济南取消限购欲语还“羞”

　　二季度土地市场零成交 库存创五年来新高

　　本报记者 郑重 济南报道

　　 7月2日晚间，济南要取消限购的消息在网上疯传了将近一天后，济南市城乡建设委员会终于通过其官网做了回应：“我市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确认后实施。”

　　 “房地产市场的低迷已经让房地产企业资金链紧绷，加之银行限贷，对开发商来说，急需从需求端输血。”在长江证券分析师张月凤看来，“取消限购显然是一针兴奋剂。”《华夏时报》记者注意到，市场传出济南要取消限购消息的当天(7月2日)，总部位于济南的地产类上市公司鲁商置业大涨5.48%，其他地产股也表现活跃。

　　 “限购取消是大势所趋。”同策咨询研究部总监张宏伟预测，从限购政策调整的趋势来看，除一线城市外，约40个限购城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放松，2015年楼市限购政策将光明正大地退出房地产市场。

　　库存创纪录

　　 “济南突然传出取消限购的消息，让人感到有些突然。”在张月凤看来，济南并不是房地产风险最大的城市。济南目前住宅平均销售价格尚不到1万元，尤其是今年，甚至出现了很多均价每平米5000多元的楼盘。这个价格对于一个省会城市来说，显然不高。

　　 “4月初市里有关部门已经就取消限购进行过研讨，当时的想法是在长清区、高新区先行取消。”7月3日，济南市政府一位不愿具名的官员对本报记者说，“没想到消息会提前泄露。”

　　 提前泄露消息的是一份名为《关于对我市商品房限购政策调整的请示》的红头文件。这份署名为济南市城乡建设委员会的文件建议在全市范围内解除新建商品住房和存量住房的限购政策。

　　 引人注意的是，该文件上清晰地标注着济南市市长杨鲁豫的亲笔批阅意见：“同意城乡建委建议，待报国家住建部备案实施。”这份文件7月2日上午开始通过网络及微信疯传，迅速引起全国公众关注。

　　 在业内人士看来，济南市之所以加速推进取消限购，还是来自于近2个月来市场的压力。

　　 济南市城乡建设委员会公布的5月份全市新建商品房市场数据显示，5月份济南市共网签成交新建商品住宅3053套，总面积338328.75平米，比2014年4月份减少1204套。住宅成交面积同比下降44.57%，环比下降27.47%。

　　 进入6月份，济南楼市的压力仍在加大。中原地产研究部统计数据显示：济南整体楼市降温，上半年合计签约住宅20753套，同比2013年同期的30974套下调了33%，可售套数也上涨了1万套。

　　 更为严峻的是，和许多二三线城市一样，高库存和低去化率已经成为济南房地产市场的顽疾。据新华网报道，截至2014年4月底，济南普通商品住宅库存661万平米，创2009年12月底以来的最高库存纪录，按照月均成交量42万平米计算，存销比高达15.7个月。

　　 “面对如此严峻的存销比形势，济南市取消商品房限购显得势在必行。”济南市政府一位官员表示。

　　财政压力

　　 在业内人士看来，地方政府取消限购的压力更多的来自于财政紧张的压力。

　　 世联行报告显示，二季度一线城市土地成交大幅缩水，北京6月土地零成交；深圳在5月土地成交放量后，6月成交再次见底，土地出让金不足2亿元；广州、上海本月土地成交金额分别为28亿元、25亿元，较5月均缩水三成以上，同比下滑均达八成。

　　 从济南看，土地出让金作为济南市政府性基金收入的重要来源，其一季度的表现也不尽如人意。

　　 克而瑞统计数据显示，2014年一季度，济南市共成交商品房用地53宗，同比增加96%，其中住宅用地27宗，同比增加69%，这主要还是“沾了2013年的光”，仅2014年1月便成交土地45宗，大多为2013年底推出的地块；到了2、3月份，成交宗数便大幅下降。

　　 与此同时，一季度济南市各项民生支出涨幅颇大，其中住房保障支出1.05亿元，增长1.11倍。

　　 据济南市2014年1至3月份公共财政预算执行分析报告称，今年一季度，济南商品房销量回落导致房地产业税收大幅回落。报告称，由于近期部分城市商品房降价销售、银行信贷政策和公积金政策收紧等因素影响，房地产市场观望气氛显著增加：一季度济南商品住房销售量（套数)下降30.98%。受此影响，房地产业地域税收仅增长5.21%，低于全市税收增幅6.36个百分点。

　　 更为严峻的是，受房地产市场低迷影响，济南土地市场3月份以来持续低迷，二季度甚至出现了零成交。

　　 济南市国土资源局官网土地公告显示，6月份开始，济南市区共推出商服和居住用地9宗，7宗为居住用地，2宗为商服用地，总面积47.71万平米，比去年6月的71.64万平米减少了23.93万平米，降幅超过三成。

　　 “楼市观望情绪较浓，上半年市场成交量同比、环比都出现了下降，波及到了土地市场。”山东世联怡高总经理朱江分析，当前未开工项目延缓开工进度，已开工项目延缓入市或者低价入市，老房源则普遍采用促销、特价房等方式去库存；受交易量、回款及融资情况等因素影响，开发商拿地更加谨慎，资金也趋于紧张。

　　 “土地成交建筑面积减少与部分城市减少供地有一定关系，但土地市场受房产市场转冷所带来的影响是更为重要的因素，目前土地市场正式随房产市场转冷进入了下行时期。”上海易居房地产研究院研究员亢亚娟指出，“底价成交”几乎成了近期土地市场的写照，而标杆房企拿地谨慎的程度也愈发明显。

　　激辩限购

　　 从南宁首次放松限购政策至今，各地的限购政策放松的尺度越来越大，呼和浩特明文取消商品房限购似乎开启了取消限购的多米诺骨牌。

　　 “结合今年上半年楼市来看，各城市成交数据与去年相比都有所回调。一些地方政府放松限购政策，看起来是‘水到渠成’。”在合富辉煌山东区域市场研究总监许传明看来，“现在取消限购不能拉动投资性需求。”

　　 山东省政府参事、山东财经大学房地产经济研究所所长郭松海也认为“以取消限购刺激需求不大现实”。由于消费者普遍存在“买涨不买跌”的现象，政策调整或对楼市的带动作用有限。

　　 中原地产首席分析师张大伟表示，从呼和浩特开始，更多城市开始考虑松动限购政策。很多城市因为整体经济问题，放松楼市调整的需求非常迫切，限购政策可能会在除一线城市和超1000万人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐渐被取消。

　　 据不完全统计，截至目前，南宁、天津、无锡、海口、温州等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，除此之外，杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻频出。

　　 “限购作为一种非市场化的行政性手段，与当前市场为主导的调节是完全相悖的。”山东财经大学房地产业发展研究中心孙大海认为，限购政策要求外地户籍购房者须提供一年社保或纳税证明，这严重误伤了来济发展的外来投资者、大中专毕业生、外来务工人员等。

　　 不过，山东大学房地产研究中心主任李铁岗并不赞成过快取消限购的政策。在他看来，在宏观政策调整下，房产已经回归到民生和居住的功能上来，限购政策限的是投机的这一部分需求，并不限制房产的民生和居住的需求，取消限购对于刚性需求并没有造成很大的影响。

　　 “如果取消限购仅是一种政府表态的话，更不可取。政府冒的风险太大，是对市场不负责任的行为。”李铁岗说。