政策风险当头

　　监管部门分析，从目前的情况看，如果维持现有的调控政策，企业尚能支持一段时间；如果政策面继续趋紧，资金链断裂的企业将增多，套贷行为、违约行为也会蔓延，银行贷款面临的风险陡增，局势不容乐观。

　　言及房地产调控，一家上市银行授信部负责人称，要关注调控政策的着力点。他表示，此前有关部门的提法是防止房价过快增长，而目前是保持房地产行业的稳定发展。

　　“目前房地产行业出现的种种现状，乃是此前一系列调控政策滞后效应的显现。”上述授信部负责人如是说。

　　监管部门在调查中发现，多数银行认为目前房地产风险主要是政策风险，政策原因造成部分贷款需要展期或转期；例如，由于国家对房地产行业调控，销售进度不如预期，资金回笼速度放缓；由于央行对贷款规模控制，房地产企业后续开发资金发生紧缺，等等。

　　除上调存款准备金率、加息、信贷规模控制等从紧货币政策外，2007年以来，有关部门陆续出台了一系列针对性的房地产调控政策。

　　从2007年国土资源部、财政部、央行联合颁布《土地储备管理办法》，到今年8月央行、银监会再度联手出台《关于金融促进节约集约用地的通知》。

　　“央行、银监会这一通知的杀伤力很大，对原有部分政策进行了细化。”前述股份制银行投行人士称，如禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，这项规定从银行渠道卡死了开发商“空手套白狼”的可能。

　　“以前银行在这项业务上存在可做、可不做的选择。”上述股份制银行投行人士说，自觉的银行可能会缩减这些业务；而如果银行要做，就会帮助房企绕弯子，如拿其他土地做抵押，获得贷款缴纳土地出让金，拿到土地。

　　银行应对销售放缓

　　毋庸置疑，目前房地产贷款的信用风险隐患较大。

　　令监管部门担忧的是，如果房地产销售进度和销售价格大幅度滑坡，影响到房地产企业及其相关企业的生存，极有可能出现批量的违约现象，并面临抵押物贬值风险。

　　而由于房地产开发贷款是以开发企业为信用主体，其与个人按揭贷款在对抗房价下跌方面的免疫能力存在差异。

　　某上市银行内部的压力测试结果显示，个人按揭贷款在房价下跌30%的情况下，抗风险能力依然较好；但开发贷款在房价下跌20%、利率上升的共同作用下，贷款质量将受到一定影响。由此看来，房地产开发贷款的风险更大。

　　央行的统计数据显示，2008年6月末，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元，其中，房地产开发贷款余额为1.95万亿元；今年上半年，房地产贷款增加3988.4亿元，同比少增1706.6亿元。

　　针对市场变化可能产生的风险，商业银行需要提前行动。

　　监管部门调查显示，目前房产销售进度放缓对银行开发贷款是一个直接的风险因素。对此，银行可采取以下措施：一是选择对其中的一些项目采取适当展期，但需要严格掌握，对总体风险可控的项目，可给予相对支持。二是对房地产企业授信实行封闭管理，根据项目进度放款，一个项目开立一个监管账户，严格加强对贷款资金和销售款回笼资金的全程监管。为应对市场变化，对于开发类贷款要求100％的抵押。在个人购房按揭贷款方面，建立抵押物价值和贷款额评判系统，实时更新并监控。

　　此外，调查表明，在防范风险的措施中，目前银行最关注的是看房地产企业缺生存的资金还是缺发展的资金，为防范出现完工风险，强调对本行续贷项目资金的确保；而对过度扩张的企业，在融资结构上要求必须做到全覆盖，总投资不留缺口，企业自有资金、银行贷款的比例要各为50%，以确保不发生完工风险。

　　同时，对房地产企业的资产负债率要求低于75％，对高负债率企业进行预警；对资金链出现问题的房地产企业进行梳理，增加抵押担保，实施减退等应对措施。

　　(本报实习记者杨颖桦对此文亦有贡献)