济南松绑限购冲动：土地连续三月零成交

　　张晓玲 冯倩宇

　　6月中下旬，从呼和浩特开始，更多城市开始实质性考虑松动限购政策。济南只是其中的缩影。

　　山东省会济南，并非房地产风险最大的城市，却突然传出限购松绑的消息。7月2日，济南市城建委回应，有关限购调整政策正研究，待住建部审批。

　　21世纪经济报道记者调查显示，有关限购取消的传闻在济南历时已久，自今年3月份两会后国务院传达分类调控意图后，济南市就传出限购将取消。在刚刚进入下半年之后，该政策路径似乎越来越明晰。

　　济南多位房地产业界人士表示，这与近几个月尤其是二季度以来的房屋、土地成交低迷有关。尤其是土地成交，据21世纪经济报道记者查询，济南土地市场已连续3个月零成交，很可能严重影响到济南今年的财政预算收入。

　　6月份最新数据显示，各地土地市场正式随房产市场转冷进入了下行时期。“底价成交”几乎成了近期土地市场的写照，这也成为包括济南在内的诸多二三线城市放松限购的动力。

　　此外，济南市今年一季度经济运行形势分析报告显示，一季度房地产开发投资增长17.5%，增速同比回落3.8个百分点，其中住宅增长4.3%，回落31.1个百分点。新开工面积下降25.5%，竣工面积下降45.5%，其中住宅下降34.9%和35.6%。

　　“新开工面积和竣工面积大幅下降，很大程度上显示着开发商的资金链接续存在问题。这和当前银行收紧开发贷和个贷密切相关。故开发商也热望放松限购，从需求端为资金输血。”一位业内知情人士介绍。

　　酝酿数月的限购松绑

　　网上流传的《关于对我市商品房限购政策进行调整的请示》文件中提到，“市建委提出上半年济南市商品房的销量出现了下滑下降及价格滞胀的现象……，市建委与市房管部门研究后建议在全市范围内解除新建商品住房与存量住房的限购。”

　　7月2日，济南城建委回应称，“(限购是否调整)现在市里正在研究，还得报住建部审批。”

　　一位当地开发商告诉21世纪经济报道记者，此前关于限购是否放开仍有争议，尽管政府部门在一两月前开会商议过，但迟迟没有确切意图。因为济南并非压力最大、风险最高的城市。

　　济南市从2011年4月份正式执行现有限购政策，房价上涨幅度随之明显减弱，到当年8月份，房价首次出现环比下跌，持续到2012年6月份。

　　从2012年7月份开始，济南房价开始出现一波环比上涨行情，截止到2014年3月份，济南新房价格连涨了21个月，近几个月的上涨幅度逐步收窄。

　　相比国内其他一二线城市，不论是新建商品住宅的供应量、成交量还是成交价格，表现都相对平稳。以今年1-5月的数据看，前5个月批准预售的新建商品住宅21929套、246万平方米，预计全年供应量与去年相当；成交方面，前5个月累计网签16879套、184万平方米，月均成交套数和面积也与往年相差不多。

　　山东省科学院战略研究所教授吕兆毅认为，济南松绑限购时机未到。济南楼市比较平稳，政府不会采取太过激烈的措施。通过降低落户条件来松绑限购的可能性也不大。

　　但进入6月份，济南楼市的压力在加大。中原地产研究部统计数据显示：济南整体楼市降温，上半年合计签约住宅20753套，同比2013年同期的30974套下调了33%。可售套数也上涨了1万套。

　　楼市低迷的连锁反应

　　楼市的成交低迷，波及到了土地市场，由此引发财政紧张，这或许是济南欲松绑限购迫切的动力。

　　在年初出现土地交易小高潮后，3月份以来济南土地市场一直比较冷清，二季度甚至出现了零成交。

　　据济南市2014年1至3月份公共财政预算执行分析报告，今年一季度，济南商品房销量回落导致房地产业税收大幅回落。

　　报告称，由于近期部分城市商品房降价销售、银行信贷政策和公积金政策收紧等因素影响，房地产市场观望气氛显著增加：一季度济南商品住房销售量(套数)下降30.98%。受此影响，房地产业地域税收仅增长5.21%，低于全市税收增幅6.36个百分点。

