本报记者 夏晨 上海报道

　　得现金者 得天下

　　降价促销，发债融资，地产龙头万科正在向同业诠释“现金为王”的生存法则。但在万科A(000002.SZ)的财报上，“每股经营活动产生的现金流量净额”依然为负值，该项指标在2007年度为-1.52元，为5年来的最低值，2008年上半年该数值为-0.14元。保利地产(600048.SH)、金地集团(600383.SH)、招商地产(000024.SZ)等行业龙头，也纷纷成为万科的“难兄难弟”。

　　目前，“开发商闹‘钱荒’，可以说是大面积和集体性的”。9月9日，一家股份制银行投行业务部门人士直言。

　　而房企资金链问题早已进入监管部门的视野。

　　知情人士透露，今年上半年，监管部门对上海房地产企业贷款情况及其资金状况进行了抽样调查。调查结果显示，上海房地产开发企业总体资金来源减少，资金趋紧，负债率上升，部分过度扩张的企业面临资金链断裂危机，但目前尚未成为普遍现象；如果政策面继续趋紧，房地产企业资金链可能断裂，银行贷款面临的风险不容乐观。

　　上述调查报告出炉后不久，央行、银监会于8月份联合发布《关于金融促进节约集约用地的通知》(下称“《通知》”)，再度重申严格商业性房地产信贷管理。

　　“在通知出台之前，市场传言房地产调控政策可能会松动，但通知的出台表明调控肯定不会放松。”交通银行(601328.SH，3328.HK)发展研究部一位人士称。

　　现金流压力

　　6月19日，国泰君安房地产行业分析师孙建平在其研究报告——《资金紧张的冬天，谁的棉衣厚？》——中预计，开发商资金链最敏感时间为7月至9月。

　　9月5日，一位知情人士掌握的个案显示，上海某大型房地产企业的现金流已较高峰时期缩水了1/3。而这家大型房企在上海本地排名可以进入前五。

　　“房价能否撑住，关键要看现金流。”一位分析人士直言，“万科为何先于其他开发商降价卖房？就是要走在前面，保持自身的现金流。”

　　2007年年报显示，四家龙头性的地产公司每股经营性现金流均为负值，万科为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利地产为-7.65元，同比分别减少0.83元、2.18元、5.31元、0.34元。监管部门的报告称，上述数据是四家公司5年来的最低值。

　　2008年中报披露的数据依然不乐观。报告期内，保利地产、金地集团、万科A和招商地产等4家企业的“每股经营活动产生的现金流净额”分别为-2.63元、-0.88元、-0.14元和-2.502元；其中，保利地产和招商地产的表现弱于去年同期水平。

　　而监管部门的报告直言，上海本地房企“现金流面临压力”。

　　以14家上海本地房地产上市公司作为观察对象，wind资讯的统计显示，在2007上半年、2007年三季度、2007年度和2008年上半年等4个时点上，“每股经营活动产生的现金流净额”出现负值的公司家数，分别为4家、5家、7家和9家，呈现递增态势。同比来看，今年中期“每股经营活动产生的现金流净额”表现弱于去年同期的上市公司有10家，其中，由正值转为负值的达到6家，如上实发展、陆家嘴、世茂股份等公司。

　　在这14家上市公司中，半数企业的经营活动现金流在2007年三季度达到4个时点上的峰值，随后出现下滑。以上实发展(600748.SH)为例，其合并报表显示，2007年三季度的“每股经营活动产生的现金流净额”达到1.19元，而2007年全年该项指标的表现为0.64元，今年中报的数据陨落至-1.04元。

　　“负债率偏高”是上海房企资金状况的另一个特征。

　　调查发现，上海市超过5000万元授信或贷款的房地产企业平均负债率为62.9%，高于全部企业2.8个百分点，个别企业的负债率在80%—90%之间甚至更高，有的企业同时在9家银行有超过5000万元的大额贷款。

　　与上年末的资产负债率相比，上述14家上海房地产业上市公司中的7家出现不同程度的上升。

　　而在信贷紧缩的行情下，地产龙头自然是商业银行力保的对象，融资条件相对乐观。2007年中期，保利地产、金地集团、万科A和招商地产合并报表显示，“取得借款收到的现金”分别为34.21亿元、28.26亿元、110.52亿元和26.86亿元。2008年中期，上述数据分别为79.55亿元、62.92亿元、105.45亿元和44.11亿元，除万科略有减少外，其余3家公司均大幅增长。

　　但2008年中报显示，上述4家地产龙头企业的资产负债率分别为70.21%、72.73%、67.76%和65.58%，均比上年末出现上升，其中，金地集团上升了9个百分点；同比来看，3家上市公司的资产负债率下降，但招商地产出现上升。

　　监管部门针对上海的抽样调查发现，贷款多的房地产企业融资条件虽然优于贷款少的企业，但其经营性资金流的压力却大于贷款少的企业。

　　究其原因，一些大型房地产商出于未来发展考虑过多拿地，加上近两年土地成本越来越高，企业虽然解决了“地荒”，但出现了“钱荒”，土地款支付压力过大，导致经营性现金流出现问题。(21世纪经济报道)

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