍性,还有待进一步观察。

  中原地产研究总监宋会雍说,“国五条”出台后,二手房挂牌价格上涨和下跌的现象同时出现,不过所占的比例都较小。和二手房相比,新房价格普涨概率更低。前期,他曾经组织过部分开发商进行座谈,其中包括上海地产行业的龙头企业。这些公司当场都表态,不会整体上调售价。他认为,按照座谈会的结果看,多数楼盘不会大幅上调售价。

  成交面积环比上涨20.7%

  宋会雍说,无论是新房还是二手房,涨价能否成功,取决于成交量。新浪乐居在3月9日和3月10日对部分楼盘的现场调查显示,尽管部分楼盘价格小幅上涨,但购房者似乎尚能接受。

  以恒文星尚湾为例,该楼盘共推出85平方米、86平方米、136平方米户型100多套。开盘当天,80多平方米户型就全部售出。鹏润伊顿公馆售楼处也反映,周末开盘主推的80平方米户型,已所剩不多。

  和黄上海楼盘御沁园公寓虽然每平方米售价18000元,比周边一些楼盘高出1000~1500元/平方米,且售卖的主要是140平方米以上的大户型,但依然卖得不错。该楼盘开盘当天总共推出的200多套房子,当日就只剩余二三十套。

  佑威地产市场研究部统计数据显示:今年3月4日~3月10日上海市商品房成交面积为38.34万平方米,环比前周上涨6.9%,其中商品住宅成交面积为31.20万平方米,环比前周上涨20.7%。

  开发商小幅上调售价却仍然热销,让人担心市场后期的价格走势。

  中房信研究总监薛建雄提供给《每日经济新闻》记者的一组刚性需求楼盘的价格调研数据显示,上海开发商目前的价格策略仍然是“小步快跑”,每次加价幅度都不大。

  不过,根据薛建雄提供的2012年一季度和截至2013年3月6日的楼盘成交价格对比,至少有一半以上的楼盘成交价涨幅超过10%,其中个别楼盘的价格涨幅甚至超过30%。

  大幅涨价可能性小

  虽然上海楼盘仍存价格上涨预期,但是部分楼盘价格上调的阻力也已显现。

  根据中房信的调研数据,在去年成交价格上涨幅度超过10%的公寓楼盘中,至少有七成以上出现了成交套数和成交面积的大幅下滑,其中部分楼盘的成交量甚至较去年同期下滑了七成以上。

  薛建雄说,这一现象有两种原因,一是今年推出的房源数量不如去年多,二是市场接受程度因价格上调而下滑。

  相比之下,高端楼盘的成交则很少受到价格的影响,绝大部分价格较去年上浮的楼盘成交仍然保持活跃。

  以保利茉莉公馆为例,目前的平均成交价格较2012年第一季度上涨了14.3%,但成交量和成交套数比2012年增加了近一倍。另一成交价格较去年同期大幅上涨的大华?河畔华城,虽然价格较去年同期上涨了11.9%,但成交套数和成交面积却由去年同期的7套1641平方米,增加至今年的19套4293平方米。

  宋会雍说,刚需楼盘和别墅楼盘涨价后两种截然不同的市场表现,预示着未来房价的趋势,即刚需楼盘的上涨价格空间将非常小,而别墅等改善需求的楼盘虽然价格上涨的空间会大一些,但不可能再出现大幅涨价的现象。

  广州

  一手房优惠力度收紧尚未出现集中涨价

  每经记者 徐学成 发自广州

  “国五条”细则出台之后的首周,广州楼市释放出的最明显的信号是二手房签约量集中爆发,但根据《每日经济新闻》记者数日调查的经历,以及多位业内人士透露的信息,广州目前尚未出现大面积涨价的情况。不过,也有一些主流开发商的内部人士透露,计划在一手房集中开盘期间提价。

  二手房涨价属个案

  3月1日“国五条”细则出台之后,已有数位中介向记者表示,如果买二手房,要在广州本地实施细则出台之前尽快出手。

  日前,记者在广州房产登记交易中心看到,截至当日的12时许,中心排队机叫号信息区显示的派号数量已经达到1057。一位刚刚办理完过户手续的买家告诉记者,他早上不到8点钟就来到交易登记中心门外排队,当时已有数十人早已在这里等候。

  据满堂红对阳光家缘二手房网签数据的统计,3月1日至3月7日,广州二手住宅的网签数据已经达到1776条,超过2月全月的网签数(1357套)。

  由于调控新政的造成买家急于出手,一些卖家在价格上拥有了更多的话语权。

  记者在广州某知名的大型小区看过一套面积约66平方米的两房单位,业主起初叫价75万元,但仅一天时间就调高至76万元。

  满堂红研究部高级主任肖文晓向《每日经济新闻》记者透露,在“抢末班车”的行情之下,一些刚过5年的 “免税房源”最受欢迎,导致部分业主调高了售价。

  不过,肖文晓认为,“国五条”出台后虽然出现了涨价现象,但并不代表整体的市场情况。

  经纬行研究中心总监朱欣苑也表达了类似的观点,“在地方细则没有真正落地之前,目前二手房市场主要的变化是集中签约导致成交量放大,但价格没有太大变化。一些未满5年的二手房由于面临潜在的征税风险,还降低了售价。”

  一手房市场相对平淡

  相对于二手房的火爆行情,近期广州一手房市场则显得相对平淡。

  网易房产监测到的数据显示,3月2日至3月9日期间,广州共成交了2681套单位,比“国五条”细则出台前一个周期的3422套成交量出现下跌,但成交均价仍保持在19300元/平方米的高位。

  《每日经济新闻》记者走访了多个楼盘,尚未发现大面积的一手房涨价现象。除一些在售楼盘表示小户型基本售罄之外,一些待售楼盘回避了对开盘价格的预测。

  “新的政策本身对一手房市场的影响有限,由于春节过后开发商需要一段时间蓄客,为开盘做准备,所以目前一手房市场相对平淡。”朱欣苑指出,一手房的集中开盘时间应该要到4月中旬或“五一”前后。

  但值得关注的是,近期有多位主流开发商内部人士表示,计划在新项目开盘时提高售价。同时,记者了解到,在3月入市的楼盘,给出的优惠力度也在缩减。搜房网统计显示,3月广州楼市预计有52盘推新房源,但其中只有15个优惠盘,占比为28.85%,比2月优惠盘占比下跌约10个百分点。

  肖文晓认为,对二手房征收差额20%的个税导致部分二手房市场需求转向一手房市场,在需求充裕的情况下,开发商才有了提价和收紧优惠的底气。但他同时指出,提价其实夸大了新政对一手房的利好。他表示,新政出台之后,最明显的变化是进一步抑制投资需求,这对满足刚需的一手房或许是利好消息,但对于仍然以投资需求为主的高端楼盘来说,仍然是不利消息。

 

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