【推荐阅读】专家：楼市崩盘可能性为零 大多数城市可取消限购

　　柳九邦

　　今年上半年，一场看起来毫无预兆的楼市寒流，让不少房地产产业链上的人们措手不及。

　　年初，虽然一二手房的成交已经显现出降温迹象，但多数人将其归结为“春节因素”，与此同时，刚刚经历火爆楼市的各大开发商们亦完全不顾市场的微妙变化，仍在土地市场上“挥金如土”。

　　1月28日，方兴地产(00817.HK)以101亿元的总价竞得上海闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率111.59%，折合楼板价47609元/平方米；北京、上海、杭州、深圳四个城市1月份的土地出让金总额创纪录地突破1000亿元。

　　土地市场仍在火上浇油，楼市转折点却意外浮现。2月下旬，杭州楼市率先传来大幅降价声，接着，被媒体称为“鬼城”的常州迅速跟进，雅居乐、九龙仓等大型房企开始在常州等城市“贴成本”卖房。

　　资本市场也被一则坏消息引爆——兴业银行被证实停止房地产夹层融资和供应链金融业务。金融与降价声的共振，让地产股在短期内经历断崖式下跌。一时间，几乎所有业内人士都在问，中国楼市到底怎么了？然而，还没等多数人回过神来，楼市降价潮已从长三角蔓延开来，中国楼市崩盘论一度甚嚣尘上。

　　更多的坏消息接踵而至：李嘉诚抛售部分内地地产项目、流动性持续偏紧、部分中小房企陷入倒闭危机，龙头万科“看空”后市、银监会警示楼市风险、中介关店潮“启幕”……在一连串负面消息的轰炸下，购房者的预期最终被逆转，持币观望成为多数拟购房者的首选。

　　需求急速萎缩，楼市开始“速冻”。数据显示，1~5月，房地产的各项核心数据全面下行，如脱缰野马般的房价数据亦开始稳步回落，流拍、底价成交在土地市场上蔓延，部分地方政府果断出手“救市”，呼和浩特更是直接取消限购。

　　时至年中，虽然“崩盘论”仍被认为是危言耸听，但楼市将经历一次较大幅度的调整已经成为业内共识。

　　“今年肯定是房地产市场的调整之年，但调整的幅度我觉得是有限的，不会出现过太过深的调整。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，“目前，市场上的刚性需求依然比较强劲，楼市整体没那么悲观。”

　　亿翰智库董事长陈啸天认为，房地产行业进入下行周期已经确定无疑，预计至少要到今年四季度才有可能完成探底并开始筑底；一家香港上市房企董事长也对《第一财经日报》记者表示，市场的调整才刚刚开始，楼市最寒冷的时候还没有到来。

　　上述房企董事长表示，本轮楼市的调整并非政策因素导致，而是市场的供需矛盾发生变化。“以前很多资金是在需求方，但过去两年，因为楼市限购，这些资金通过影子银行流入了供给方，所以造成许多企业自有资金缺乏却在很大胆地买地，以致整个行业出现‘产能过剩’的局面，一旦楼市出现长时间的调整，不少资金链紧张的房企将会倒闭。”

　　旭辉集团董事长(00884.HK)林中认为，在经历这波调整后，不同城市的楼市将出现不同的走势。“一线城市和一些人口导入能力很强、有产业优势的二线城市，我觉得它会走V形，当地楼市短暂调整后，会很快地恢复回去；部分二线城市以及有人口导入能力、有产业优势的三四线城市会走U形，就是回来的时间会被拉长。有些城市会走出L形，可能未来三五年不一定能回得来，特别是一些人口净流出、没有产业优势的三四线城市。”

　　不过，在林中看来，中国楼市在未来十几年内均不可能崩盘，旭辉对这个行业中长期的发展仍有很强的信心。“但在这个曲线上升的过程中，房地产一定会受到政策、经济因素的影响，出现一些波动。”林中如是说。

　　限购

　　2月22日

　　有消息称，兴业银行暂停了一切与房地产开发相关的贷款，还将暂停房企上下游的企业融资。此后，兴业银行公告表示，其将在3月底出台新的房地产授信业务管理政策，在此之前，将暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。

　　2月24日

　　杭州部分楼盘降价，引发A股市场的地产板块整体暴跌。随后，常州等城市迅速跟进，引发“贴成本”卖房潮。

　　4月28日

　　南宁市住房保障和房产管理局发布了名为《北部湾经济区北海等五市户籍居民可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房》的文件，这意味着南宁打响了地方限购松绑的第一枪。随着南宁松绑消息传开，一时间，各地限购松绑的消息撩动了楼市和购房者的“神经”。

　　5月13日

　　国家统计局发布的数据显示，今年前四个月，商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比前三个月扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长3.5%。