“卖二手房要交20%个税”被误读

　　装修费用、贷款利息、手续费等合理费用都不算卖房所得

　　个税=(实际转让收入－房屋原值－转让税金－合理费用)×20%

　　昨天，武汉市地税局表示，目前未接到国税总局与新国五条细则相关的文件，“新政”会导致二手房交易个税上涨，但不会涨那么多。出售自有住房应征收的个人所得税，按转让所得的20%计征。这被很多媒体和个人解读为：“按差价的20%征税。”

　　昨天，市地税局人士表示，这不准确。按转让所得的20%计征个税，并不是新规定。早在2006年，国税总局就下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对如何计算转让所得有明确规定。卖房后应该缴多少税、怎么计算纳税额，都非常明确。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。而所谓的“有关合理费用”，也作了明确规定，是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　举例来说，王先生在2003年以48万元购买了第二套住房，当时仅付了10万元首付，其余38万元是贷款，8年还清。交房后，他又花15万元装修。现在，他以135万元卖出，若“按转让所得20%计征”，到底该交多少税呢？

　　有的人认为，按新的政策，应为135万元－48万元=87万元×20%征个税，那便得交17.4万元。

　　若按国税总局下发的通知规定，王先生所交个税，大大少于这个数字。交纳的个税总金额计算公式为：(实际转让收入－房屋原值－转让税金－合理费用)×20%。

　　首先，计算各项税费：

　　①契税=48万×3%=1.44万元

　　②营业税=实际售价135万×5.7%=7.6万元

　　③印花税=48万×0.05%=240元

　　其次是：各项合理费用

　　①装修费用：15万元(出具各项发票、收据作为税前扣除依据)

　　②贷款利率：109228.19元(在结清贷款时，由银行提供。)

　　③其他各项手续费用=48万×1%=4800元

　　那么，王先生的税费为：(1350000－480000－14400－76000－240－150000－109228.19－4800)×20%=103066元。

　　虽然此税费比“差价计征”少了7万多元，但仍比现行的按成交价1%征收个税，高出近8.9566万元。