部草拟“共有产权指导意见”

　　再上市政府可优先回购或分享收益

　　李乐

　　在北京、上海、淮安等6城市正式被确认为“共有产权住房”试点城市之后，为完成丰富城市住房供应体系，作为房地产主管部门的住房和城乡建设部(下称“住建部”)已经开始考虑在适时拟定“共有产权住房指导意见”(下称“指导意见”)，以便作为全国推广共有产权住房的规章依据。

　　“指导意见”有望对共有产权房的再上市交易做出明确规定，并将给出多条实施路径。不过，所有再上市的实施路径，均围绕共有产权住房再上市交易时，“政府享有优先购买”的权力，这意味着地方政府作为产权共有人，将享有所有产权所有者或实体所应享有的待遇。

　　住建部试图吸取经济适用住房、两限房在推出之初，缺乏顶层设计的教训，避免在房地产普遍升值的情况下，政策性住房或者政策性商品住房成为谋利工具的情况再次出现。而要达到这一目的，北京、上海、淮安等6城市的试点经验将十分重要。

　　指导意见“上日程”

　　“姜伟新部长之前已经做出过部署，要求在合适的时候，启动全国范围内‘共有产权住房指导意见’的起草工作。”4月10日清晨，一位住建部官员向《中国经营报》记者证实，住建部目前已经开始考虑起草“指导意见”的相关工作。

　　所谓共有产权住房，即政府和市民双方共同拥有房屋的产权。中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权，而当市民有购买能力后，则可以向政府“赎回”另一部分产权，变“共有产权”为“自有产权”。这一住房供应形式最早由江苏淮安提出并进行实践。

　　目前，“指导意见”起草的有关工作，由住建部房地产市场监管司、住房保障司、住房改革与发展司共同推进，由房地产市场监管司负责统筹协调。截至本报记者发稿时，相关研讨和准备工作已经开展，但是住建部尚未提出此项工作的具体时间节点。

　　按照当前设想，“指导意见”有望包括如下方面内容，一是共有产权住房的性质界定及其法律属性的解释和表现形式；二是共有产权住房土地出让有关规定；三是政府在共有产权住房开发建设领域提供的支持；四是共有产权住房再上市的方式。

　　目前，上述四方面较有共识的为第一项和第四项。在第一项中，共有产权住房有望被界定为丰富住房供应体系的创新，因此，共有产权住房不会被简单列入保障性住房范畴。同时，在房屋权属登记信息和房产证上，政府实体将被列为共有产权方，从而明确其法律地位。在第四项中，共有产权住房的再上市，将保障政府的优先权，即政府优先回购，或共有产权的自然人向政府赎回政府部分的房屋所有权。

　　不过，多位接近住建部的权威人士提醒记者，上述内容仅在讨论阶段，具体内容还未最终定案。

　　政府“优先权”

　　由于在“政府共有产权须在产权登记证明上标识”方面已经形成共识，当共有产权住房再上市时，政府共有产权部分如何“退出”即成为了“指导意见”进行顶层设计中最为关键的内容。在此之前，由于在销售时缺乏顶层设计，大量政策性住房通过再上市交易，变相成为产权所有者“谋利”的工具。

　　“所以，在研究6个城市试点工作以及在谋划全国性的指导意见时，都明确了一个原则，就是一定要确保在再上市交易环节中，政府的优先权。”一位接近住建部的专家向本报记者表示，这个优先权即政府的优先回购权。

　　这个优先回购权实际上是授予了地方政府在共有产权住房再上市交易时的利益选择权力。在这个优先回购权下，地方政府拥有两个路径可以选择，一是按照政府评估价，由政府回购自然人手中的房屋产权，而实际评估权则掌握在政府手中；二是再上市交易时，政府按照共有产权的比例，直接按比例分享房屋交易价款，这其中亦包括增值部分。

　　“有些地方政府在出让土地的时候，让渡部分土地出让金，甚至通过一些税费减免的方式来降低建造成本，让无房的群体能够买得起，既然是共有产权，在签订销售合同的时候，必须明确在这套房子当中购房人、政府是占产权的多大比例。”住建部副部长齐骥表示。

　　记者了解到，在“指导意见”的前期探讨中，已经基本明确，共有产权住房在签订购房合同时，须在合同文本中明确政府和购房人之间在产权分享比例上的相关内容。不过，“指导意见”将不会对各种分享比例情况进行具体规定，这一比例将放权给地方政府根据本地具体情况自行制定。

　　顶层设计靠试点

　　除了江苏淮安最早推行并实践共有产权住房外，上海、北京等地共有产权住房的脚步已经早都启动了。2012年1月，上海降低了共有产权房的准入门槛，月收入达到5000的也可以申请。2013年10月末，上海共有产权保障房开始摇号选房，2013年一共筹集了大约3万套房源。

　　2013年10月北京公布的自住商品房，其实就是一种共有产权的住房。齐骥此前在接受采访时表示，之所以价格便宜，是因为政府让渡了部分土地出让金并进行了税费减免，从而也获得一部分产权。而这些城市均被住建部列入本次“共有产权住房试点”的6个城市。

　　在此之前，北京等地的经济适用住房由于在入市时缺乏再上市交易时的制约，在房价快速上涨并达到“限售解禁”的5年条件后，大量经济适用住房被再上市交易，其价格比购买时上涨5倍以上。此前，北京天通苑经济适用房社区的开发者，北京顺天通房地产开发有限公司有关负责人曾表示，截至2011年，天通苑的经济适用住房中70%以上都已经被再上市交易。

　　因此，在推动共有产权住房工作时，住建部十分注意通过顶层设计，避免其成为新的谋利工具。而顶层设计则有赖于地方试点工作所积累的经验和教训。

　　按照江苏的规定，业主可以在5到8年的时间“赎回”政府拥有的那一部分产权，如果8年之后仍然没有赎回的，只需要缴纳剩余产权比例的少量租金仍然可以继续居住。而北京、上海的共有产权住房再上市交易规定，正在制定当中。

　　黄石市住房保障中心主任尹强曾介绍，打通由“租”到“有”的产权通道：公租房建设初期，主要是“以租为主、先租后售”，着眼于解决多数中低收入家庭住房问题；到中后期，则是“可租可售、租售并举”。既稳定了公租房建设资金来源，也有利于调动保障对象的积极性，把政府在公租房管护中的无限责任转化为有限责任，有效解决政策性住房“退出难”的问题。

　　中国房地产学会副会长陈国强介绍，去年10月份，政治局集体学“住房”，亦提出了“建立符合国情的保障性住房供应体系”，这是新一届领导班子首次提出的住房思路，可以作为未来楼市长效机制的基本原则。