环首都房产热的冷思考

　　■苏琦

　　近来以保定为代表的环首都城市群房产骤热，再度证明在中国房地产是最“讲政治”的一个行业。

　　此前着力营造“环首都”多年鲜有成效，而一个“行政副中心”的提法让此前一直难入投资者法眼的保定房地产提前进入了火热的夏天。区位依旧，价格却大变，这也再度印证了地产江湖的一个铁律：一个城市的房地产价位是跟其行政地位相匹配的。因为行政层级意味着资源配置的层级，行政层级的提升必然会带来各种显性或隐性的科教文卫的资源，以及随之而来的各种政策博弈能力的提升。此外，能够和北京“沾亲带故”，也意味着在不久的将来可以享有来自首都的各种直接间接投资和资源溢出效应，仅此一端，城市房地产的升值便有了更多想象的空间。

　　受此利好情绪鼓舞，除保定外，环首都城市群的房地产价位也都出现不同程度的上涨。除了跟风效应外，细究之下，此轮上涨最坚实的基础还是由行政效应奠定的。正是因为看好此番由最高层出面推动的京津冀一体化会动真格的，会真正带来京津冀之间各种资源的互通互联，以及随之而来的基础设施、城市建设和产业布局的升级，人们才会砸真金白银于此前大树底下难长草的环北京区域。

　　有形之手先行搭台，无形之手如影随形跟进唱戏，由此，中国特色的权威与资本的紧密结合再次在房地产领域得到淋漓尽致的展现。

　　考虑到一体化所带来的普惠式发展必然会在一定程度上敉平京津冀之间全方位的级差，环首都城市群的房价上涨具有一定的必然性，然而环首都房产“骤热”则再度凸显中国式投资悖论：民间有资本，没有好出路，一旦有题材，便充分显现跟风性和盲目性。这也充分凸显中国式资金悖论：总体过剩，但相对分散无规模效益，散户手中不乏闲钱，但民营企业整体依然面临融资难融资贵的局面，如何打通总量巨大的社会融资与资金需求方之间的有效对接渠道，如何以产业投资基金的方式将民间资本聚沙成塔，依然任重道远。在这方面，假以时日，互联网金融或许能够发挥更大的作用。

　　而民众对房地产的投资一律体现为实物投资本身，也表明相关金融产品的匮乏和相关金融市场发育的迟缓。国外行之有效的房地产资产证券化在中国迟迟不能推开，极大地限制了资金的周转速度和使用效率，而相较于理论上可无限分割的有价证券，必须以套为单位进行实物投资，更无形中抬高了房地产投资的门槛，使普通百姓无缘于房地产投资，进而使原本就严重的贫富分化更因此一财产性收入的差距扩大，房地产之被污名化也就越发难解。

　　此外，这一投资模式还不利于投资者以投资组合的模式进行资源配置，一有风吹草动，往往被迫在房市和股市间频繁进出，而这又在很大程度上加剧了房市和股市的波动。

　　环首都城市群此轮房价上涨颇遭媒体和普通民众的非议，原因很简单，房价的连年上涨所带来的各种压力已如一座大山一样压在人们的心头，人们已经到了谈房子涨价而色变的地步，而北京周边地区房价上涨格外令人心情沉重，则是因为不堪北京天价房压力的夹心层白领们感觉似乎连最后一条退路也给断送了。

　　群情汹涌之下，炒房者似又成千夫所指。然而考虑到京津冀一体化现阶段“雷声大雨点小”的现状，房价上涨的可持续性其实并无坚实的基础，换言之，投资者的风险亦不可小觑。地方政府似乎是真正的赢家，房价走高带来地价走高，土地出让收入自然水涨船高，但事情并没有这么简单，如果房价飙升过快，政治上固然“不正确”，还有提前透支城市未来发展前景之虞，一方面过高的房价不仅可能会吓阻那些中产专业人士，令他们望房价而却步，从而令城市无法招徕那些将对产业升级发挥巨大作用的技术骨干，另一方面房价短时间内迅速走高会大大提升动迁和征地成本，这无疑也会加大城市自身改造升级的难度。

　　这个时候人们自然而然又会把讨论的焦点转移到房产税上，希望能够借此刹住炒房的“歪风”，然而房产税推出固然遥遥无期，但至少要先经过全国统一的房地产登记这一环节，而从试点效果来看似乎也难以让人寄予太大希望，因为那点税收压力与炒房收益相比实在是太不匹配。

　　其实类似美国那种随房地产升值而增加相关税收的做法是颇为可取的，因为除了“运气”所导致的“异动”之外，房地产升值基本上都是系统性行为的结果，其中公共产品质量的提升一般都居功至伟，那么作为公共产品主要提供者的政府从房产升值中“提取”相关受益也就无可厚非，这本身也是令政府拥有可持续财源不断提升公共服务的长久之道。居民虽然多支出了税收，但一方面房产的升值会令家庭财富做大，同时也大大提高业主的投融资能力，另一方面居民也可以享受到可持续的公共产品供给，进而形成良性循环。

　　而反观我们一些地方，基础设施如地铁等公共产品的供给所导致的沿线房产增值收益却与其无关，只能继续卖地开财源，其可持续性自然堪忧，而收益过于集中于相关房产拥有者手中，不仅会造成新一轮贫富分化，而且会进一步激发人们炒房的热情。

　　当然，征收这种主要不为打压房价的真正意义上的房产税的前提是该税收归地方政府所有，且其征收支出透明有序，有迹可循。此外，此一税种也面临“新老划断”的难题，此前那些胼手胝足打拼十数年的业主们在忍受了多年奔波于京城和周边的不便之后，名下房产此番有幸“被涨价”，尚未蒙其利，却要“被征税”，可能的反弹可想而知。而新老划断怎么个划法，则更要相关部门大费周章。

　　总之，房价问题和与之相关的税收问题，作为富有中国特色的政治经济学案例，已呈盘根错节之势，非大手笔不能解套，而环首都房产骤热，更是为其涂抹了一层富有京津冀风情的政经色彩，京津冀一体化房价先行的尴尬如何转圜，端看各方主政者智慧。

　　(作者为资深媒体人)