楼市调整期徐徐展开 地方救市心态滋长

　　王营

　　地方政府救市心态正蠢蠢欲动。

　　一份名为《关于促进房地产市场持续健康发展的十条措施》的“口头通知”在福建省迅速流传。这份被业内称为“闽十条”的通知，对税收、限购等方面均有所松动。

　　尽管福建省住建厅等政府部门随后表示没有制定这样的文件，但据当地知情人士透露，“闽十条”并非空穴来风，有关机构确有酝酿研讨放松调控的举动。

　　21世纪经济报道记者还了解到，多个处于楼市下行期的城市，政府救市心态也极为浓厚。比如，杭州开发商内部有传闻称，杭州将在5月房展会前出台救市政策。

　　中原集团分析师张大伟预计，未来各地公开救市的举措可能不多，但随着房地产市场的降温，各地执行层面将会增加放水。口头严格，执行松动，将会是2014年政策的主要趋势。

　　微妙的救市心态

　　“开发商们都很需要这样的救市政策。”福建当地一位开发商对21世纪经济报道记者表示。

　　福建省的这份“口头通知”包括如下方面内容：完善限购政策，非当地户籍居民家庭按照非本省户籍居民家庭界定；限购住房类型不包括二手房；纳税证明和社保的限购期限为6个月；首套住房契税减免50%，第二套住房，按揭贷款利率不高于基准利率的1.1倍。

　　其中，“非当地户籍居民家庭按照非本省户籍居民家庭界定”尤其令开发商兴奋。据知情人士透露，包括福州、泉州、厦门等城市，近乎有一半的购房者来自本市之外的省内其他城市。这部分购房者视同本市，对当地房地产市场是极大的利好。

　　上述“口头通知”目前仍处于造势阶段，但当地开发商已通过各种渠道呼吁政府尽快落实。

　　杭州也有传闻称，政府会在5月份出台“救市”政策。当地一位知情人士称，杭州近期被外界视为“高库存危机城市”，令当地政府“非常苦恼”。政府部门力图想缓解现在的悲观局面，比如，当地政府人士辩护说，杭州住宅库存并没有传闻中的11万套那么高，剔除非住宅部分，仅有7万套可售住宅。

　　“杭州库存的统计方法已延续多年，政府从来不关心。”该知情人士称，现在来更正只是想尽可能消除人们的担心，但开发商对市场预期都非常悲观，尤其是一批外来开发商，拿了高价地之后已被套牢。“现在不是放血这么简单，必须得割肉才能生存。”

　　从开发商的角度看，政府救市理所当然。九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥近期就表示，九龙仓正在等待地方政府下一步的松绑政策。预计未来几个月内，不同的地方会有一些松动的政策出台，而九龙仓也会根据松动情况对销售做出调整。

　　与此相关，统计部门近日公布了一份“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”，这份排行榜的排名依次为浙江、天津、福建、海南、重庆、北京(估算)、江西、上海、湖北、四川、辽宁、广西、山东、江苏、安徽、黑龙江、湖南、广东、陕西、吉林、甘肃、河北、山西。

　　这份名单基本可以判断各地方政府救市心态的“轻重缓急”。

　　楼市调整期来临

　　地方政府对房地产的依赖轻易割舍不下。

　　4月16日，国家统计局公布的一季度经济数据显示，一季度GDP同比增长7.4%。虽然离7.5%并不远，但显然，当前我国宏观经济仍然处于触底阶段。

　　房地产数据的成色要更淡一些。一季度，全国房地产开发投资15339亿元，同比名义增长16.8%，其中住宅投资增长16.8%。房屋新开工面积29090万平方米，同比下降25.2%，其中住宅新开工面积下降27.2%。全国商品房销售面积20111万平方米，同比下降3.8%，其中住宅销售面积下降5.7%。另据21世纪不动产监测数据显示，截至4月15日，北京新房成交3223套，环比下降37.5% ，同比下降了47.2%。

　　同策咨询总监张宏伟认为，从以上数据看，房地产调控政策可能会有所转向，有些城市短期内不排除采取一些定向宽松的措施，比如刺激自住型合理市场需求入市，推进新型城镇化建设力度等等，以拉动宏观经济增长。

　　中国房地产协会秘书长苗乐如“在第四届中国房地产与泛家居跨界峰会”上表示，基于去年的历史高位，今年房地产发展总体增速将减缓。二三线城市的市场会继续分化，防止一线城市过热，警惕二三线城市过于疲软。

　　福建当地开发商向21世纪经济报道记者表示，只要政府放松了限购，即便银行信贷仍然收紧，凭借福建当地丰富的民间资本，楼市也会很快转好。

　　但中原集团研究董事程澐认为，整体上，在信贷未现放松的背景下，量价交换是大趋势。他也感受到，随着各地降价消息的逐渐发酵，楼市看空预期增强。

　　北京作为一线城市代表，楼市下行趋势也非常明显。克而瑞房价分析师郝燕在“新浪乐居自住房信息服务平台上线暨民生住房责任联盟成立仪式”上表示，北京成交量明显下滑，市场观望情绪逐渐加重。如果自住房的政策长期推行下去，它对房价将起到决定性的抑制作用。

　　开发商已感受到了市场的变化。以4月中下旬即将入市的香江别墅为例，该项目有相对较好的自然景观、便利的交通以及配套，容积率仅为 0.38，且所在区域别墅供应量稀少，其定价却仅为22000元/平米，甚至低于北京六环环线的普通住宅项目。

　　业内人士普遍认为，如果房地产信贷持续偏紧，即便地方政府在调控方面“放水”，房地产市场的降温趋势也将会持续。21世纪不动产市场总监桑豫峰表示，4月上旬的市场仍没能逆转楼市颓态，预计下半月的二手房市场挂牌价格会加速下调，新房市场也会有越来越多的房企加入“跑量”的行列。