价格呈现掉头迹象 消化存量尚需时日

　　“北上广深”房价将继续走弱(市场观察)

　　本报记者 宦 佳

　　全国房价的持续走弱基本已成定局。近日，国家统计局发布了6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，据初步测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比大多小幅回落，并且一线的北上广深房价也失守，加入降价行列。专家表示，在信贷紧缩、库存高企的背景下，楼市消化存量仍需时间，未来恐将进一步保持降温态势。

　　“保值高地”房价上行乏力

　　数据显示，6月份新建商品住宅价格环比下降的城市突破了50大关，达到55个，创下30个月以来的新高。70个大中城市中上涨的城市仅有8个，持平的城市有7个。而在二手住房的价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有52个，持平的城市有11个，上涨的城市仅有7个。

　　“据初步测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比出现小幅回落，分别下降0.4%、0.5%和0.5%。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，环比下降的城市个数呈继续增加的态势；从涨跌幅看，70个大中城市中，新建商品住宅价格最高涨幅为0.2%，最低为下降1.8%；二手住宅价格最高涨幅为0.1%，最低为下降1.5%。

　　在房价失守的城市中，一直被认为是“保值高地”的北上广深4个一线城市这次也没能幸免。北京的新建住宅价格、新建商品住宅价格尽管仍有0.1%的环比微涨，但是二手住宅价格相比上月下降了1.3%；而自5月，上海和深圳的新建商品住宅价格在今年首次出现环比下降以来，此次广州也加入降价行列。

　　“从6月份70个大中城市新建商品住宅销售价格同比变化特征来看，最大的特征就是房价涨幅明显放缓，6月份已经没有一个城市房价同比上涨超过10%，即使是房价较为坚挺的一线城市也从6月份开始回落到10%以下，这反映二季度以来全国整体市场并不乐观。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

　　楼市需要时间消化泡沫

　　二线不振，一线失守。对于本轮房价呈现加速下探的原因，业内专家认为，由于供需关系企稳、市场“买涨不买跌”的心理，以及自住房等保障性住房进入人们选择范围内等原因，房地产市场已出现一定程度的“产能过剩”，正由增量时代向存量时代演变，“激活需求、消化存量”已经成为当前房市的首要目标。

　　“总体来看，导致房价整体涨幅放缓的原因主要是过大的市场去库存化压力。受银行信贷紧缩及市场存销比指标提高等因素影响，部分开发企业由于资金面压力、半年报业绩指标‘抢收’等压力不得不采取‘以价换量’策略，甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金，造成了70个城市中55个都出现了下跌。”张宏伟分析称。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，目前的趋势表明房价下调已经没有孤岛，尽管部分城市取消限购让市场出现短时间的复苏，但之后并没有表现出回升的势头，一方面这是由于当下信贷政策持续从紧，六至七成的首付门槛极大提高了“买一卖一”的普通置换人群入市资金压力；另一方面也可以认为在经历了10年的高速发展之后，房地产行业已经进入到了由高速增长转向平稳发展的过渡阶段。

　　整体价格调整仍会持续

　　面对持续下行的交易数据，市场对于未来的房价走势普遍有保守性预期。

　　“目前市场情绪低迷、库存高企且仍处在不断上升的趋势中，再加上开发商面临财务困境，很可能会在‘金九银十’到来之前加快周转，因此房价的下行压力可能还将逐渐加大。”瑞银首席经济学家汪涛表示。

　　“如果大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧，并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量可能仍然会维持当前比较低迷的状态，那么第三季度，在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企‘以价换量’的行为可能促使企业做出适度的价格调整，甚至大幅降价。”张宏伟称。

　　企业不得不进行价格调整以保盈利目标，而楼市整体调控政策上也将采取因地制宜的方向保证刚需的满足。住建部政策研究中心主任秦虹表示，未来中央层面不会对房地产再采取“一刀切”式的调控政策；各地将根据不同的情况调整供求关系，同时全国中心城市仍不应无底线、无条件地放松限购，仍会以抑制投资投机性需求、保证合理购房需求作为调控初衷。