【两条政策同日出台】

央行楼市新政:二套房首付比降至四成

财政部:二手房营业税免征期限由5年改成2年

【专栏】不应把房地产作为宏观调控工具

　　中国证券网讯（记者于祥明）中原地产首席分析师张大伟认为，二套房贷款政策松绑的标志意义非常大。

　　一是，二套房贷款政策是2013年楼市收紧政策的标志政策。2013年，楼市火爆，很多地方收紧政策，将二套房贷政策调整为首付从6成上浮到7成。松绑这一政策将意味着政策方向的全面调整。

　　二是，二套房贷款政策如果调整，对于改善需求来说，将出现质变。2014年9月30日，央行[微博]发布的松绑限贷政策，事实上已经放松了改善需求入市但主要针对的是卖一买一需求。如果对二套房松绑，意味着改善需求将全面被鼓励。

　　三是，信贷政策一直是楼市政策的核心，如果二套信贷松绑，各地方政府将出台更积极、激进的松绑政策。

　　2014年以来的房地产松绑政策，明显可以分为三轮。第一轮：各地的松绑限购政策。第二轮：央行的限贷政策调整及降息。第三轮：各地纷纷发布购房补贴及央行的再次降准。第四轮：两会前后开始鼓励自住及改善需求的政策，主要在公积金政策、回购库存商品房做保障房等。第四轮房地产松绑政策将以二套房贷松绑为标志。

　　从各地看，到目前为止已经有多地发布了房地产松绑政策。

　　面对楼市成交持续低迷的局面，2014年下半年起，各级政府纷纷出招刺激。省级政府有福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等省份，针对房地产行业发布综合性文件，从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手，促进房地产市场发展，刺激购房需求入市；杭州、海口及呼和浩特等省会城市也发布类似综合性文件；更多地区则是从局部入手作出政策调整，其中公积金贷款放松以及财政补贴购房成为最主要的两大地方刺激楼市的手段；而北京、上海作为全国最重要的两大一线核心城市，均在去年第四季度对普通住房标准作出较大幅度调整。普宅标准与住房信贷、公积金、税收优惠等多个涉及购房成本的环节直接相关，因此对市场的利好作用显著。

　　2015年的政策依然将会升级。2015年，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、一线中部分城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接地出台税费减免，购房补贴等多种救市政策。同时，继续通过保障房建设以及住房救助补贴的方式来解决困难家庭的住房需求。

　　当前经济增长放缓压力不减，房地产业也将继续为经济平稳增长作出重要贡献。尽管温和的政策环境对楼市而言积极利好，但历次市场起伏并非仅由政策主导，而是受到前期调整幅度、供求格局变化、整体经济水平以及人口结构演变等多方面因素影响，因此后市走势需从各个维度综合预判。其中，市场整体存量的大幅增长，尤其是一线城市以外地区库存的持续攀升，将成为影响市场变化和地区分化的重要因素。

　　在整体经济下滑明显的情况下，房地产的作用将会比2014年更加重要。今年重点城市的销量好于去年是确定的，特别是一些供需关系改善明显的城市，房价很可能上涨，甚至幅度不会小。对于一二线城市来说，二手房已经度过最低迷时间点，而商品房的好转将很快出现，最后的窗口期是二套房贷松绑政策的发布。