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深圳楼市泡沫已现

http://www.sina.com.cn 2007年07月06日 22:47 人民网

  纵深

  深圳楼市“泡沫”已现

  随着深圳楼价的一路高歌,楼市是否存在“泡沫”风险,开始引起深圳各界关注。

  唱多者说,当前深圳楼市纵使存在轻微“泡沫”,随着深圳人口的逐年增加,以及深港一体化的带动,“泡沫”最终会被刚性需求逐步抹平。

  “唱空者”则认为,如果深圳楼价继续保持逐月10%以上的增长,一年之后,关内楼价将基本与香港郊区持平。按照当前深圳的GDP增长速度,届时大部分居民根本买不起房,谈不上刚性需求抹平“泡沫”,只会挤破“泡沫”。

  唯一让正反两方同时认可的是:如果深圳楼市出现“泡沫”破灭,最大的受害者,不仅仅是炒房者,而且还包括房地产公司本身。

  楼价已触“

天花板”?

  “随着香港的28公里边境线开发,未来深圳的罗湖将与香港连成一体,城市发展前景看好。”

  有投资者认为:北京在奥运会、上海在世博会的带动下,楼价都出现了大幅度上扬。当前深圳楼价出现暴涨,就是因为看到了未来的远景因素。如果将眼光放在五年之后,深圳目前的房价并不高,还有上涨空间。

  “深圳租房价格长年低迷,按照我们的测算,深圳购房的租金回报率已经不足3厘,比银行利息还要低。”

  深圳龙华开发有限公司副总邓坚分析:在当前的流通环节,大家不顾回报率,有人投资,就有人接手,数次转手之后,楼价猛涨。这样情况,已经说明楼市出现泡沫迹象。

  对于楼市“泡沫”,国际上还有一个简易的测量指标:即房价的增长率与GDP增长率之间的比值。

  在一般情况下,房价增长速度不应该超过GDP增长速度,所以,指标值的合理范围应该在1以内。如果指标值在1~2之间,则是泡沫预警。如果在2以上,则表示房价虚涨泡沫显现。

  今年6月,中原地产公布分析数据称:当前,深圳房价的增长率与GDP增长率之比已经达到2.68,房价虚涨泡沫已经显现。

  宋丁认为,楼市有泡沫,不代表楼价必然暴跌。泡沫会否破灭,关键在于城市经济的发展,能不能跟上房价的增长。

  末端的压力

  “由于房价上涨太快,深圳已经出现了恐慌性抢房。”

  一位来自香港的炒房人张承望说:在楼价飙升的压力下,一批本应在明后年买房的年轻人,纷纷向父母伸手,倾全家之力提前供房。

  按照当前1.4万元均价,深圳人要买一套100平方米房子,首付三成需40万元,贷款100万元。选择20年等额递减还款方式,月供需要8700多元。如果按照上半年楼价月增10%的速度,到今年年底,这套房子的月供将突破一万元。

  更大的忧虑在于,在深圳楼价的飙升浪潮中,从2004年到2006年,深圳的人均可支配收入已经出现了下滑趋势。

  据统计,2004年深圳人均可支配收入为27596元,到2006年,深圳人均可支配收入仅为22567元。两年时间,深圳的人均可支配收入下降了5029元,降幅达18%。

  “提前买房,就等于透支了未来的消费需求。”

  张承望担心,如果深圳人均可支配收入持续减少,这批年轻人在供第一套住房后,明后年多数人就没有能力再买新房。这时候,炒房链条的末端将出现承接力不足,到时楼价是否会出现暴跌?

  “如果深圳楼价持续保持上半年涨势,明年关内楼价就会与香港郊区持平。但是,2006年,香港的人均GDP为38127美元,深圳的人均GDP却只有8619美元,仅为香港的22.6%。”深圳某房地产公司负责人对记者说:现在房地产商看着房价疯涨也是心惊肉跳。

  该负责人表示:如果房地产商只看眼前利益,过分依赖投资拉动,后果可能要自己承担。因为,当前的深圳高楼价,主要靠投资支持。如果一至两年后房价太高,市民实在买不起房,那么投资客就会失去刚性需求,无法实现暴利。没有投资利益,投资资金自然会一走了之,整个市场将可能被拖垮。而在这一过程中,唯一不能一走了之的,就是房地产企业。

  声音

  深圳综合开发研究院房地产开发研究中心主任宋丁:

  政府不应打压正常楼市投资

  在市场经济条件下,房地产本身就具有消费和投资两种属性。对于“炒号”、“囤房”、“茶水费”等扰乱正常市场经济秩序的行为,政府有责任加强监管。但是,对正常的楼市投资,政府不应打压。

  中国老百姓在农业社会穷了上千年,现在好不容易有一部分人先富起来了,可以多买几套住房进行投资了,我们又提出要“打压”。我个人认为,这是不符合市场经济原则的做法。

  在香港,同样有许多市民买不起房,但是他们却不需要像内地市民一样,疯狂去抢房。这是因为他们有完善的公屋政策。这项政策保证了香港市民可以“居者有其屋”。在内地,我们也有经济适用房政策。暂且不说当前经济适用房的建设滞后,单是个别城市出现的开宝马买经济适用房现象便足以说明,我们对中低收入家庭的住房保障,还有很多制度上的漏洞。

  投资的人多了,我们就想提高首付。买卖的人多了,我们就想加税。事实上,这些做法不一定压制炒房,甚至还有可能会发生反作用。

  对于投资客而言,提高首付,他仍然可以支付,只是购买的套数变少了。但对于中低收入家庭来说,则可能是连第一套都供不起了。在市场住房供应有限的情况下,对投资加税,其成本最后还是转嫁到了消费者身上。

  房价的治理,必须是一个系统工程。以日本的东京为例,其中心城区的房价非常昂贵。但普通市民,可以通过便利的轨道交通,半个小时往来于周边的卫星城市。

  包括深圳在内,现在许多国内的特大城市,都没有在周边城市建立起便利的轨道交通系统。没有为在中心城区买不起住房的市民,在郊区建立起一个教育、医疗、交通与中心城区对接的卫星城系统。

  现今,中国仍然有9亿农村人口。未来,我们还要增加5亿的城市人口。按照目前深圳的土地面积,不可能完全解决未来城市人口的住房需求。只有建设都市圈型的城市系统,才能从根本上解决不同层次居民的住房需求。

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