穗七条三月：广州房价重压之下脱缰

　　本报记者 魏黎明 广州报道

　　陈女士最近心情不错，在过去一个月里，已经有3家中介为她那套房子出价12000元/平方米。

　　广州房产交易类网站的数据显示，6月广州中心六区一手住宅均价达11331元/平方米，比5月急升956元/平方米。这是近年来广州楼价单月升幅最高的一次。

　　广州今年4月率先推出系统地方调控措施 “穗七条”， 调控力度堪称全国最大。而此前，从2004年起，国家便不断出台针对楼市的宏观调控政策——“国六条”、 “国九条”……

　　然而，严控之下，广州房价依然在高位运行。在去年增幅达25%的基础上，今年上半年广州一手住宅楼价再度上涨超过20%。而像陈女士的房子，一年间竟涨了60%。

　　屡压屡涨

　　陈女士很庆幸去年的那次果断出手。去年5月，国家建设部、发改委等九部委联合出台措施，要求90平方米以下

户型住房要占计划供应的70%以上。正当大家普遍认为起码中

小户型房价要降的时候，陈女士则认为房价不会降，并出手买下一套85平方米的两房两厅住房。

　　按照国家政策的要求，广州也拟订了具体的住房供应计划。但如今一年过去了，等着房价下降的人大失所望。

　　目前，原本应由广州市房管局在6月底公布的5月份数据至今未见，但业界普遍认为，广州房价已经出现新一轮暴涨。

　　合富辉煌房地产研究部首席分析师黎文江认为，广州上半年供应的住房仍以中高档为主，而去年多个新项目延误审批导致供应量较小，是房价上升的两个重要原因。

　　今年4月，广州十区一手住宅交易登记面积同比去年 4月减少25.4%。供应减少，需求却在不断增加。1-4月，一手住宅供应量约210万平方米，而成交量为281万平方米，不少存量房被消化。

　　与此同时，随 “穗七条”出台而决定

持币待购的购房者信心正逐渐流失。今年3月，广州市市长张广宁高调宣布，要让中小户型房价降下来，他的 “底气很足，决心很大”。4月，“穗七条”出台，第一条即提出要加大土地供应平抑房价。

　　按照计划，广州从今年开始连续3年确保全市十区每年供应住宅用地500万平方米以上。其中今年供应507万平方米，住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米。但是，截至目前，广州累计只供应土地29.3万平方米，仅占计划供应量的约5%。

　　早在 “穗七条”公布之始，就有媒体报道有房产商称，政府没有能力通过土地供应来调控房价。在经济适用房推出和 “90/70”产生实效之前，房产商已经迅速抓住时机，将房价进一步推高。

　　“现在进入了换房高峰期。”广州市房改办、住建办副主任易松翠介绍说，1999年之前，广州共推出房改房约64万套。现在，这些住户开始购买新房。黎文江估算，在广州，包括换房者、投资者在内的二次或多次置业的买家，占所有购房者的80%。

　　房产商的小动作

　　“事实上，房地产网站上公布的购房套数和金额，经常会出现大的变动。因为很多网站上挂出的已购住房，在合同到期之前，往往会出现较大规模的退订。”广州房地产学者韩世同说，这些数据一般会比广州市房管局公布的同期数据要高。而这样一个数据，目的显然是想让购房者的神经更为紧张。

　　近几个月来，广州房价的月度统计数据出现了戏剧性的变化。今年3月，广州市长张广宁表态要降低房价的话音刚落，广州市房管局公布的3月房价，每平方米就比上月下降700元之多。此后，该局向本报解释，统计均价因首次纳入花都等周边区而被拉低。

　　而紧接着的4月份，广州房价再次被拉升，环比猛涨552元，涨幅达7.85%。据国家统计局数据，当月广州以9%的升幅列全国第四。

　　除了与政府部门在数字上拔河之外，房产商们更不断加大囤地力度。2005年下半年广州房价出现猛涨，房产商表示这是因政府供地太少进而供应量减少所致。2006年，广州共出让土地约2.5平方公里，达到此前5年的总和。但是，几乎每推一个地块就产生一个新地王，房产商拿地毫不手软。当年，广州房价同比仍暴涨25%。

　　截至目前，各路房产商在广州囤地已达29平方公里，其中在中心城区就有9平方公里。这些土地绝大部分集中在富力、保利、恒大等少数几个大房产商手中。

　　7月3日，广州本土的合景泰富地产公司在香港成功上市，当日市值627.2亿元，成为继富力、雅居乐、碧桂园后又一个在香港上市的广东房地产开发企业。更多如恒大等广东籍房地产公司正在排队等候进入香港股市。募集了巨额资金的房地产商们，吃进土地的胃口越来越大。

　　但即使这些财大气粗的大房地产商，也暗中使用一些小动作抬高房价。今年3月23日，广州市房管局在市场巡查时发现，合景公司在销售一商住楼时违规进行内部认购并收取诚意金。此外，3月广州市房管局接到两宗内部认购的投诉，巡查发现一宗捂盘嫌疑行为，其他如违规标价等销售行为更是多见。

　　广州市房管局人士对本报表示，“某些房产商的炒房行为，我们看得很清楚。但是，我们有时也很无奈。”

　　政府的无奈

　　就近日广州房价涨势，广州市房管局人士透露，前不久广州市政府刚刚定调，不准再谈房价， “说涨不好，说跌也不好，很难把握”。今年3月，市长张广宁公开表示要降房价，曾引起轰动。

　　正当房价上涨的信息甚嚣尘上时，7月4日，广州市房管局发布信息，计划公开出让第二批9宗烂尾地，与此前公布的另9宗烂尾地一起，将累计出让用地面积总计11.9万平方米，可供应商品住房约4500余套。此外还有11宗地块正在后续处理中，届时将增加约51.8万平方米，可供应住宅约9000套。

　　“这些地其实3、4月份就已经打了报告，但到现在才批下来。”上述人士说，今年的供地计划能不能完成，现在还很难说。

　　该位人士表示，房价问题太复杂，已经不是单个部门就能管得了的。作为房管局其实也想多批地，但这也不是一个部门就能说了算的，必须要经过多个部门同意后才能实施。 “即使是多供地，也不一定能够稳定房价，一些开发商的炒房行为我们也看得很清楚。但是，一般也不能说，一说就好像我们在干预市场。”

　　在此情况下，广州市房管局目前的 “头等大事”是建设经济适用房。作为 “穗七条”的重要内容，按照计划，广州今年将满足5600多户家庭的经济适用房需求。而在2006年到2010年，广州要建设经济适用房11.43万套。今年5月，广州已经进行了经济适用房预登记。

　　为推动经济适用房建设，广州在今年3月还在全国率先公开允许单位自建房，同时通过 “穗七条”鼓励房产商利用自有土地进行经济适用房建设。

　　但业界普遍认为，经济适用房很难短期内大规模推出，在整体供求关系没有变化的情况下，房价仍将上涨。

　　广州市显然也看到了这一点，为加快增加市场供应量，7月2日，张广宁主持召开市政府常务会议，审议并原则通过 《商品房开发审批工作精简方案》。以往房地产新项目审批要经多个部门盖几十个章，但该方案欲将审批时间总体压缩50%。业界认为，此举将令房地产项目比以往要提前半年入市。

　　广州市建委房地产开发建设处处长范瑞威对本报表示，目前已经将通知下发到各相关单位，要求在7月20日前做好准备工作，之后即按照方案实施。

　　来源：经济观察报网