柳九邦

　　在陕西省内，房地产今后将不再是“暴利行业”的代名词。

　　近日，陕西省住房和城乡建设厅联合省物价局下发通知，要求各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间，规定地产项目合理利润率控制在10%左右，超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。

　　限购、限价、配建保障房……此轮楼市调控堪称“史上最为严厉”，似乎一点也不为过。而这一次，地方政府直接剑指开发商的命脉——利润率。

　　对此，一家上市房企的负责人对《第一财经日报》记者直言不讳：“如果项目没有15%以上的利润率，我们根本不会买地。”而多位业内人士在接受记者采访时亦表示，这项政策的初衷是好的，但执行起来难度较大。

　　严控房企利润率

　　一直以来，房产项目的成本结构备受关注，而陕西省政府的上述政策，则是希望将神秘的房价构成“大白于天下”。

　　昨日，记者在陕西省住建厅的官方网站找到了这份名为《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)。

　　《通知》明确规定，各地分区域测算住房项目成本并公布住房销售价格区间，备案价格应在公布的价格区间范围内。按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，测算出较为准确的开发成本，确定合理利润率并控制在10%左右。

　　据报道，陕西省住建厅和省物价局有关人员表示，这是响应调控房地产市场的要求，希望引导购房理性消费。《通知》的出台，一是要防止房价反弹，二是让老百姓对商品房成本心中有数，刚需购房该出手就可以出手。目的是希望开发商既有利润，老百姓也能买得起房。

　　上述房企负责人告诉记者，开发商在拍地之前，都会进行严格的成本测算，在保证一个利润率的前提下去拍地。“就拿我们企业来说，一般要保证15%~20%的利润率才会出手，10%左右的利润率，根本没有人愿意去做。”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟则对记者称，一般来说，在房价中，土地成本和各项税费各占20%~30%，剩余的则是建安成本、管理成本及合理的利润率等。“其实，每一个项目的成本构成都不一样，不能一概而论。”

　　“项目的开发年限也很关键，开发商追求的是年回报率，尤其是大体量楼盘需要一个较为长期的过程，其间人力成本、物料成本都处于一个变动的过程。”一位不愿透露姓名的开发商认为，很多时候，连房企自身都无法准确算出利润率，该政策若要严格执行，估计会碰到不少困难。

　　新政被指执行难

　　一石激起千层浪。对房企商品房利润率做出严格限制，在房地产业较为罕见，于是引发高度关注与热议。

　　上述《通知》的出台日期为10月16日，不过，这一消息是近期经陕西当地媒体报道后才被外界所知。

　　一位开发商代表对本报记者称：“我个人无法理解政策出台的初衷，这是针对商品房，而不是保障房，人为控制利润率是一件很难做到甚至很难想象的事情。”

　　张宏伟认为，利润率在实际操作过程中是很难控制的，即使同一区域、相邻的两块地，土地成本也可能相差很多。“如果给一个10%~20%的区间，还有操作的可能性，严控在10%左右，基本上是无法操作的。”

　　德佑地产市场研究部总监陆麒麟也表达了类似的观点。他称，房产项目的具体成本外界是很难测算的。“举例来说，一个项目的装修成本到底如何测算，开发商承诺5000元/平方米的装修成本，有可能做到名副其实，但也有可能3000元/平方米就可以‘搞定’，这里边的‘水分’和‘操作空间’都是很大的。”

　　此外，还有业内人士担心，在监管不严的情况下，新政可能对房屋质量造成影响。

　　“如果在备案阶段确定一个具体的成本定价，但由于后期成本上涨，按照原计划实施超出预定成本，影响了开发商的开发利润，那该怎么办呢？降低标准、减少配套？原定用一级物料改为二级，优质建筑工人改为‘游击队’？”上述业内人士如是说。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟分析称，地方政府的初衷也许是好的，但政策的执行细节显然应该考虑得更周全一些，对调控目标的简单化处理，后果不堪设想。

　　值得注意的是，国务院总理温家宝近日在谈及房地产市场问题时表示：“房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。”温总理同时指出：“调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。”

　　当地楼市“略显冷清”

　　记者发现，今年以来，陕西省及省会城市西安的楼市可谓不温不火。

　　近日，由陕西省房地产研究会和陕房城市发展研究院主编的《陕西房地产业发展报告(2012)》指出，西安、咸阳、榆林、宝鸡等地房价仍处于回调趋势，商品房新开工面积明显减少，其他城市房价增幅则回落。今年1~9月全省房地产市场投资总额增幅比去年回落3%；商品住宅销售额747.43亿元，同比下降43.8%。

　　此外，1~9月，西安市房地产新开工面积1121万平方米，同比增长了8.8%，房地产完成投资810亿，同比增长9.9%，商品房销售790万平方米，同比下降7.3%，其中住宅销售672万平方米，下降92.4%。

　　根据同策咨询提供的数据，2012年8月，西安商品住宅存量持续走高达971万平方米，处于近一年来的最高位，当月成交97万平方米，成交均价为6619元/平方米。

　　目前，中海、绿地、龙湖、万科、金地、华润置地、和记黄埔等龙头房企均已在西安布局。