五一楼市冷清:热点区域房价拐点可能在下半年出现

　　调控措施显效 五一楼市冷清

　　中国证券报

　　□本报记者 彭扬

　　在陆续出台的一系列调控政策之下，热点城市楼市降温明显，但个别城市亦有调控后房价“补涨”迹象。业内人士认为，当前全国商品房成交量同比增速已呈现下滑态势，未来楼市调整速度料加快，热点区域的房价拐点可能在下半年出现。

　　热点城市陆续开始降温

　　5月1日中午，在北京南五环一处楼盘的售楼处，某售楼员告诉中国证券报记者，该楼盘主要是大户型，客户大多是“卖一买一”的改善型需求，而且二套房的利率上调到基准利率的1.2倍，首付比例也调到了80%，受调控政策的影响比较大。因此，五一假期来看房的客户不多。

　　在半个多小时内，中国证券报记者只看到一组购房人来看房。该售楼员表示，目前楼盘价格保持稳定，没有打折或特价房等促销打算。后续还有新盘将对外销售，价格应该不会有太大变化。

　　在此轮楼市调控收紧过程中，北京的收紧力度最大，楼市成交萎缩态势已很明显。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，4月北京二手住宅市场量价齐跌，全市二手住宅共完成网签16902套，环比3月的25952套减少35%，同比2016年4月的26374套减少36%；成交均价环比转降，跌幅达6%。

　　在二线热点城市，楼市降温态势也有所体现。南京的房屋中介人员告诉中国证券报记者，去年五月以来南京房价是直线拉升，现在情况不同了，价格平稳。在南京市房地产交易登记中心，前来办理业务的某购房人说：“现在炒房比较难，好多人没资格，并且新入市的楼盘也比较多。因为调控肯定会越来越严，不敢轻易下手。”

　　“未来会不会出台新的政策，还要看五六月份市场的变化。如果市场继续供不应求，炒房的热情不变，参考其他城市措施和南京实际情况，南京政策有进一步从严调整的空间。”网尚研究机构研究员虞珠指出，比如提高首付比例、限制交易时间等等。

　　南京市统计局公布数据显示，一季度全市商品房销售面积234.87万平方米，同比下降30.8%，降幅比1-2月收窄5.6个百分点。商品房销售额396.5亿元，同比下降25%，降幅比1-2月收窄14.5个百分点。去年下半年以来，受房地产新政和同期基数影响，全市商品房销售面积增幅持续下降，今年1-2月下降幅度达到36.4%，三月份楼盘加推，降幅有所收窄。

　　调控有进一步收紧空间

　　对于近期房价仍有一定涨幅的城市，业内人士预期调控有继续收紧的可能。以西安为例，西安市统计局数据显示，一季度，全市商品房销售面积354.14万平方米，同比增长25.4%；商品房销售额264.55亿元，同比增长52.3%。

　　位于西安北郊的某楼盘在五一期间并无现房。五一后开盘，标价在7800元/平方米至8000元/平方米，前期则是7200元/平方米。有售楼员介绍，春节后至今，很多楼盘的房价都有不同程度上涨。

　　实际上，西安早在4月中旬就已颁布楼市新政。明确商业贷款首套房首付不低于30%，二套房不低于40%，三套不能贷款。限购区域内买的商业住房及二手住房，需取得不动产权证书后满2年方可上市交易（买卖、赠与）。

　　五一假期前，西安市房管局暂停了万科集团所属公司开发的12个项目的网签销售，暂停受理其新项目的预售许可申请。同时，也暂停了与上述项目相关的西安世联投资咨询有限公司、陕西合富辉煌地产顾问有限公司、西安创典全程地产顾问股份有限公司在西安市的代理销售活动。

　　“西安楼市当前之所以呈现出这样的特点，主要有两个原因。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一是外溢因素，比如周边郑州等城市收紧购房政策，投资、投机需求开始进入西安市场，对房价上涨或有一定推动作用；二是市场预期，政策持续调控使得后续继续收紧的预期强化，尤其是在商业银行贷款方面。

　　明源地产研究院首席研究员刘策认为：“西安楼市一直以来处于去库存的阶段。现在在供求改善后迎来补涨。当然，也有外部投资者看到西安在目前各个省会中价格相对较低，处于具有投资价值的价格洼地之一。因此，内外因素拉动造成了价格上涨。”

　　严跃进表示，房价的上涨是由于各种因素造成的。比如，即便是全国实现限购，但也主要是针对当地城市，还未在全国范围内全面实行。但资金流动具有一定随意性，只是目前还达不到对购房资金进行管控。

　　“未来在新房和二手房市场都有调控继续收紧的空间。”刘策认为，比如，提高首付、提高契税等。

　　跳出房地产周期“怪圈”

