“温和松绑”将成楼市调控主流

　　自2014年3月全国"两会"提出楼市"针对不同城市情况分类调控"后，地方政府有了自主权。从各地微调动作来看，目前尚未形成大范围政策放松的趋势，但执行层面的微调已非常普遍。"温和松绑"将成下半年调控的主流方式。

　　2014年下半年，微调城市将逐渐扩容，限购放松或成趋势。根据公开渠道监测，已有超过14个城市施行了各类托市措施。从上述城市的地域分布看，本轮市场成交下滑明显的长三角地区成为政策放松预期最大的地区。

　　从全国范围看，相关城市在分类调控方面各有特点。

　　一线城市下半年限价政策将逐步放松，回归市场化。北京2014年预售价格限价与限高明显松动，入市的高端项目显著增加。广州郊区的增城、从化等地，限价政策逐步放开，广州中心区原本一些楼盘因价格过高而网签受限的现象也得到松绑。

　　在整体楼市降温的情况下，一线城市楼市已经入秋，目前还能维持上涨的城市越来越少，部分城市的下调幅度还在加速，此前一直认为会独立向好发展的一线城市也出现了明显的降温现象。但因为人口控制目标的存在，一线城市未来房地产调控松动的空间不大。

　　二三线城市主要放松调控的形式将是：户籍松绑、限购微调与公积金政策。

　　6月底，呼和浩特成为第一个明确发文取消限购的城市，随后济南也发文明确开始申报解除限购，还有厦门非户籍人士已可以通过"补税"方式取得购房资格等。这些执行层面的口头微调，将在二三线城市普遍出现。后续限购闯关的城市预计将接近30个，非一线城市都有松绑的预期。

　　全国各地公积金政策的调整也将松绑一部分资金流入楼市。7月4日安徽蚌埠市调整公积金相关政策，提高贷款额上限至40万元。此前，安徽省已有铜陵、六安、宣城、芜湖和淮北5个城市调整公积金贷款政策，其他多省份也有部分城市针对公积金政策作出调整。

　　此外，二三线城市还将通过放宽户籍政策"抢人"调控。从全国房地产市场看，出现问题的城市主要是三四线城市，人口净流入减少，实际需求萎缩，难以消耗之前已经积压严重的土地及在售库存。因此，这些城市开始通过放宽户籍政策"抢人"，即利用城镇化，提高购房人口基数，达到刺激房地产市场的目的。

　　日前，海口出台房地产新政，实施购房入户政策，海南本省人6月1日起，购单套房120平方米以上可落户海口5人。武汉市也发文从7月1日起逐步放松落户限制。

　　本轮市场转冷更多是由前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档等引起，因此，日益强烈的政策微调效果将不同于此前的市场反应。

　　从微调政策预期的效果来看，税收优惠以及限购放松将对市场短期造成轻微利好，市场有望走出一波上行行情。但如果信贷等相关政策没有实质变化，加之很多区域的过剩，市场的持续调整已经难以避免。

　　总之，作为中国经济的重要一环节，房地产市场目前需作好托底准备。尽管房价出现合理调整有利于中国经济转型，但如出现断崖式调整，可能会对经济产生不可预测的影响。