浦东新区房产交易中心张杨路受理处这几天“爆棚”，图为昨日不少市民一早来到这里排队等待交易。殷立勤 摄

3月5日晚10点半，上海浦东房地产交易中心内，工作人员正搬出排队指示牌。周寅杰 摄

　　各区房产交易中心昨起延长时间 市政府今开调研会讨论“国五条”细则影响

　　业内建言区别对待首套、改善需求

　　晚报记者 张骏斓 报道

　　“国五条”细则让各区房产中心成为近日申城人气最旺的地方。昨天，上海房管局通过微博表示，各区房产交易中心将全部延长受理时间，直到现场客户全部离开。同时，沪上房管、统计等部门也已经开始向中介机构及开发商了解“国五条”细则出台后，对其行情所带来的变化及影响。

　　今天上午，一场由市政府部门牵头的研讨会，将召集房地产行业研讨“国五条”细则影响，与会的部分业内人士向记者透露，大家展开激烈讨论，很多代表都现场建言，由于税费提高，上家大多会转嫁给下家，导致购房者购买成本增加，对于首次置业者以及改善型购房可否有减免政策，避免“一刀切”。

　　税费转嫁或增购房成本，对刚需买家不能“一刀切”

　　上海市政府部门已开始对“国五条”细则出台后所带来的市场变化及影响进行评估。 “今天市房管局已经来电调研‘国五条’细则对我们公司的影响。 ”一家中介机构相关人士昨天向记者透露。此外，记者还获悉，今天上午，将有一场市政府部门牵头的研讨会，沪上多家房企、中介机构及代理公司受邀参加。 “政府部门主要是想了解‘国五条’细则对于市场及企业的影响，并对此进行评估，再研究具体细则。 ”与会的汉宇地产董事总经理施宏叡向记者道出了会议的主要目的。

　　他表示，目前“国五条”细则最为严厉的就是20%个税，这一细则，虽然可以遏制二手房近期的疯狂 “跳价”现象，但也变相推高了房价。会议上，施宏叡就此向政府部门谈了自己企业近期发现的问题。 “按照我们成交的常规来看，如果细则落地，卖家肯定会将税费转嫁给买家，这使得买家的购房成本上升，尤其是国家支持的刚需型买家。 ”

　　在其看来，该细则将至少抑制两类需求，对于整个房地产市场而言，抑制投机性需求是有正面效应的，但抑制改善性需求则可能会产生一定副作用。 “就像一副药，中央是针对全国市场来开的，但上海并不是完全一样的问题，有可能用药过猛了，反而不利于健康。 ”施宏叡在会上建言。

　　另外一名中介代表，上海中原地产中介住宅部西区总经理陈宇珏也赞同此观点。她坦言，政府应考虑不误伤刚需，要特别提出的是，目前市场上的改善客户也属于刚需范围，很多改善客户是由于家庭人员增加，将房产由小换大，或是因为工作单位变动需要置换房产，故改善需求也应列在刚性需求内。此外，从个人所得税来看，首次置业者以及改善型购房应当有所区别，不能“一刀切”。在差额计算中也应该以个人在卖出房屋时所获得的纯赢利进行交税。至于纯赢利如何得出，需要有所明确。

　　与会开发商则希望政府部门在供需问题上加大力度。一名房企代表直言，影响房价的根本因素还是供求关系，希望政府部门出台细则时，更多地在土地供应上有所侧重。“目前楼市还是以刚需置业为主，政府在抑制投资投机性需求的同时，应加大对中小户型的供应，目前上海等城市中小户型供应较少，不能满足需求，使房价面临上涨的压力。 ”

　　对于如何改变供求关系，与会的业内代表也向政府部门建言，是否可以增加对中小户型住宅的土地供应。同时，可以对开发中小户型住宅的开发商给予减税或者补贴的优惠政策，以鼓励开发商加大中小户型的开发量。

　　交易中心延长工作时间，5天“爆棚”终缓解

　　昨天上午9点，上海房管局通过其官方微博表示，针对目前交易数量激增的情况，各区县房地产交易中心及时启动窗口紧急情况应急预案，全员到岗 (双休日也不例外)，增加受理窗口，加大安保力量，根据现场客户量延长受理时间 (直至现场客户全部离开)。 10点后，再次发布 “小贴士”称，税务机关已进驻到各区县房地产交易中心受理大厅开设服务窗口，以方便交易客户先缴税，再办理房地产交易登记。

