黄树辉

　　按差额20%计征存量房交易所得税能否落地，这已经成为决定二手房市场未来走向的最核心因素，舆论的种种猜测让市场骤然跌宕。

　　从新调控细则出台的3月1日开始，深圳二手房市场虽然未像个别城市那样掀起抢购潮，但成交数据已经明显上升。

　　购房者加快过户，无疑是担忧税费成本的增加导致购房成本大增。有业内人士甚至称，按差额20%计征税将会直接推高房价。

　　但从深圳此前的税费变更先例来看，二手房税费成本的增加导致成交量萎缩，并未带来房价的进一步攀升。

　　恐慌性过户缓解

　　随着官方的不断表态和澄清，购房者恐慌性过户热潮开始出现降温迹象，3月7日，深圳房地产权登记中心并没有出现拥挤现象。

　　与南京、上海等城市出现的购房者彻夜排队抢过户相比，深圳购房者在此次房地产调控中表现得相对平静。

　　但从官方和机构成交数据来看，自3月1日以来，深圳二手房市场的成交量明显上升，房源量和访客量亦同时增加。

　　根据深圳市规划和国土资源委的成交系统，深圳二手房日均成交量从3月4日开始突破500套，此前日成交量约280套。

　　更具时效性的数据来自地产中介。多家中介的成交数据呈飙升趋势。美联物业说，该公司4日成交量较3月2日和3日最多增长了7倍。

　　这对房地产中介公司来说，无疑是难得的机遇，美联物业向一线中介店铺员工下发邮件通知，要求准备迎接政策落地前的成交高峰。

　　来自美联物业全国研究中心统计，3月4日，杭州二手住宅过户量已经比前一天涨了4倍，成都涨了2倍。

　　从购房者上门访问量来看，中原地产、世华地产统计的数据均出现明显上升，意味着购房者对市场的关注度提高。

　　深圳罗湖区红宝路一家中介店铺的工作人员表示，最近客户对新政的关注度非常高，很多业主挂牌时都希望能尽快出手。

　　根据该中介人员表述，购房者和业主的心态均趋向焦虑，有业主甚至开始考虑降价让步，与之前的不断跳价形成鲜明对比。

　　从这几天购房者表现来看，地方调控细则未出台以及市场对政策的误读，是导致购房者出现恐慌性购房的直接原因。

　　针对楼市新政会误伤改善性需求和刚性需求的担忧，住建部副部长齐骥在两会期间曾对媒体表示，会对刚需采取保护措施。

　　尽管起初有很多持推高房价看法，但随着官方的不断表态和澄清，购房者和业主的恐慌情绪开始有所缓和。

　　量缩或引发价跌

　　中原地产华南区总裁李耀智向《第一财经日报》表示，如果真按照转让所得的20%计征个人所得税，将会对二手房成交量带来非常沉重的打击。

　　与推高房价观点不同，深圳中原地产副总经理贺晓丽认为，二手住宅价格涨势将在买卖双方的博弈下得到抑制，并且将随着成交量持续低迷而有所下跌。

　　美联物业全国研究中心预测，新政加之交易环节的税率上提，业主将持房待售，买家将持币观望，二手市场短期成交量将陷入冰点。

　　从理论上而言，在卖方市场背景下，税费等交易成本的增加势必会转嫁到购房者身上，最终导致房价上涨。

　　但从深圳之前的税收交易税费调整来看，这一结论未必一定出现。此前2011年7月，深圳实施的按照评估价格征税，机构预测，由此增加的税费成本约占房屋成交总价的1%至5%，将助推房价涨势。

　　在楼市调控政策和新计税办法的影响下，当时深圳二手房成交量在2011年第四季度跌至2008年以来的低谷，12月全市成交量跌至新的历史低点。

　　由于成交均价存在一定反应滞后性，2011年上半年深圳二手房均价仍表现为上涨，6月份价格突破2.5万元/平方米的大关。

　　但随着调控的不断深化，10月份开始价格已跌至年初水平以下，截至12月，全市二手住宅平均成交价格为20151元/平方米，相比6月最高点已大幅下降21%，同比2010年12月下降3.9个百分点。

　　这种价格下降趋势，一直到2012年未能改变。根据中原地产统计，2012年深圳二手住宅成交均价为22827元/平方米，同比约下降1%。

　　最新出炉的深圳市政府工作意见报告称，自调控以来，深圳市住房投资投机行为得到有效控制，以首套住房为主的自住需求成为市场需求的主力。

　　根据官方统计数据，深圳首套购房占比从2010年的60.3%上升到2011年的82.5%，2012年首套房平均占比达到85%，相比2010年的水平提升了25个百分点，较2011年提升了2个百分点。

　　尽管按差额20%计征所得税可能误伤刚需，但无疑更有助于抑制投资需求。按照美联物业全国研究中心统计，根据过往税收方面的政策经验，征收10%以上的高额税率即刻会导致市场成交量减少一半。

　　美联物业认为，新政在短期内将会导致二手房价横盘，如果买卖双方观望和僵持时间超过半年，二手房房价则开始下行。