河北石家庄楼市拐点是否真的要来

　　本报记者 张君花 许晓媛

　　2008年开春，空前的观望气氛笼罩省城楼市，市场成交量寥寥，上年度市民见惯不惊的彻夜排队买房盛况不再。在宏观调控及政府住宅保障政策频出的背景下，市民关于房价普降的预期，与万科、绿地等大开发商的率先降价行为遥相呼应，更使得楼市前景阴晴莫测。2008适度从紧的货币政策、CPI持续高位运行、还有省城于今年启动的城市建设“三年大变样”工程，又将给楼市的供给和需求带来怎样的影响？

　　这一次，拐点真的要来了吗？2月27日，本报联袂焦点石家庄房地产网，特邀业内精英共聚一堂，就业界和广大读者关心的问题逐一探讨，共同展望2008省城楼市走势。

　　-特邀佳宾

　　李水源 石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长

　　高会臣 石家庄联邦房地产开发有限公司常务副总经理

　　刘树伟 河北燕都房地产开发集团有限公司营销总监

　　秦大霖 路劲地产集团河北顺驰房地产开发有限公司营销总监

　　赵杨 河北极艺投资顾问有限公司总经理

　　-问题一：观望僵局何时打破？

　　数据显示，1月份，石家庄市房产交易量仅1403宗，较上月下降了40%。受降价预期影响，市民持币待购，不少开发商也因市场前景尚不明朗，不得不推迟开盘。观望僵局何时打破？

　　预言回暖为时尚早

　　石家庄市房协副会长兼秘书长李水源认为，现在说观望持续多久有些为时过早，初步估计起码要一到两年时间。个人认为僵局的打破主要看经济适用住房的投资力度和建设速度。此外，究竟有多少人群能够列入经济适用住房的保障范围，也很重要，目前这还是未知数。经济适用住房从开发到推出至少需要三年时间，因此观望态势初步估计起码要一到两年时间。

　　十一前市场形势应见分晓

　　燕都地产营销总监刘树伟对打破僵局持乐观态度。他认为楼市观望态势始自于去年10月份，这是房地产营销淡季的开始，通常要到第二年的3月份之后逐渐回暖，目前已到了淡望季交替的时候，到四五月就能看出眉目了。

　　刘树伟认为，楼市观望态势的形成，不排除政策环境和舆论环境形成的降价预期对消费心理的影响，但是房地产市场从发展至今，舆论就从来没有停息过，市场真实的需求却不可能无休止地等下去。

　　对此，极艺顾问总经理赵杨却不那么乐观，他认为，公众还在观望下一步的政策落实情况，以及是否还有新政策出台，此外，来自北京、上海等地的降价消息，也在一定程度上坚定了公众的观望心理。以此推算，十一之前市场形势应该见分晓，楼市进入供销渠道畅通的状态。但像去年、前年那样排队抢房的情况不可能再出现，营销手段的创新、产品的差异性等将成为开发商制胜市场的法宝。

　　-问题二：观望之后必然是降价吗？

　　观望的僵局将以何种形式打破？是消费者长久等待无望之后，重新投入购房大军之中？还是开发商迫于资金压力，以降价打破观望僵局呢？

　　房价拐点目前不可能出现

　　“楼市拐点真的要来了吗？我感觉问题并没有那么严重”。路劲地产集团河北顺驰房地产开有限公司营销总监秦大霖认为，观望态势的形成，主要还是源于政策层面和舆论层面对消费心理的影响，但真实的市场需求和购买力均未发生根本性改变。

　　首要原因是，我国的城市化进程还有很长的路要走，城市人口逐年增长，还有许多改善居住条件的需求，房地产市场的供求关系在未来十年内不可能发生根本性改变，舆论所谓的拐点，至少还要等个十年、二十年。

　　从购买力来看，宏观经济持续向好，人们的就业和收入稳定增长，购买力也呈增长态势。因为宏观调控的政策指向是行业平稳健康发展，估计最多会影响到一段时期内的开盘量和销售量，价格的拐点并无出现的可能。

　　面粉贵过面包 成本决定房价走势

　　秦大霖认为，从拿地成本看，由于去年全国房价上扬速度很快，开发商在房价高位运行时拍来的土地价格普遍偏高，地王频出，不少项目的楼面地价已超过了当时的房价，所谓“面粉价格贵过面包”。此外还有物价上涨带来的人力成本上扬，钢材、有色金属等原材料价格的上扬等，开发商的成本压力很大，房价几乎没有降价空间。

　　价格趋势视项目而定

　　联邦地产常务副总经理高会臣认为，目前观望的态势中，总体而言房价不会降。不同项目应对观望的手段会有所不同，一些在售项目，可能会采取赠与之类的促销手段，不会直接降价；新开楼盘要视开发商的资金压力、周边竞争态势和产品品质等因素而定，可能定价会与现有价格水平持平甚至略高，也会有楼盘低开高走，开盘价略低于市场平均水平。

　　个别企业和项目由于资金运作不合理，可能会出现较大幅度的降价情况，但它只是个别现象，不会影响整体市场形势。此外，不排除个别开发商过份抬高利润，定价偏高的情况，使其项目有进一步降价的可能。

　　个体开发商降价不会影响全局

　　在持币观望的胶着状态中，少数新开盘的开发商可能会有降价行为。赵杨说，因为在去年房价高歌猛进的背景下拿到土地的这批开发商，他们并不是高房价的受益者。到今年这批项目即将进入销售时，因为资金压力较大，开发商有可能会降低对房价的期望值，以较低价位开盘。目前北京、上海、广州等大城市都已有了降低房价的领头羊，我想石家庄也不例外，但它是否会形成连锁反应？是否会成为一种普遍现象？从目前的供求关系和政策影响看，可以说没有可能。

　　房价涨幅将趋缓

　　赵杨认为，面对去年非理性的市场情形，很少有人能准确预测房价涨幅，但今年，受宏观经济大势影响，尽管房价下降根本不可能，但涨幅趋缓将是不争之事实，换句话说它不涨就等于是降。

　　公众购买心态的拐点已来到

　　赵杨认为，对于房价而言没有拐点，对公众的购买心态而言，2008年已出现了一个转折。此前受高房价驱使，人们彻夜排队抢着买房，并且有买就有赚。高房价与人们的恐慌心理相互推进，这本来就不是一种正常的现象。今年受宏观政策等种种因素影响，公众的购买心态会趋于平和，购买会更加理性。