　　昨天下午3点半，当记者再次来到德平路浦东交易中心时，发现人数较前几天已经少了很多。在二楼税务领号处，只有10人在排队领号。 “今天已经从 ‘春运’变成‘世博’了。”一名在等待叫号的中介人员笑谈。他表示，上午来的时候，浦东交易中心已经执行限流进入方式，并设定人流走向，领号也搬到了中心东门排队。 “有专门的安保还有隔离护栏，就像世博会排队一样，上午人多，我是10点来的，下午2点才拿到号，从总人数来看，比昨天差不少了。”他透露，不光是时间延长了，现在流程也临时调整， “就是收资料，收好后，再电话通知来办。”

　　记者在二楼东西大厅看到，每个受理窗口玻璃前，都贴了一张告示，提醒市民为加快办理流程，临时启用新的快速流程，上家审税仅收资料，并给与受理回执，税务部门就以受理回执日期作为纳税申报日期，并按照留下的联系方式通知办理纳税。如果是下家已经缴纳契税的，也可当场办理营业税和个人所得税。 “这样一来，大家都是先递交合同资料，等电话通知再来，办理速度就快了。”一名刚刚递交材料的市民直言，心里一块石头终于落地了。

　　下午4点15分，记者看到二楼税务领号处，已经是随到随领。而主要审核上家税费的西厅部分窗口也已经没有号可叫了。只有东厅首次房屋核价的窗口仍有不少人还在排队。“照这个趋势，今天晚上10点前这里就可以受理完。”几名中介人士围在一起讨论道。

　　二手学区房卖疯3月成交恐创新高

　　20%个税新细则使得沪上二手市场除了交易中心爆棚之外，在看房量增长不快的情况下，成交量却有明显上升态势，一些学区房更是卖疯了。业内人士预测，由于沪版细则可能要3月底才会出台，受此影响， 3月二手房成交量恐破3万套，创历史新高。

　　“这两天我们板块的二手学区房卖疯了。”汉宇地产徐汇中心区域经理董芸峰笑着说。他坦言，由于受到新政的影响，目前不少买家都选择提前签约。其中客户李先生是较为典型的一位，他和太太是典型的 “70后”，选择在徐汇区买房，主要还是考虑即将入学的儿子。夫妇俩早在3个月之前便开始看房了，期间也遇到几套颇为满意的房源，但由于各种原因，再加上自己的犹豫，始终没能签订合同。当得知新 “国五条”细则出台的消息后，考虑到上家很有可能会将多出的个人所得税费强加在自己身上，届时购房成本可能会因此而大幅度提升，李先生犹如被注射了一剂 “强心针”，特意向单位请假，约之前看好的房源卖家早点来签约，趁细则执行期还未确定前把买房这件大事 “敲定”。 “签好合同，李先生立马要求带着合同去交易中心审税。”董芸峰说道。

　　21世纪不动产徐汇一门店经理也向记者介绍，对口汇师小学的锦汇苑， 1月的价格还在42000元/平方米，现在价格基本在45000/平方米， 3日刚成交一套88平方米，总价在400万。 “客户在 ‘国五条’刚刚出的时候，还认为二手房价格应该会刹车，但是细则一出台，原本谈意向的卖家明确告知会将增加的税费转嫁至买家头上，买家不得不担心可能会再多出几十万元，因此第二天就约卖家签约了。”该经理还透露，这两天看学区房的客户明显增多。

　　对于这些突击成交，部分业内人士有所担忧，陈宇珏就表示，无论细则如何制定，势必会增加买卖双方的购房成本，预计在所谓的“赶搭末班车”后，整体二手房市场交投将放缓，一方面是末班车效应透支了未来几个月的购房意向；另一方面，新政出台需要适应期，估计4月、 5月二手房成交量将减少。而施宏叡更愿意将最近的成交井喷看做是压抑了两年需求的一次释放。他表示，定位为 “四个中心”的上海，其人口导入性质明显，因此购房需求一直是呈上升态势的，虽然4-5月会有所下降，但是如果政策能够兼顾刚需和改善的话，整体成交应该不会低于去年水平。为此，汉宇地产还专门新开了10家门店，以扩充市场份额。