林小昭

　　未来房产调控该怎么走？这是社会各界关注的焦点。

　　16日公布的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》(下称《规划》)提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。

　　在不少专家看来，这几年的调控是以短期调控和抑制需求为主。这些手段虽然一度取得了成效，但同时也推后了真正的刚性需求。

　　在楼市调控方面，《规划》提出健全房地产市场调控长效机制。同时，《规划》也提出要建立以土地为基础的不动产统一登记制度。

　　由“短效”到“长效”

　　“长效机制包括两方面：供应机制和财税机制。”中原地产研究部总监张大伟告诉《第一财经日报》，以前的房产调控是抑制、削减需求，现在，“减需求”的一些非市场化调控措施逐渐退出，转向加大供应和财税手段等方式。

　　例如，作为过去数年的调控手段之一，住房和城乡建设部从2009年开始要求地方政府上报并公布年度房价控制目标，并对未完成房价控制目标的城市主要行政负责人进行约谈或处罚。

　　不过，这种手段并未奏效，一些地方为了规避限价，采用了阴阳合同的方式，间接加重了购房者的负担。去年很多城市的房价涨幅已经远超当年年初所定下的调控目标，可见这种调控手段并没有太大的约束力。

　　最新的消息显示，今年地方政府不必再上报并向社会公布年度房价控制目标。

　　张大伟说，在这种非市场化的手段逐渐退出后，增加有效供应十分关键。尤其是一二线城市在继续严格调控的同时，还将加大供应力度，满足刚性需求，包括增加中小套型的商品房和共有产权住房供应、棚户区改造等。

　　在供应端，《规划》提出，各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。

　　“不合理的需求要抑制，但供应也应该要跟上。城镇化的根本问题还是供求矛盾问题。”合富房地产经济研究院院长龙斌告诉记者，要解决我国城镇化过程中“3个1亿人”的住房问题，肯定要保证供应，包括保障房、商品房和土地的供应问题。

　　在龙斌看来，如何改变土地的供应机制十分关键。目前国有土地和农村集体经营建设性用地两个市场是割裂的，农民的地要变成市场用地，只能通过政府征收再供给市场，这样农民的利益得不到保障。“两个土地市场应该同权同价，两个市场要统一。”

　　不动产登记力撼房价

　　在加大有效供应的同时，如何建立一个完善的财税体制对房地产市场进行调节亦十分重要。

　　《规划》在提出加快房地产税立法并适时推进改革的同时，指出要建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。

　　张大伟说，推进不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网是增加有效供应和征收房产税最重要的基础。以前的房产税主要是交易环节税，不需要清楚的持有信息，而现在要对持有环节收税，就必须要有清楚的信息。

　　按照国土部的安排，今年6月份将出台不动产统一登记条例。实际上，不动产登记中最为核心的全国个人住房信息系统联网工作2010年就已经启动，但进展并不顺利。

　　多位专家告诉记者，房产信息联网在技术上已经没有什么障碍，最大的阻力来自既得利益集团的阻碍。“大趋势肯定没问题，只不过是时间长短的问题。”张大伟说，不动产登记条例的出台，对市场会有很强的威慑力，对房价走势也会产生较大影响。

　　不过，也有不少业内人士认为，征收房产税应该谨慎推进，因为目前房地产的税费负担已经偏高。

　　全国政协常委、恒大地产董事局主席许家印在今年全国两会时表示，房价构成中，有11%是各级政府的收费，13%是各级政府的税收，税费的比例占到了房价构成的24%，再加上高昂的地价，导致房价很难降下来。

　　也就是说，在房价的构成中，大概有六七成是属于政府的税费和土地出让金。“房产税如果要开征，肯定要对其他的一些税费进行清理，对相关法律法规进行调整。”厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华告诉记者。

　　“在持有环节收税的同时，其他环节的税费应该清理。”龙斌说，房产税的立法不是简单增加一个税种的问题，应该是一个制度性改革，包括实现土地市场统一、保障农民权益、改变目前的土地财政格局和经济发展模式单一问题。“但这些东西很难在一两年内完全改变。”

　　张大伟说，房产税的实施首先需要通过严肃的立法程序，而其推行将是一项审慎及渐进的工程，短期内全面实施的可能性并不具备。

　　另外，“房地产税”与“房产税”一字之差，也意味着房地产行业的税制改革将是一个系统工程，其中将涉及各类税种的整合优化，旨在逐步使地方政府摆脱土地财政的困扰。