　　“近期房地产市场延续降温，新房和二手房成交量均下滑，房地产调控升级后效果不错。”国信证券分析师董德志表示，根据大部分热点和非热点城市的销售数据，4月以来新房和二手房销量同比下滑较明显。

　　首创证券分析师王剑辉表示，当前全国商品房成交量已经出现同比增速下滑，考虑当前的信贷环境以及调控政策的空前力度，调整速度会有所加快，但是价格回落依然可能在下半年才会出现。期间注意观察成交量负增长月份的出现，可能是价格调整的关键时点，短期内不排除针对二手房调控升级的可能。

　　从目前来看，房地产政策收紧的效应正在延续。爱建证券研究员刘孙亮表示，受到政策的限制，房价震荡以及成交量萎缩是大势所趋。但与此同时，房地产行业仍面临去库存的压力，房地产行业未来将依旧保持去库存的政策主线，房价在“实质”下跌后，短期内将维持震荡态势。

　　“下半年可能出现回调，周期怪圈能否打破有待观察。”东吴证券分析师丁文韬表示，继限购和限贷政策出台之后，3月以来全国已有14个城市发布住房“限卖”政策，通过一定年限的限制转让政策可以有效地打击投机行为。预期随着更多城市加入调控再升级行列，短周期内的房地产市场回调很可能在下半年出现。丁文韬表示，政策周期性的“松紧”变化只能作为短期内的应急手段，如果想要真正跳出房地产周期的“怪圈”，还是需要看到真正的长效机制。

　　土地市场供给端

　　调控逐步显效

　　程竹

　　□本报记者 程竹

　　目前，在供地计划大增指导下，前4月住宅用地推出量有明显增加。业内人士认为，未来房企拿地门槛将进一步提高，北上广三大城市的房地产新政料成土地出让新样板，有可能向其他城市扩围。随着核心城市区域调控持续升级，政府应该有意愿将三四线城市库存去化到底，进而引导居民资产配置向三四线城市倾斜。

　　部分城市土地供应增加

　　多方研究数据显示，今年以来，一线城市土地供应量较2016年有显著增加。中原地产研究中心数据显示，截至目前，今年50个重点城市卖地收入合计为7645.3亿元，与2016年同期不到5000亿的水平相比，上涨53.3%。在供地计划大增背景下，总体来看，前4月住宅用地推出量有明显增加。根据中国指数研究院报告显示，今年1至3月，全国住宅用地推出1.8亿平方米，同比增长5.7%，结束了2014年以来连续11个季度的同比下降趋势。

　　中原地产研究中心统计数据也显示，今年第一季度，北上广深四个城市合计供应住宅类土地的规划建筑面积达520万平方米，相比2016年同期上涨103%。

　　同时，与土地供应增加相对应的是，土地供给与库存去化周期挂钩机制的建立。4月初，国土资源部和住建部联合发布通知，通知要求对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。这意味着房地产调控将从供给端作为突破口，建立长效机制。此后，北京、上海、杭州三个城市，先后出台土地出让新政策，对土地出让中开发商自持的部分、商办用地等细则，做出更加详尽而严格的规定。

　　方正证券认为，该政策是在供给端建立长效机制的重要措施，这一机制有望快速铺开，稳定市场预期。新政策下，房企拿地门槛将进一步提高。如果三四线土地热度不减，不排除前述三城市的新政策可能会成为土地出让的新样板，向其他城市扩围。

　　投资重点转向三四线城市

　　“在政策持续调控态势下，一二线城市房价虽然得到抑制，但房价仍处于高位。一季度地价上扬，与开发商预期热点三四线城市房价可能会上扬有关。去年以来需求出现了新变化，刚需持续向环一二线城市的外围城市外溢。”业内人士认为，随着市场的变化，开发商认为这些环一二线城市房价未来空间较大，因而投资的新热点开始逐渐转向这些城市。

　　“部分开发商决定响应政策、遵循定价要求，在增强资产流动性的同时收获可观利润。个别开发商仍希望调控政策只是暂时措施，只待‘风头’一过再以更高价格出售。”业内人士认为，在此背景下住宅价格如果再次加速上涨，很可能会催生新一轮的调控政策加码。

　　业内人士认为，地产行业的融资供应将保持稳定，房企投资重点将转向三四线城市。而监管层可能会加大在三四线城市的调控措施，同时为一二线城市的房价降温，开发商接下来面对的压力可能会比外界想象的要大。

　　兴业证券分析师阎常铭认为，随着核心城市区域调控持续升级，政府应该有意愿将三四线城市库存去化进行到底，进而引导居民资产配置向三四线城市倾斜。