　　而作为济南市政府性基金收入的重要来源，土地出让金在其中占很大比重，其一季度也不尽如人意。数据显示，2014年一季度，济南市共成交商品房用地53宗，同比增加96%，其中住宅用地27宗，同比增加69%，这主要还是“沾了2013年的光”，仅2014年1月便成交土地45宗，大多为2013年底推出的地块；到了2、3月份，成交宗数便大幅下降。

　　与此同时，一季度济南市各项民生支出涨幅颇大，其中住房保障支出1.05亿元，增长1.11倍。

　　值得注意的是，继3月底位于北大槐树片区的2宗居住用地挂牌出让后，整个4月份未有土地挂牌出让，而5月份的土地市场更加“寂静”，不仅未有土地成交，土地出让也继续“挂零”。6月份仍然如此。

　　济南相关部门负责人对此解释，济南土地市场的“冷清”和楼市的“低迷”关系不大，在土地出让之前要对土地进行熟化以及定价，前期工作做好之后，才会有土地的出让。

　　但房地产业内人士均将此归结为楼市低迷的连锁反应，山东世联怡高董事、总经理朱江表示，楼市观望情绪较浓，上半年市场成交量同比、环比都出现了下降，波及到了土地市场；当前未开工项目延缓开工进度，已开工项目延缓入市或者低价入市，老房源则普遍采用促销、特价房等方式去库存；受交易量、回款及融资情况等因素影响，开发商拿地更加谨慎，资金也趋于紧张。

　　易居中国济南公司副总经理杨晓晨认为，济南限购政策或先从边缘区域放开，比如长清，然后视市场反应逐步放开；朱江则分析称，下半年济南可能会取消限购，目前政府只是在为限购政策寻找一个退出的最好时机。

　　预计30个城市将取消？

　　6月中下旬，从呼和浩特开始，更多城市开始实质性考虑松动限购政策。济南只是其中的缩影。

　　世联行报告显示，二季度一线城市土地成交大幅缩水，北京6月土地零成交；深圳在5月土地成交放量后，6月成交再次见底，土地出让金不足2亿元；广州、上海本月土地成交金额分别为28亿、25亿元，较5月均缩水3成以上，同比下滑均达8成。

　　易居上半年数据显示，TOP20城市出现土地供应过剩的隐患。重庆市以土地成交3496万方排行成交建面榜首，让销比(土地出让和销售比) 3.7；而潍坊、兰州、南通、临沂让销比甚至高达11.4、10、6.5、5.7。

　　上海易居房地产研究院研究员亢亚娟指出，土地成交建筑面积减少与部分城市减少供地有一定关系，但土地市场受房产市场转冷所带来的影响是更为重要的因素，目前土地市场正式随房产市场转冷进入了下行时期。“底价成交”几乎成了近期土地市场的写照，而标杆房企拿地谨慎的程度也愈发明显。

　　中原地产首席分析师张大伟则表示，很多类似呼和浩特的城市因为整体经济问题，放松楼市调整的需求非常迫切，限购政策可能会在除一线城市和超1000万人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐渐被取消：预计30个以上城市的限购将可能在年内取消。

　　“呼和浩特楼市的问题，远不是只有库存这么简单。三重周期的叠加才是真正原因。这三重周期是指，经济周期、财富周期和房地产周期。”张大伟称，类似城市的房地产市场必须调整。

　　张认为，具体限购取消的方式可能是，限购政策结合户籍政策调整，目前实际上除了北京与上海，其他城市落户的难度基本都与购房能力匹配，这种情况下，特别是三四线城市，甚至二线城市，限购的执行对市场的影响本来就不大。

　　而且，限购从2011年执行来，其实效果已经递减，限购在影响市场的因素中，比例已经不足1成。

　　也有业内人士认为，与实质效果相比，限购的解除象征意义更大，2011年这一轮市场政策调整的象征性政策就是限购，在双向调控出现后，未来土地供应量大，住宅潜在供应量大的城市都有可能会逐渐松动限购，但2014年的市场根本还是看信贷。